As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Se esta diferença for positiva representa uma mais-valia, por outro lado, se for negativa, trata-se de uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal. 

As mais-valias têm de ser declaradas em sede de IRS e deve contar com o pagamento de impostos no caso de não estar isento. No entanto, existem despesas que deve declarar para que possam ajudá-lo a reduzir o total do valor a pagar.   

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E quais são as despesas e encargos que posso incluir neste imposto? 

Existe um conjunto de despesas e encargos relacionados com a venda de imóvel que são aceites em sede de IRS e que podem contribuir significativamente para reduzir o imposto a pagar sobre mais-valias, e são eles:  

O pedido do certificado energético 

O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento, pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. Este documento tem como principal objetivo avaliar a eficiência energética de um imóvel.

As taxas de registo e emissão do certificado para uma habitação variam entre 28€ (T0 e T1) a 65€ (T6 ou superior), mais IVA. No caso de edifícios de comércio e serviços, oscilam entre 135€ (área útil até 250 m2) e 950€ (superior a 5000 m2), mais IVA. A este valor acresce o preço do serviço cobrado pelo perito, que não está tabelado. Convém comparar honorários.  

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O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) 

É pago ao Estado sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou seja, o IMT é o imposto pago sempre que existe a transmissão financeira de compra e venda de um imóvel no território português.  

O valor deste imposto não é igual em todos os casos. O IMT varia de acordo com o valor de aquisição de escritura do imóvel ou valor patrimonial tributário (é considerado o mais alto), a taxa a aplicar (de 1% a 8%), sua localização e a sua finalidade, podendo existir casos em que está isento do pagamento deste imposto.

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O Imposto de Selo (IS)  

Este que é o imposto mais antigo do sistema fiscal português, incide sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA. 

Não existe um valor fixo deste imposto, já que ele varia consoante o tipo de situação. Surge, no entanto, em forma de taxa, ou seja, consoante o tipo de ato é aplicado uma percentagem e o valor correspondente será aquele que terá de pagar. 

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A comissão paga à imobiliária 

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-á uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em sede de IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa. 

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Os custos de solicitadoria 

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador. 

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As escrituras  

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. 

Por outro lado, o serviço Casa Pronta veio ajudar a maneira como os portugueses resolvem as situações relacionadas com os imóveis, de uma forma desburocratizada, sem grandes filas ou complicações, sendo possível poupar, em média, 70% do montante global, face a outras soluções, como notários e solicitadores, assim como advogados. 

Caso opte pelo serviço Casa Pronta, cuja responsabilidade de implementação é supervisionado pelo Ministério da Justiça, tem de levar em consideração que, dependendo do processo, os valores podem variar entre os 375 euros e os 700 euros. 

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Os encargos com a valorização do imóvel  

Além das despesas com a venda e a aquisição, podem ser apresentados montantes gastos com obras de manutenção e conservação, por forma a valorizar o imóvel, desde que estas tenham sido realizadas nos últimos 12 anos. 

Deverá deduzir este tipo de despesas no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. No entanto, todos estes encargos devem estar devidamente comprovados por faturas, uma vez que podem ser exigidas no prazo de 5 anos.  

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Qual o valor de mais-valias sujeito a tributação? 

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS. As regras de cálculo de imposto e os escalões utilizados são sempre os mais atuais. 

No entanto, para saber concretamente a tributação ao qual vai estar sujeito, deve deduzir as tais despesas, que referimos anteriormente, tidas com a venda do imóvel, e saber concretamente qual o valor real do lucro que obteve com a venda da sua casa.  

No entanto, como sabemos que estas contas podem não ser simples e que vão fazê-lo pensar que “mais-valia que não existissem”, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora que vai permitir-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. 

Esta é uma excelente ferramenta pois, ao saber o valor das suas mais-valias, vai ajudá-lo a fazer, com a devida antecedência, um melhor planeamento das suas finanças pessoais e da sua poupança. 

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Como posso declarar as mais-valias no IRS? 

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito ao pagamento de impostos sobre mais-valias ou não. No momento de entregar a sua declaração de IRS, os dados correspondentes à venda do imóvel deverão ser inseridos no anexo G ou G1 (modelo 3) da sua declaração de rendimentos. 

Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1. Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G. Caso o imóvel vendido tenha sido adquirido em parcelas (heranças sucessivas), em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), devem ser preenchidos ambos os anexos.

Nestes campos, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.   

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