Imobiliário: preço e valor

Com certeza que o leitor já se terá deparado com a situação em que o preço acordado pela casa que comprou difere do valor da avaliação que o banco faz num processo de crédito habitação. Uma diferença entre preço e valor em imobiliário é comum e normal.

Qual a diferença entre preço e valor?

Já escrevi sobre este tema aqui no Doutor Finanças. A variável preço reflete sempre o montante pelo qual um negócio é efetivamente realizado. Na prática, corresponderá ao valor da escritura.

Já a variável valor, não é mais do que um valor de avaliação atribuído por um Perito Avaliador Independente. Resulta da sua análise e experiência relativamente ao tipo de imóvel avaliado e respetiva localização e deve estar baseado numa amostra de transações suficientemente grande e homogénea que lhe permita obter um resultado final tão próximo quanto possível de um preço de venda. Mas esse resultado não deixa de ser uma estimativa e, como tal, não será idêntico a um preço de venda.

Naturalmente, a variável valor pode ter outra interpretação. Pode representar aquilo que, para cada um, um determinado imóvel vale. E como os imóveis, sobretudo os residenciais, têm uma forte componente emocional, a perceção de valor difere de pessoa para pessoa.

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Porque é que esta diferença acontece?

A verdade é que os ativos imobiliários reúnem um conjunto de características que não lhes permite que ambas as variáveis sejam idênticas e tenham o mesmo valor. Os imóveis são ativos não-fungíveis, ilíquidos e transacionados com pouca frequência.

Além disso, são transacionados “off-market”, significando isto que a formação do preço é acordada através de uma negociação particular e não num mercado regulado, supervisionado e cotado como é o caso, por exemplo, de ações cotadas em bolsa.

Por isso, há naturalmente uma disparidade entre os valores registados no preço e no valor (da avaliação, por exemplo).

Com certeza o leitor já se terá deparado com esta situação num processo de pedido de crédito habitação para aquisição de habitação própria e permanente. O banco avalia a casa por um determinado montante, diferente do preço acordado para a sua aquisição.

Qual o diferencial entre as variáveis?

Vem este tema (novamente) a propósito, fruto de um research interessante produzido pela MSCI há algumas semanas. Nesse trabalho, a empresa compilou um diferencial histórico entre preço e valor de ativos imobiliários em diversos segmentos do mercado.

A conclusão a que se chegou foi que o ano de 2021 foi o que apresentou o maior diferencial histórico entre preço e valor nos segmentos industrial e residencial. A forte pressão sentida nos últimos tempos, do lado da procura, em ambos os segmentos, provocou uma subida dos preços acima do histórico, levando então a um aumento do diferencial face aos valores de avaliação.

Na realidade, o aumento das médias móveis das variáveis preço e valor, referente a imóveis transacionados no mercado, aumentou mais do que a média dos últimos 10 anos. E olhando para o histórico, sempre que vemos um desvio mais acentuado, o mercado tem tendência para corrigir nos períodos seguintes.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.

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