Como investir em imobiliário, mesmo com pouco dinheiro

Numa altura em que a maior parte dos investimentos tradicionais oferece retornos limitados, o imobiliário apresenta-se como uma solução atrativa para muitos investidores diversificarem a sua carteira e contornarem o impacto corrosivo da inflação elevada.

Se está a pensar investir neste setor, saiba que não precisa de ter dezenas ou centenas de milhares de euros disponíveis para aplicar diretamente na aquisição de imóveis. Pode investir neste setor, mesmo com pouco dinheiro, através de soluções como fundos ou plataformas de crowdfunding.

Reunimos, neste artigo, as principais alternativas.

Comprar um imóvel para vender

Adquirir uma moradia ou apartamento para vender mais tarde, a um preço superior, é uma das formas de investir em imobiliário. Neste caso, a rentabilidade do negócio está relacionada essencialmente com a mais-valia, ou seja, a diferença entre o preço de compra e de venda, que constituirá o “retorno” para o investidor.

Para potenciar este diferencial, é importante procurar imóveis que necessitem de reabilitação para serem recolocados no mercado a um preço mais elevado – só “acrescentando valor” conseguirá que um futuro comprador dê mais dinheiro por ele. Além disso, a localização é um fator fundamental. Restrinja a procura a locais com uma rede de serviços e comércio, bons acessos e evidências de liquidez na compra para utilização própria.

Na escolha do imóvel, deve ainda ter em consideração as tipologias mais procuradas em cada localização, bem como a existência de espaços exteriores – como varandas, quintais e terraços – que passaram a ser ainda mais valorizadas pelos compradores desde a pandemia da Covid-19. Em resumo, informe-se bem sobre as tendências do mercado, procure zonas com potencial de valorização e imóveis com características que respondam às necessidades dos potenciais compradores.

Compra e venda de imóveis: impostos e outros encargos

Antes de avançar para a compra do imóvel, faça bem as contas a todos os custos envolvidos, não só na compra, mas também na renovação do imóvel e na posterior venda, para poder avaliar se o negócio será efetivamente rentável.

Enquanto comprador, ficará sujeito ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto de Selo e IMI, imposto cobrado todos os anos aos proprietários e que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis. Se necessitar de recorrer a crédito habitação para a compra do imóvel, terá ainda de contar com outros encargos, incluindo comissões bancárias, Imposto de Selo e seguros obrigatórios, como o caso do seguro de vida e multirriscos.

A estes custos terá de somar os montantes previstos, através de orçamentação, para as obras de renovação, além dos encargos que terá, posteriormente, com a venda do imóvel. Aqui, terá de contar com o imposto sobre as mais-valias, com a comissão à agência imobiliária (se contratar os serviços de uma imobiliária para vender a casa) e com os custos relacionados com a amortização antecipada do crédito habitação (se tiver recorrido a financiamento bancário para a compra do imóvel).

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Comprar um imóvel para arrendar

Ao comprar um imóvel, numa ótica de investimento, pode optar pela geração de rendas, em vez de mais-valias. Neste caso, compra uma moradia ou apartamento para arrendar, gerando assim um rendimento mensal.

A procura de imóveis deve concentrar-se em localizações com elevada procura para arrendamento, tipicamente em centros urbanos, zonas bem servidas de comércio, serviços e transportes, com bons acessos, e próximas de escolas e universidades, se o objetivo passar por arrendar a estudantes.

Além da localização, é necessário ter em conta a tipologia e o estado geral do imóvel, já que um grande investimento em obras de renovação poderá tornar o investimento muito menos rentável.

Para avaliar essa rentabilidade, deve ter em conta todos os custos associados à compra do imóvel – como IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto de Selo e IMI – assim como os encargos que terá, posteriormente, com o arrendamento da habitação.

Por cada contrato de arrendamento celebrado deverá pagar o Imposto de Selo, que corresponde a 10% do valor de uma renda, além do imposto sobre as rendas que receber mensalmente, e que varia consoante a duração do contrato:

• Menos de 2 anos: 28%;  
• De 2 a 5 anos: 26%;  
• De 5 a 10 anos: 23%;  
• De 10 a 20 anos: 14%;  
• Mais de 20 anos: 10%.  

Terá de considerar ainda outros encargos como condomínio, seguros, obras de manutenção do imóvel e comissão à agência imobiliária, se recorrer ao serviço de profissionais para facilitar o processo de arrendamento.

Crédito habitação para arrendamento

Se não tiver capitais próprios e precisar de recorrer a um crédito habitação, tenha em consideração que as condições oferecidas pelo banco não serão tão vantajosas como as que teria tratando-se da aquisição de habitação própria e permanente. Sendo um crédito para segunda habitação, o banco deverá oferecer-lhe um spread mais elevado e deverá financiar menos do que 90% do valor da avaliação do imóvel.

Recorrendo a financiamento bancário terá de somar aos custos mencionados acima os encargos relacionados com o crédito habitação para perceber se a renda que irá receber dos futuros inquilinos é suficiente para cobrir os custos e ainda obter lucro.

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Fundos de investimento imobiliário

Se não tem centenas de milhares de euros para gastar na compra de um imóvel, tem alternativas para investir neste setor com muito menos dinheiro. Em alguns casos, apenas dezenas de euros são suficientes.

Uma das opções são os fundos de investimento imobiliário, que funcionam como os fundos de investimento comuns, mas que investem apenas em ativos imobiliários, em segmentos tão diversos como habitação, hotelaria, escritórios ou centros comerciais.

Pense num mealheiro onde vários investidores colocam as suas poupanças. O dinheiro de todos, em conjunto, é depois investido em imóveis, com os lucros a serem distribuídos respeitando a proporção dos montantes investidos. É esta a lógica por trás de um fundo de investimento, que também oferece vantagens por via da diversificação: os investimentos menos rentáveis são compensados por outros com maiores retornos.

Neste caso, o investidor compra as chamadas “unidades de participação” no fundo, não tendo de se preocupar com a escolha dos imóveis, com todos os encargos envolvidos na compra, venda e arrendamento das habitações, assim como os custos de conservação ou manutenção dos imóveis em carteira.

Toda essa gestão está a cargo da sociedade gestora do fundo, que tem como objetivo rentabilizar da melhor forma o investimento e maximizar os lucros obtidos, atuando no interesse exclusivo dos participantes. Aqui, além da tributação dos rendimentos, só terá de considerar os custos com comissões na subscrição, gestão, além de possíveis comissões de resgate. Para isso, é fundamental que leia o prospeto dos fundos e compreenda todas as condições.

Nos fundos de investimento, a rentabilidade não é garantida e não existe garantia de capital, o que quer dizer que pode perder o dinheiro que aplicou.

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Crowdfunding imobiliário

Outra alternativa ao investimento direto na compra de imóveis é o chamado crowdfunding imobiliário, ou financiamento colaborativo.

Como o próprio nome indica, o crowdfunding acontece quando um grupo de pessoas se junta para financiar um projeto, um investimento, ou até um novo negócio. Essa angariação de capital é feita através de plataformas eletrónicas acessíveis através da internet, que têm de estar registadas na Comissão de Mercado de Valores Imobiliários (CMVM), sendo supervisionadas por esta entidade.

Existem vários tipos de plataformas de crowdfunding, incluindo as que se dedicam exclusivamente a investimentos no setor imobiliário e que, na maioria dos casos, aceitam investimentos a partir de 50 euros. Claro que, quanto maior for o investimento, maior será o retorno potencial.

Neste momento, estão registadas na CMVM duas plataformas de financiamento colaborativo que se dedicam a financiar projetos do setor imobiliário: a Querido Investi numa Casa! (www.queridoinvesti.pt) e a Housers (www.housers.com/pt).

Ambas operam na modalidade de financiamento colaborativo por empréstimo, onde a remuneração é feita através do pagamento de juros, cujo valor é fixado no momento da angariação.

Visto tratar-se de um investimento sem capital garantido, os juros são mais atrativos quando comparando com outros produtos convencionais, onde o menor nível de risco vem acompanhado de uma menor rendibilidade.

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