Como comprar ou vender casa em momentos de incerteza?

Nada de novo para quem já está neste mercado há alguns anos, mas definitivamente interessante para quem está a viver um momento de incerteza pela primeira vez, pois terá a oportunidade de perceber que, de facto, o mercado imobiliário é um mercado imperfeito e com caraterísticas muito próprias.

Para os investidores imobiliários com muita experiência e já habituados a estas mudanças, será mais uma mudança das várias que já aconteceram. Contudo, para pessoas que recorrem a crédito e precisam de comprar ou vender casa na incerteza da conjuntura atual, pode ser um momento de grande ansiedade que pode levar a uma paralisação ou antecipação da sua decisão.

Por um lado, criam retração porque adiam ou desistem da decisão de compra ou de venda. Por outro, criam dinâmica porque entram em modo de emergência (ou mesmo em pânico) e querem vender o seu imóvel o mais rapidamente possível antes que seja tarde demais.

A linha temporal para vender por um valor competitivo, ou para acautelar que, num futuro próximo, não terão de suportar a prestação demasiado elevada do seu imóvel é incerta, mas a verdade é que se crê que está cada vez mais curta.

Independentemente destes cenários, o mercado não fica parado, evolui de forma diferente e foca-se em oportunidades. Afinal, há sempre pessoas que têm de tomar decisões por uma necessidade imediata ou que não são afetadas pela conjuntura atual.

São pessoas que não podem esperar que o ciclo mude para avançar, e seja em alta de preços ou em baixa, têm de fazer as suas contas, estudar possibilidades de financiamento, avaliar oportunidades de mercado e avançar com a decisão de transação.

Se é uma dessas pessoas, saiba que há uma estratégia para conseguir aproveitar os ciclos do mercado imobiliário para conseguir a melhor rentabilidade possível, sem arriscar quando o mercado começar a descer.

De uma forma muito simplista precisa de ter a noção de que as variações dos ciclos imobiliários dão origem a dois tipos de mercado:

1. o mercado do vendedor;
2. e o mercado do comprador.

Mercado do vendedor

O primeiro ciclo, mercado do vendedor, é o que estamos a viver em Portugal há cerca de 10 anos.

Caracteriza-se por um desequilíbrio acentuado entre a oferta e a procura: existe muito menos oferta e muito mais procura, o que provoca uma subida ou manutenção de preços de forma natural. Geralmente, a procura média recorre a financiamento para adquirir os imóveis e, por isso, o mercado consegue garantir uma rotação rápida de transações. Até há bem pouco tempo, em Portugal, o tempo médio de transação era inferior a quatro meses, se considerar o momento em que o imóvel entra no mercado, até ao momento em que há uma proposta aceite que leva a que o imóvel seja retirado do mercado.

O mercado do vendedor costuma dar origem a um aumento de número de agências e agentes imobiliários, até porque o número de transações por ano cresce e mantém-se dinâmico em rapidez e valor, indicadores excelentes para a mediação que vive da comissão originada pela transação.

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Mercado do comprador

O segundo, mercado do comprador, e falando sempre de forma simplista, tem o comportamento contrário, ou seja, gera mais oferta do que procura.

Provoca uma tendência de baixa de preços e, por vezes, a procura tem maior dificuldade na obtenção do financiamento desejado. Cria um aumento no tempo de transação que, no caso do mercado português, pode traduzir-se em períodos médios acima dos 8 a 9 meses.

Como devem calcular, este tipo de mercado não é muito apetecível para mediadores imobiliários inexperientes ou pouco profissionais. Afinal, não haverá a facilidade de transação que existia no ciclo anterior, fazendo com que muitos curiosos desta atividade se afastem. Naturalmente, isso causa uma diminuição do número de agências e agentes imobiliários, mas destaca quem são os verdadeiros profissionais da atividade porque conseguem de facto ajudar pessoas num momento mais difícil para quem precisa de vender.

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Mudança de ciclo

Ao período de transição entre um mercado e outro (geralmente lento) chamamos de mudança de ciclo. Caracterizando de uma forma simplista, provoca uma sensação de equilíbrio de mercado. Mas é apenas uma sensação, pois o mercado continua a funcionar, ainda que de uma forma mais lenta, com tempos de absorção que vão desde os 5,6 até aos 7,8 meses.

Numa situação de evidente reajustamento, como a que nos encontramos agora, será interessante para quem comprou casa nos últimos 10 anos ponderar a venda para conseguir vender a sua casa tendencialmente por um valor mais alto que possibilite a sua mais-valia. Mas em vez de voltar a comprar, deveria arrendar e guardar o seu dinheiro para investir mais tarde, aproveitando a vantagem fiscal de possibilidade de reinvestimento das mais-valias até um prazo de três anos, ou seja, pode arrendar e voltar a comprar quando o mercado estiver potencialmente mais baixo para aproveitar a descida de preço.  

Claro que esta decisão para quem investe na sua própria habitação nem sempre é fácil, pois a vida pessoal, convicções ou oferta de valores de arrendamento na zona pretendida nem sempre vão permitir tal decisão.

Outro fator que pode condicionar a estratégia que referi tem a ver com as condições de financiamento que também podem dificultar a decisão de aquisição, caso tenha condições e spreads do crédito anterior muito competitivas.

O que tenho constatado num mercado onde já estou há quase 30 anos, é que a decisão de vender ou comprar casa própria é sempre despertada ou condicionada por uma necessidade de cada pessoa, e que tem de ser satisfeita independentemente da incerteza do ciclo imobiliário que se está a viver. Por isso, se necessita mesmo de vender ou comprar casa, será sempre um bom momento porque, acima de tudo, terá com certeza um bom motivo para o fazer.

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Massimo Forte

“O imobiliário é a minha vida e a minha vida é lidar com pessoas.” A viver em Lisboa e a trabalhar em Portugal, Espanha e Itália, Massimo Forte é acima de tudo um apaixonado pela área do imobiliário, um negócio que considera ser de pessoas para pessoas. Com mais de 25 anos de experiência nas maiores empresas de mediação imobiliária, hoje dedica-se a consultoria, formação e partilha de conhecimento como um dos maiores Real Estate Influencers em Portugal.