Regras de renegociação do crédito habitação já estão em vigor

Já estão em vigor as novas regras que vão permitir a renegociação dos contratos de crédito habitação no âmbito do mecanismo excecional criado pelo Governo para mitigar os efeitos do aumento das taxas de juro. As medidas, apresentadas no início deste mês pelo secretário de Estado do Tesouro, João Nuno Mendes, já foram publicadas em Diário da República, e vão vigorar até ao final do próximo ano.

Neste artigo, explicamos-lhe o que muda com as novas regras, os critérios, os prazos, e o que acontece caso recorra a este mecanismo.

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O que está previsto no novo decreto-lei?

O decreto-lei, agora publicado, prevê que os bancos avancem com a renegociação dos contratos de crédito habitação quando detetem um “agravamento significativo da taxa de esforço” ou uma “taxa de esforço significativa” por parte dos clientes, em resultado da subida das taxas Euribor, de forma a antecipar e a prevenir possíveis situações de incumprimento. Da mesma forma, a renegociação também deve avançar sempre que os clientes transmitam aos bancos factos que indiciem uma degradação da sua capacidade financeira.

Nesses casos, os bancos devem apresentar propostas mais vantajosas e adequadas à situação do cliente, que podem incluir, por exemplo, um alargamento do prazo do contrato.

Além disso, fica suspensa, até ao final de 2023, a exigibilidade da comissão de reembolso antecipado de 0,5%, para promover a realização de reembolsos parciais dos empréstimos com a poupança acumulada e para facilitar a transferência dos créditos para outras instituições.

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Quais são os critérios?

No que respeita à renegociação dos contratos, considera-se que há um “agravamento significativo” da taxa de esforço quando esta atinja os 36% na sequência de um aumento de 5 pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo (para contratos celebrados nos últimos 12 meses, face à data da sua celebração) ou em consequência de um aumento igual ou superior do indexante de referência do contrato em causa face ao valor considerado para efeitos da projeção do impacto do aumento futuro desse indexante. Também é considerado um “agravamento significativo” da taxa de esforço nos casos em que a taxa já fosse superior a 36% no período homólogo e se tenha verificado um agravamento por uma das duas vias explicadas anteriormente.

Por fim, considera-se que há uma “taxa de esforço significativa” quando a taxa de esforço dos clientes seja superior a 50%.

Que contratos estão abrangidos pelas novas medidas?

As novas regras respeitantes à renegociação dos créditos só se aplicam a contratos de crédito habitação com taxa variável, com um capital em dívida inferior a 300 mil euros, e que se destinem à compra ou construção de habitação própria e permanente. Ou seja, de fora ficam os contratos com taxas fixa, os empréstimos superiores a 300 mil euros e os créditos para aquisição se segundas habitações.

Como é calculada a taxa de esforço?

A taxa de esforço é o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos que tiver e os seus rendimentos mensais. No rendimento é considerado o montante anual recebido pelos clientes (líquido de impostos e de contribuições obrigatórias à Segurança Social), de acordo com a última declaração de IRS, dividido por 12 meses. Ou:

- No caso de trabalhadores dependentes: o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses;

- No caso de trabalhadores independentes: o rendimento mensualizado apurado de acordo com informação disponibilizada pelos próprios.

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Que soluções podem ser apresentadas pelos bancos?

Segundo o decreto-lei, os bancos devem apresentar propostas aos clientes “que sejam adequadas à mitigação do impacto do agravamento significativo da taxa de esforço ou da verificação de taxa de esforço significativa”, e que podem passar pelo alargamento do prazo do crédito, consolidação de créditos, um novo crédito, e redução da taxa de juro durante um determinado período.

Caso a renegociação resulte num alargamento do prazo do empréstimo, os clientes terão cinco anos para voltar ao prazo original, caso o pretendam.

Quais os prazos previstos?

Os bancos têm 45 dias a partir da data da publicação do decreto-lei (25 de novembro) para proceder à identificação dos casos abrangidos pelas novas medidas e para apresentar propostas. A fiscalização está a cargo do Banco de Portugal, sendo que os bancos que não cumpram as regras previstas no diploma incorrem em sanções previstas no Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.

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