A mudança que muitos esperam e que outros não querem ver chegar

2022, mais um ano positivo do mercado imobiliário: número elevado de transações; valores em alta; mais financiamento; mais agências imobiliárias; mais agentes e muitos outros indicadores que continuaram a contrariar a tendência de descida esperada pelo impacto da guerra, subida das taxas Euribor e inflação.

2023 arranca com sentimento de preocupação

Mas, apesar dos sinais positivos para o imobiliário, o ano termina com um sentimento de preocupação principalmente no setor residencial para os segmentos médio, médio/baixo e baixo, que fazem sentir que estamos num mundo fragmentado entre a mudança que muitos esperam e que outros não querem ver chegar.

Este sentimento de preocupação está diretamente ligado às evidentes mudanças conjunturais que afetaram o acesso a condições de financiamento viáveis para estes segmentos, mas não só.

A subida da taxa Euribor ainda não atingiu o pior dos cenários de subida em 4,5% e, sabendo que 80% ou mais dos portugueses necessitam de recorrer a crédito para aquisição de habitação - o que até há pouco tempo era alcançável – haverá um impacto a longo prazo no mercado imobiliário.

A inflação chegou em força e veio para ficar, sem voltar atrás, tornando não só o acesso a habitação mais difícil, mas também a vida dos portugueses mais cara e desequilibrada. Afinal, bens essenciais como a alimentação e energia são hoje um luxo para os mais desfavorecidos.

Além disso, a escassez de imóveis disponíveis nos centros das principais cidades e a subida constante dos seus preços fazem com que o sonho de comprar uma casa nova ou manter a atual se torne cada vez mais desafiante.

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A tempestade perfeita?

Não sou pessimista. Mas estamos perante um cenário que, no mínimo, é preocupante para muitas pessoas que fazem parte do mercado imobiliário residencial português, que entra em 2023 com todos os ingredientes para uma tempestade perfeita, como um dos melhores analistas imobiliários já referiu por diversas vezes.

Além das previsões, também as empresas com quem trabalho ao nível de consultoria de negócio para a atividade de mediação imobiliária têm-se revelado como as melhores fontes para perceber eventualmente como e quando o mercado poderá reagir, sendo que não vai acontecer de um dia para o outro porque uma das características do mercado imobiliário é que é um mercado lento.

Estas empresas não têm ainda registado em número significativo a necessidade de mudança de casa para um imóvel mais barato para se fazer face a encargos e evitar incumprimento, mas têm sentido alguma retração na procura de casa para a operação de compra. No entanto, é importante contextualizar:

• Esta tendência é evidente nos segmentos médio, médio/baixo e baixo, que estão totalmente dependentes de financiamento para aquisição;
• Ainda é cedo para se começar a perceber se vai existir a eventual pressão de mudança de casa para uma casa menor e/ou mais barata. Os bancos terão dados mais concretos e assertivos a este nível;
• Nos segmentos alto e médio/alto, onde também incluo os estrangeiros com poder de compra, as empresas que acompanho não referem qualquer tipo de abrandamento.

Para a mediação temos uma análise a dois tempos:

• um mercado mais dependente do financiamento e sob pressão, com potencial de retração de procura e a desejar não ter de colocar o seu produto no mercado para aquisição de produto mais barato;
• outro mercado que continua dinâmico, sem problemas de liquidez e sem indicadores de retração na procura à espera de que algo aconteça.

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Queda das transações e correção dos preços

Pela lógica, será fácil percebermos que tudo indica que vamos viver uma fase de diminuição no número de transações no mercado dos segmentos médio, médio/baixo e baixo, um aumento de tempos de transação e ainda uma retificação dos preços em baixa para possibilitar justamente que o mercado se torne mais dinâmico. Há que lembrar que quem faz o preço é o comprador, e não o vendedor.

Aliado ao comportamento de mercado que já conhecemos, devido a ciclos anteriores, não nos podermos esquecer da questão emocional, ou melhor dizendo, do poder da influenciação.

Se existirem muitas pessoas a não considerarem a compra de casa, referindo como motivo as mudanças conjunturais que dificultam a incerteza da sua aquisição através de financiamento, mesmo que essas pessoas nunca tenham consultado um banco ou não estejam até ainda preparadas para comprar neste momento, vai existir a tendência de influenciação de opiniões que poderão provocar um efeito persuasivo denominado de prova social, ou seja, uma espécie de boato “credível” de que “hoje não é possível comprar casa” originando uma ideia pré-concebida que provocará uma maior retração da procura devido ao comportamento destes potenciais consumidores.

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A importância da imprensa e dos opinion makers

É por isso muito importante o papel dos opinion makers e da imprensa especializada na divulgação de informação clara, objetiva e, acima de tudo, verídica sobre os prós e contras de aquisição contribuindo para uma literacia financeira que pode ser aplicada no momento e a longo prazo.

De facto, as condições mudaram, mas continua a existir a necessidade e possibilidade de compra de casa através de financiamento. É tudo uma questão de perceber qual o melhor financiamento e, claro, o produto adequado.

E é no produto adequado que também nos devemos focar como parte da solução.

O mercado da compra de casa precisa de outras soluções além do financiamento para dinamizar e crescer de forma sustentada e saudável para quem compra, vende e empresta:

• Um mercado de arrendamento mais estável, abundante na sua oferta e, por isso, mais acessível;
• Uma carga fiscal menor para quem investe em imobiliário e coloca oferta de habitação no mercado;
• Uma maior celeridade nos licenciamentos para criar condições para uma maior elasticidade da oferta de casas novas e reabilitadas a valores que sejam acessíveis para mais segmentos e possíveis de serem pagos pelos compradores-mutuários.

Curiosamente, muitas outras mudanças que muitos esperam, e que outros teimam em não querer ver chegar.

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Massimo Forte

“O imobiliário é a minha vida e a minha vida é lidar com pessoas.” A viver em Lisboa e a trabalhar em Portugal, Espanha e Itália, Massimo Forte é acima de tudo um apaixonado pela área do imobiliário, um negócio que considera ser de pessoas para pessoas. Com mais de 25 anos de experiência nas maiores empresas de mediação imobiliária, hoje dedica-se a consultoria, formação e partilha de conhecimento como um dos maiores Real Estate Influencers em Portugal.