Crédito habitação: O que é e para que serve o multiopções?

Multiopções, multifunções, reforço de hipoteca. Estes são termos sobre os quais raramente ouvimos falar, mas que podem ser a solução para a melhoria da nossa vida. Se não sabe do que se trata e tem casa própria, este tipo de soluções pode permitir-lhe fazer melhorias na sua habitação ou consolidar créditos.

O crédito multifunções está associado a um imóvel, que pode ter já associado um crédito habitação, ou estar livre de ónus. Este tipo de financiamento é semelhante ao crédito hipotecário, com prazos de financiamento e taxas de juro semelhantes.

O crédito multiopções é concedido em determinadas circunstâncias e há pormenores que deve considerar antes de avançar com este financiamento. Pode ser usado para melhorias num imóvel ou para pôr fim a outras dívidas. Se não sabe como funciona um crédito multiopções, fique a conhecer este tipo de empréstimo.

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O que é um crédito multiopções associado a um crédito habitação?

O crédito multiopções ou multifunções associado a um crédito habitação dá-lhe a possibilidade de fazer uma segunda hipoteca, para financiar, por exemplo, obras de melhoria no seu imóvel ou liquidar um ou mais empréstimos que tenha contratado.

Mas pode estar a pensar: o que é uma segunda hipoteca? Na prática, é contratar um novo crédito que dá como garantia o seu imóvel que já tem um financiamento associado. Desta forma, é usado o valor da hipoteca para se obter um valor extra de financiamento.

Este valor extra, e a própria aprovação, vai depender muito do seu LTV ( Loan to Value) atual. Se contratou um crédito habitação há relativamente pouco tempo, e o seu LTV for de 85% ou 90%, não está elegível para realizar esta operação.

Afinal, para um banco conceder uma segunda hipoteca, o capital em dívida tem de ser compatível com os máximos permitidos. Ou seja, o rácio entre o valor total emprestado e a avaliação do imóvel tem de ser no máximo (e depende de cada instituição) 90%.

Embora o crédito multiopções sirva maioritariamente para obras de melhoria no seu imóvel (uma vez que irá valorizar o imóvel), este também pode ser utilizado para saldar outros empréstimos ou até para outras finalidades. É fundamental que, antes de avançar com este pedido, confirme que a finalidade pretendida é aceite pela entidade bancária. Na prática, está a usar o imóvel como garantia para ter acesso a novo financiamento.

Contudo, tal como acontece com qualquer empréstimo, precisa de perceber como é que este funciona e o que deve ter em consideração. Assim, de seguida, conheça cinco fatores que requerem a sua análise.

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5 fatores a ter em conta antes de pedir um crédito multiopções

1 - Qual é o seu LTV?

Como referimos, o valor do LTV é um fator determinante para ter luz verde no seu crédito multiopções. Se tem um crédito habitação, a sigla LTV não deve ser completamente desconhecida. O LTV (Loan to Value) é, no fundo, o rácio entre o valor que o banco empresta para comprar uma habitação e o valor da avaliação da sua casa. De acordo, com as normas do Banco de Portugal, na aquisição de uma habitação própria e permanente, o LTV tem de ser igual ou inferior a 90%.

Já em créditos habitação com outras finalidades, ou em créditos com garantia hipotecária ou equivalente, no máximo, o LTV tem de ser igual ou inferior a 80%.

Mas atenção. Dependendo da instituição bancária, o valor do LTV pode ser inferior aos valores referidos. Embora a maioria das instituições conceda este crédito com um LTV de 80%, há algumas entidades que apenas aceitam fazer o reforço hipotecário se o seu LTV estiver entre os 60% e os 70%.

Por isso, é preciso informar-se com antecedência sobre o valor máximo do LTV do crédito multiopções que pretende contratar. Caso tenha dúvidas sobre como apurar o LTV, a fórmula de cálculo é a seguinte:

 LTV = montante do empréstimo / valor do imóvel x 100

De realçar que, para estes cálculos, é considerado o valor total do financiamento. Ou seja, o empréstimo que está a correr mais o montante extra que é pedido.

2 - Atenção à sua taxa de esforço

Um dos pormenores que pode levantar algumas dúvidas e ser até um impeditivo para conseguir o seu crédito multiopções é o valor da sua taxa de esforço. O cálculo da sua taxa de esforço vai incluir todos os créditos que tem por liquidar, mesmo que o objetivo de pedir este financiamento seja liquidar outros empréstimos.

Ou seja, nestas contas entram o valor da sua prestação de crédito habitação, a prestação com o crédito multiopções e outras prestações de créditos, seja cartões de crédito ou outro tipo de financiamentos.

Imagine que a sua prestação de crédito habitação é de 500 euros, a do multiopções corresponde a 120 euros, e ainda tem uma prestação de um cartão de crédito de 70 euros e a prestação do seu crédito automóvel de 170 euros. Se os rendimentos do seu agregado familiar corresponderem a 2.500 euros, o cálculo da sua taxa de esforço é o seguinte:

Taxa de esforço = (Montante total de prestações financeiras / rendimento mensal líquido do agregado familiar) x 100. Ou seja, neste caso, o cálculo é (860 / 2500) x 100. O que dá uma taxa de esforço de 34,4%.

Nesta situação, o seu crédito multiopções cumpria os requisitos para ser aprovado, uma vez que o limite máximo da taxa de esforço é de 50%. No entanto, o seu LTV também tem de ter um valor aceitável para o processo avançar.

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3 - Taxas de juro mais baixas

Uma das vantagens de recorrer a um crédito multiopções para liquidar outros créditos pessoais é o facto de beneficiar de taxas de juro mais baixas do que nos outros tipos de financiamento. Isto porque este financiamento tem como garantia o imóvel.

Ainda assim, é importante salvaguardar que os spreads nos multiopções costumam ser um pouco mais elevados em comparação aos spreads do crédito habitação de uma habitação própria e permanente.

Claro que o valor do spread é sempre influenciado pelos riscos do empréstimo e garantias concedidas. No entanto, os bancos determinam valores mínimos e máximos para os spreads praticados. Regra geral, num crédito multiopções, os spreads rondam os 2%. Mas pode encontrar valores inferiores ou superiores, consoante a instituição financeira e o risco considerado.

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4 - As taxas Euribor também influenciam o seu crédito multiopções

Outro ponto que deve ter em consideração é que um crédito multiopções está indexado a uma taxa Euribor. Ou seja, a sua prestação mensal vai ficar sujeita às oscilações da Euribor, no prazo contratado. Embora inúmeros bancos permitam aos clientes escolher entre uma taxa Euribor de 3, 6 ou 12 meses, pode encontrar entidades que pretendam fixar uma taxa Euribor num determinado prazo.

Assim, antes de contratar um crédito multiopções questione o banco sobre o prazo da Euribor aplicado ao contrato. Tenha em conta que a sua prestação será revista com alguma regularidade. Se o contrato estiver indexado à taxa a três meses, responde mais rápido às subidas e descidas da Euribor do que uma taxa a 12 meses

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5 - Faça contas aos encargos deste novo financiamento

Por último, faça contas aos encargos associados à contratação de um crédito multiopções. Quando faz um reforço de hipoteca através de um crédito multiopções, tem de pagar alguns encargos idênticos aos de um crédito habitação. E aqui entram as comissões bancárias, entre outras despesas relativas à contratação de um novo empréstimo.

De forma a garantir que esta é a melhor solução para si, olhe bem para as condições contratuais e faça contas aos encargos adicionais que tem de suportar. Olhe bem para os valores da TAEG e do MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), para ter noção do valor total que vai pagar por este novo financiamento.

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O que considerar se for para amortização de dívidas

O multiopções pode ser usado para pôr fim a empréstimos que temos a decorrer. Desde que os critérios sejam cumpridos e a instituição financeira aprove o financiamento, este empréstimo pode ser usado para, por exemplo, acabar de pagar o crédito automóvel, saldar a dívida de um cartão de crédito ou outro tipo de financiamento.

Mas é preciso ter em consideração que estamos a usar a casa como garantia para reembolsarmos outras dívidas. E que o prazo deste financiamento é maior, pelo que vai demorar mais tempo a concluir efetivamente o pagamento de um carro ou de um computador.

Por outro lado, este financiamento pode representar o reequilíbrio do orçamento de uma família, ajudando a consolidar as dívidas, reduzindo a taxa de juro média e o valor do encargo mensal.

Numa altura em que a inflação e a subida de juros estão a ter um impacto significativo na gestão financeira das famílias, um crédito multiopções pode ser a solução de bem-estar financeiro.