Crédito habitação: Em que situações é possível pedir um multiopções?

Se é proprietário de um imóvel ou titular de um crédito habitação, saiba que tem a hipótese de pedir um crédito multiopções. Esta é uma solução que lhe permite usar o seu imóvel para obter um novo financiamento através da sua hipoteca.

Quem tem casa própria, dá como garantia o seu imóvel. E através do valor da hipoteca pode obter um novo empréstimo, com melhores condições do que um crédito pessoal. Isto porque as taxas de juro são mais baixas em relação aos créditos ao consumo.

Já quem tem um crédito habitação ainda por liquidar, também pode recorrer a um crédito multiopções, caso cumpra os critérios de acesso. Neste caso, tem a possibilidade de fazer uma segunda hipoteca do seu imóvel. Ou seja, pode adquirir um novo financiamento, dando como garantia a sua casa que tem um crédito habitação associado. Assim, esta segunda hipoteca permite-lhe obter um empréstimo adicional, com taxas de juros reduzidas.

Este tipo de financiamento pode ser usado para pagar um ou mais empréstimos que tem por liquidar. E, desta forma, diminuir os seus encargos e ficar com uma folga financeira. Mas também pode recorrer a esta solução para fazer obras de melhoria no seu imóvel e, desta forma, valorizá-lo.

Contudo, antes de pedir um multiopções deve saber em que situações é possível fazê-lo, para não ver o seu pedido negado.

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Quais são os critérios para pedir um multiopções?

Tal como acontece em todos os créditos, antes de o banco lhe conceder o financiamento que precisa, vai medir o risco de financiamento e as garantias que dá. No crédito multiopções, o risco de financiamento é mais baixo, pois está a dar como garantia o seu imóvel. Contudo, isto não significa que o banco irá conceder um crédito multiopções sem avaliar certos riscos.

No caso de ter um crédito habitação por liquidar, a aprovação deste novo financiamento vai depender, e muito, de dois fatores. O seu LTV (Loan to Value) atual e a sua taxa de esforço com esta nova prestação.

LTV para um crédito multiopções

Começando pelo LTV (rácio entre o valor que o banco financia para comprar uma habitação e o valor da avaliação da sua casa), de acordo com as regras do Banco de Portugal, este tem de ser igual ou inferior a 90% na aquisição de uma habitação própria e permanente. Mas, no caso dos créditos habitação com garantia hipotecária/equivalente ou outras finalidades, o LTV tem de ser igual ou inferior a 80%.

Assim, caso o seu LTV atual ainda ronde os 90% ou 85%, não consegue pedir um crédito multiopções. Apenas se este for igual ou inferior a 80% tem esta hipótese. Mas, mesmo que o seu LTV esteja nos 80%, em alguns bancos a constituição de uma segunda hipoteca só será possível se tiver um LTV entre os 70% e os 60%.

Ou seja, antes de dar este passo, informe-se bem sobre o seu LTV atual. Em termos de cálculo, pode chegar a este valor usando a seguinte fórmula: LTV = Montante do financiamento / valor do imóvel x 100. Contudo, ao valor total do financiamento deve adicionar o montante extra que pretende de empréstimo.

Após esta análise, o banco tem a informação sobre o seu LTV e poderá avaliar o valor máximo do financiamento. No entanto, o valor final, e mesmo a possibilidade de financiamento, irá também depender da sua taxa de esforço.

Ler ainda: LTV: Que importância tem no seu crédito habitação?

Como funciona quando já sou proprietário de uma casa

No caso de ter o seu imóvel pago, não terá de pedir uma segunda hipoteca ao banco. Nestas situações, os clientes dão como garantia o seu imóvel. E o financiamento é feito através da hipoteca da casa ao banco. Ou seja, o banco irá apenas avaliar o valor da sua casa e calcular o LTV de acordo com o financiamento que pretende.

Com base neste valor, o banco define o seu LTV atual e vê qual é a margem para este novo financiamento. Dado que não tem um crédito habitação por liquidar, a probabilidade de conseguir um financiamento mais elevado é maior. Isto, se a sua taxa de esforço permitir.

Taxa de esforço: Qual é o valor máximo para um crédito multiopções?

Como segundo critério de avaliação para um crédito multiopções, o banco vai avaliar a sua taxa de esforço. E para este cálculo, vai incluir todos os créditos que tem por liquidar e ainda o valor da prestação que fica a pagar com o crédito multiopções.

Se ainda está a pagar o seu crédito habitação e tem mais dois créditos ao consumo (um crédito automóvel e uma dívida de um cartão de crédito), a estes três créditos soma-se a prestação do multiopções.

Se o rendimento líquido do seu agregado familiar for de 2.800 euros, a sua prestação de crédito habitação de 600 euros, a do crédito automóvel 150 euros, a do cartão de crédito 75 euros, e a do multiopções 200 euros, o cálculo da sua taxa de esforço é:

Taxa de esforço = (1025 / 2800) x 100 = 37%.

Dado que o limite máximo da taxa de esforço quando existem vários créditos é de 50%, se o seu LTV cumprisse os critérios do banco, provavelmente veria o seu crédito multiopções aprovado. É de salientar que nenhuma instituição financeira pode conceder um novo crédito quando a taxa de esforço do cliente é superior a 50%.

Leia ainda: Como posso reduzir a minha taxa de esforço?

O que ter em conta antes de contratar este novo crédito?

Além do LTV e da taxa de esforço, deve saber que o crédito multiopções funciona mais ou menos como um crédito hipotecário, com taxas de juro mais baixas do que um crédito ao consumo.

No que diz respeito ao spread, este costuma ser ligeiramente mais elevado do que o de um crédito habitação, rondando os 2%. Mas os valores podem variar consoante as condições de cada cliente e da própria instituição financeira.

No crédito multiopções, a TAN é normalmente composta pelo valor do spread mais o indexante do crédito, a Euribor, geralmente a 6 ou a 12 meses. Mas, mais uma vez, as condições contratuais podem variar. Usando o valor da Euribor a 12 meses de janeiro de 2023 e um spread de 2%, a sua TAN seria de 3,337% + 2%. Ou seja, o valor da TAN seria de 5,34%.

Contudo, dado que o multiopções está, neste caso, associado a uma taxa Euribor de 12 meses, uma vez por ano veria a sua TAN sofrer alterações. Se a Euribor subisse, a sua prestação iria aumentar. Mas se a Euribor descesse no prazo de um ano, veria a sua prestação de crédito diminuir.

Além destes fatores, tenha em conta que este tipo de financiamento pode ter um prazo alargado, semelhante ao crédito habitação. Mas também terá de respeitar os limites máximos relativos ao prazo do contrato, de acordo com a idade do mutuário do crédito.

Em várias entidades, o prazo máximo de um crédito multiopções é de 30 anos, mas tendo sempre em conta que a idade limite do cliente no final do contrato não pode ultrapassar os 75 anos.

Por fim, saiba que vai pagar encargos muito semelhantes aos da contratação de um crédito habitação, que podem variar entre os 600 e os 1.000 euros.

Mas, se estiver a comparar propostas, olhe bem para o valor da TAEG e do MTIC, pois estes dois indicadores vão revelar-lhe qual é o crédito mais caro no final do contrato. Afinal, estes têm em conta não só a sua prestação e os juros, como todos os encargos relativos a comissões, produtos associados, seguros, entre outras despesas.

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