Quanto custa fazer um crédito habitação?

A compra de uma casa através de um crédito habitação requer alguma preparação financeira para não ser apanhado desprevenido com certos encargos. Afinal, um crédito habitação tem custos associados além da prestação mensal que fica a pagar à instituição financeira. E estes fazem subir o valor final a pagar pelo seu empréstimo.

Neste artigo, fique a conhecer todos os encargos associados a um crédito habitação.

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7 pontos que o ajudam a perceber quanto custa fazer um crédito habitação

1 - Valor não financiado pela instituição financeira

Embora não seja um encargo de um crédito habitação, se vai recorrer a um financiamento para comprar casa, deve saber que, atualmente, nenhum banco pode financiar mais de 90% do valor da escritura ou da avaliação do imóvel (prevalece o valor mais baixo).

Logo, como o banco não financia 100% do valor do imóvel, precisa de ter em capitais próprios entre 10% a 20% do valor da habitação que vai adquirir. Esta quantia é entregue, na maioria dos casos, como sinal quando celebra o CPCV (contrato de promessa compra e venda) da sua casa.

Para perceber melhor, o banco financia o seu imóvel com base no rácio LTV (loan-to-value). Vamos supor que o imóvel que quer comprar tem um preço de aquisição de 180.000 euros. No entanto, a avaliação do seu imóvel foi de 170.000 euros. O limite máximo de financiamento vai corresponder a 90% dos 170.000 euros. Ou seja, no máximo o banco pode emprestar-lhe 153.000 euros. Assim, tem de ter, no mínimo, uma poupança de 17.000 euros para avançar com o seu processo de crédito habitação.

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2 - Comissões bancárias

Para saber exatamente quanto é que custa um crédito habitação, deve olhar bem para as comissões bancárias que estão associadas ao seu empréstimo.

Dependendo da entidade, podem ser cobradas comissões de avaliação, de estudo de processo, de formalização, entre outro tipo de comissões. Tudo depende do banco em questão. Se olharmos para os preçários de várias instituições financeiras, o valor total das comissões bancárias varia entre os 800 e 1.000 euros.

3 - Avaliação do imóvel

A avaliação do imóvel que quer comprar, por norma, levanta muitas dúvidas em quem vai fazer um crédito habitação pela primeira vez. Como referido, quando começa a tratar de um processo de crédito habitação, o banco precisa de saber o valor da avaliação do imóvel para estipular o montante do financiamento e as condições contratuais.

No entanto, esta não é feita pela entidade onde vai contratar o seu crédito. A avaliação do imóvel é feita por uma empresa especialista em avaliações de imóveis. Esta empresa envia um perito independente para visitar o imóvel e analisar o seu estado e localização, fazer medições e tirar fotografias. Só depois é determinado o valor final da avaliação do imóvel.

Mas afinal quem paga esta avaliação e qual é o seu valor? A avaliação é paga por si. Este valor pode estar incluído nas comissões a pagar à instituição financeira inicialmente. Contudo, também pode pagá-lo antes da avaliação do imóvel. No que respeita a valores, estes dependem da tipologia e da localização do imóvel, mas também se a avaliação é pedida pelo banco ou pelo cliente.

Por exemplo, a avaliação de um apartamento T2 pode variar entre os 120 e 300 euros a pedido pelo cliente. Mas quando é o banco a pedir, o custo varia entre 200 e 250 euros. Caso seja o banco a fazer o pedido da avaliação de imóvel, informe-se antecipadamente do custo da avaliação.

4 - Taxas de juro - TAN

É impossível perceber quanto custa um crédito habitação sem saber o valor da sua Taxa Anual Nominal (TAN). A TAN é composta pelo indexante do crédito habitação e pelo spread associado ao seu contrato.

Se contratar um crédito habitação com uma taxa variável - a opção mais comum em Portugal - o seu indexante é a Euribor. As taxas Euribor são atualizadas trimestralmente, semestralmente ou anualmente (há outros prazos, mas estes são os mais comuns) com base nos valores médios do prazo estabelecido.

Já se o seu crédito habitação tiver uma taxa fixa, vai vigorar durante todo o contrato a taxa swap. Normalmente, esta taxa é mais elevada do que as taxas Euribor, pelo menos no início do contrato.

Quanto ao spread, este é estabelecido no seu contrato e permanece inalterável, se as condições não se alterarem. O spread é fixado livremente pelo banco em cada contrato. Isto porque o valor definido tem sempre em conta o risco de financiamento, o rácio LTV e o custo do próprio financiamento. É de realçar que o spread acaba por representar o lucro das instituições de crédito. Logo, estas sobem o valor do spread quando os riscos de financiamento são mais elevados e diminuem o seu valor quando existem mais garantias.

Para ter uma noção, com as atuais condições do mercado, algumas instituições financeiras estão a aplicar spreads aos novos contratos de crédito habitação que rondam os 0,75%. Contudo, este valor mínimo não é aplicado a todos os contratos. O mais comum nos novos contratos é a aplicação de spreads entre os 0,9% e 1%.

Assim, vamos supor que fica com um spread de 1% associado ao seu contrato. Caso opte por uma taxa variável indexada à Euribor a 6 meses, a sua primeira prestação em junho teria uma TAN de 4,498%. Isto porque a taxa média da Euribor aplicada é de 3,498%. referente ao mês de abril de 2023.

Agora, se tiver uma taxa fixa de 3,8% e um spread de 1,2%, a sua TAN ficaria durante toda a duração do contrato em 5%. Mas estes valores podem ser mais baixos ou mais altos, dependendo da sua situação, de campanhas promocionais e dos valores aplicados por cada entidade.

5 - Prestação mensal do crédito habitação

Como leu até aqui, há vários fatores que vão influenciar o custo de fazer um crédito habitação. Mas como é normal, a maioria das pessoas foca-se sobretudo na prestação mensal do crédito, uma vez que é esse valor que vão suportar mensalmente durante um longo período.

Nos créditos com uma taxa variável ou mista, a prestação mensal do crédito habitação sofre alterações. Estas acontecem na altura da revisão da prestação (taxa variável) ou quando tem um crédito com uma taxa mista (passa do período fixo para o variável).

Contudo, não são só as taxas de juro que influenciam o valor da sua prestação mensal. Para determinar quanto fica a pagar ao banco, é preciso ter em conta o valor do capital em dívida (inicialmente o valor total do financiamento) e o prazo do contrato.

Por exemplo, imagine que tem um capital em dívida de 150.000 euros e que vai liquidar o seu empréstimo em 420 prestações (35 anos). Se tiver uma taxa Euribor a 6 meses e um spread de 1%, em junho de 2023, a sua prestação mensal seria de 709,70 euros (aplica-se a média da Euribor de abril de 3,498%).

Mas atenção. A este valor mensal tem de somar os encargos com os seguros obrigatórios do crédito habitação e outros valores, caso tenha subscrevido outros produtos para obter uma redução no seu spread.

6 - Registo da compra do imóvel

Outro ponto relevante para perceber quanto custa fazer um crédito habitação é o preço que vai pagar pelo registo da compra do seu imóvel. Sim. Também tem de pagar o registo do seu imóvel. No entanto, existem algumas opções com valores diferentes.

No caso de optar pelo serviço Casa Pronta, como a compra da sua habitação está associada a um crédito, o valor tabelado é de 700 euros. Este serviço tem a vantagem de poder tratar de todos os procedimentos que envolvem a compra e venda de uma habitação num único balcão.

Mas se preferir recorrer a um notário ou a uma conservatória do registo predial, também poderá tratar do registo. Nestes casos, é preciso estar atento à tabela de preços porque os custos variam consoante o valor da transação. De acordo com o Portal da Justiça, no mínimo deve contar com o valor da certidão (cerca de 20 euros), o registo da escritura que ronda os 225 euros e ainda adicionar o valor do IVA.

Por último, o registo também pode ser feito através de um advogado ou solicitador. A maioria das instituições bancárias tem acordos com conservatórias que indicam um advogado para este procedimento. Embora o custo possa variar, os dois registos rondam os 500 euros.

7 - Impostos

Os impostos são um dos pontos fundamentais para determinar o custo de fazer um crédito habitação.

Para apurar o valor que deve reservar para o pagamento destes encargos, saiba que tem de pagar os seguintes impostos:

• Imposto de Selo relativo ao seu empréstimo: Por norma, representa um encargo de 0,6% do valor do crédito.

• IMT - Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos: Este imposto não tem um valor fixo, variando consoante a natureza do imóvel (se é urbano ou rústico), a localização, a finalidade (habitação própria permanente ou não) e o seu valor. Se quiser ter uma noção de quanto vai pagar de IMT pode recorrer ao simulador de IMT 2023.

• Imposto de Selo: Existe ainda um segundo imposto do selo que tem de pagar, este relativo à compra da sua casa. Para identificar o valor deste imposto precisa de saber o valor da escritura e depois aplicar-lhe a taxa de 0,8%.

Outros fatores a ter em conta para determinar quanto custa fazer um crédito habitação

Embora estes sejam os principais custos de um crédito habitação, na hora de fazer contas a este encargo não deixe de fora outras despesas como o seguro de vida do crédito habitação e o seguro multirriscos. Se subscreveu a outros produtos, some esse valor ao total que vai pagar.

Leia ainda: Seguros do crédito habitação: Que coberturas devo escolher?

Assim, antes de dar este passo, é fundamental que tenha várias propostas em mãos para comparar as várias opções e optar pela mais vantajosa para si. Nesta fase, deve olhar para as FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que são entregues pelas instituições financeiras, dado que estas seguem o mesmo modelo em todas as instituições e permitem uma comparação mais fácil.

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Para ter a certeza de qual é o crédito habitação mais caro e o mais barato, foque-se nos valores da TAEG e do MTIC. Afinal, estes dois indicadores permitem-lhe identificar o custo total do seu crédito habitação.

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