O que tem de constar num contrato com uma imobiliária?

Vender uma casa a título individual nem sempre é uma tarefa fácil. O processo tem várias fases, que implicam anunciar o imóvel, mostrar a casa a possíveis compradores e reunir todos os documentos necessários até à escritura do imóvel. Assim, muitas pessoas preferem celebrar um contrato com uma imobiliária para que esta fique responsável por todos estes procedimentos.

Como é natural, este serviço tem um custo associado que, por norma, é uma percentagem do valor da venda do imóvel. Logo, deve ter em conta que, ao valor da venda, terá de subtrair a percentagem que acordou no contrato com a imobiliária. Além disso, é preciso ter em consideração as questões legais que envolvem a celebração de um contrato com uma imobiliária. Esta é uma forma de evitar cair em burlas ou ser surpreendido por condições com as quais não contava.

Por exemplo, muitas pessoas são surpreendidas com o facto de terem de pagar à mesma uma percentagem, caso a venda seja feita por si e não pela imobiliária. Outra questão que também apanha muitos vendedores desprevenidos é terem de dar exclusividade na venda à imobiliária com quem assinaram contrato.

Por isso, é fundamental estar a par do que a lei determina para os contratos de mediação imobiliário. Para tal, neste artigo, explicamos o que consta na Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que estabelece o regime jurídico a que está sujeita a atividade de mediação imobiliária.

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Contrato com uma imobiliária: O que deve constar neste documento?

Uma das primeiras coisas a ter em consideração é que todos os contratos com uma imobiliária são legalmente obrigados a estarem por escrito. Assim, todos os contratos verbais não são válidos aos olhos da lei.

O documento também deve conter os seguintes elementos:

• As características do imóvel que está para venda e associado ao contrato. Neste ponto devem constar todos os ónus e encargos associados ao bem imóvel.

• O contrato deve identificar claramente o tipo de negócio visado pelo exercício de mediação.

• A remuneração da imobiliária: Devem estar expressos os valores fixos ou percentuais acordados entre ambas as partes e a forma de pagamento aplicável. Esta alínea deve ainda indicar a taxa de IVA aplicável aos serviços.

• Dado que as imobiliárias estabelecidas em território português devem garantir a responsabilidade emergente da sua atividade, estas têm de ser titulares de um seguro de responsabilidade civil, com um montante mínimo de 150.000 euros. Logo, no contrato, deve constar a identificação do seguro ou da garantia financeira, com a indicação da apólice e entidade seguradora e capital garantido (nos casos em que tal se aplique).

• A identificação do angariador imobiliário, se este tiver colaborado na preparação do contrato imobiliário.

• Quando há serviços acessórios prestados pela empresa, todos estes devem ser descritos no contrato com uma imobiliária.

• No caso de existir regime de exclusividade acordado entre a imobiliário e os proprietários do imóvel, todos os efeitos deste regime devem ser descritos de forma clara no contrato. Neste ponto, é importante salientar que devem constar tantos os direitos e deveres da imobiliária como do cliente.

• Se no contrato não constar um prazo de duração, perante a lei, considera-se que este é celebrado por um período de 6 meses.

• Os contratos com cláusulas contratuais gerais só têm cariz legal e podem ser utilizados pelas imobiliários após a validação dos respetivos projetos pela Direção-Geral do Consumidor.

Nota: O incumprimento destes elementos, exceto o prazo do contrato, determina a nulidade do contrato.

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Que outros deveres têm as imobiliárias?

Além de terem de cumprir o que está estabelecido no contrato, as imobiliárias têm o dever de se certificar que os seus clientes têm legitimidade e capacidade para realizar aquele negócio, no ato da celebração do contrato de mediação. Também cabe às empresas imobiliárias:

• Confirmarem e certificarem-se de que as caraterísticas do imóvel e os dados fornecidos pelos clientes correspondem à realidade;

• Fazer uma proposta aos futuros compradores com a maior exatidão e clareza possível, informando-os sobre as caraterísticas, preço e condições de pagamento do imóvel que está à venda. Todos estes esclarecimentos devem ser dados de modo a não induzirem em erro os futuros proprietários.

• Comunicar aos destinatários qualquer facto que possa colocar em causa a concretização do negócio. Esse facto deve ser comunicado de forma imediata assim que a imobiliária tenha conhecimento.

O que é que uma imobiliária está impossibilitada de fazer?

As empresas imobiliárias têm os seus direitos e deveres estabelecidos pela lei. Entre os seus deveres, a lei veda às empresas de mediação imobiliárias alguns procedimentos, como: 

• Receberem remuneração, no mesmo negócio, de clientes e destinatários. Ou seja, se a imobiliária ficar responsável pela mediação de um imóvel, esta não pode receber uma remuneração dos vendedores do imóvel em questão e dos seus futuros proprietários. 

• Celebrar contratos de mediação imobiliária quando existam motivos razoáveis para duvidar da licitude do negócio.  
• Intervir como parte interessada em qualquer negócio que incida sobre um imóvel compreendido no contrato de mediação de que seja parte. O mesmo se aplica caso o interessado do negócio seja sócio ou representante legal da empresa de mediação ou um parente do mesmo (cônjuge, ascendente ou descendente em 1º grau). 

• Proceder à avaliação imobiliária dos imóveis objeto da mediação ou integrados nas carteiras das mediadoras imobiliárias do grupo empresarial ou com a mesma marca comercial.  

Assim, ao ter conhecimento de todos estes pontos, antes de assinar contrato com uma ou mais imobiliárias já sabe que informações estas empresas lhe devem prestar e o que deve constar num contrato com uma imobiliária. Além disso, ao saber os direitos e deveres das imobiliárias, pode evitar negócios que levantem algumas dúvidas ou cair até em esquemas de burlas.

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