Quais são os fatores que têm influenciado os preços das casas?

Nos últimos anos, os preços das casas só conheceram um sentido, o da subida. Com aumentos sucessivos e significativos, os preços foram traduzindo a realidade do imobiliário no nosso país, condicionados, essencialmente, pelo desequilíbrio entre a procura e a oferta.  

Na última década, a evolução dos preços das casas reflete “o efeito da pressão da procura por habitação e de uma, relativamente, fraca dinâmica de oferta de casas”, tendo sofrido um aumento de 77,6%. 

Esta é uma das principais conclusões obtidas no recente estudo “A crise da habitação das grandes cidades”, realizado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos, que analisou a evolução do stock de casas existentes. Sendo que esta é influenciada pela dinâmica de reabilitação, bem como pela construção de casas novas. 

Nestas contas, foram ainda tidos em conta os custos de construção, de materiais e de mão de obra, o enquadramento regulatório do arrendamento e da construção, a evolução da rendibilidade e segurança de investimentos, e ainda, o sistema tributário associado. 

Assim, segundo este estudo, os preços das casas, praticados desde 2012, estão condicionados pela existência de um parque habitacional envelhecido, com um pendor maior de reabilitação e menor em termos de construção nova. 

E se analisarmos os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), verificamos que os preços das casas aumentaram 11,3% no último trimestre do ano passado, face ao mesmo período do ano anterior. 

A pensar comprar casa? Saiba que a oferta aumentou e os preços abrandaram

“Forte abrandamento” na construção pesa nas contas 

Este estudo destaca os números do INE, referentes ao período entre 2013 e 2022, os quais mostram que foram construídos, aproximadamente, 150 mil alojamentos — o que contrasta com os cerca de 630 mil na década anterior. 

Os analistas consideram que este “forte abrandamento” da construção, transversal a todas as regiões e, em parte, resultado do foco no processo mais moroso, complexo, mas necessário da reabilitação urbana, também resultou de vários condicionalismos, nomeadamente de uma maior restrição financeira ao setor da construção, e de "prováveis cicatrizes" deixadas pela crise financeira, que resultaram numa perda da capacidade instalada do setor. 

Numa análise às fontes de oferta na habitação, o especialista em imobiliário, Gonçalo Nascimento Rodrigues, considera que “apesar de o licenciamento estar a registar um crescimento desde 2014, em termos homólogos, a verdade é que a produção não chega para tantos compradores”. 

O especialista salienta ainda que, segundo dados do INE, entre 1995 e 2010 foram licenciados mais de 1,3 milhões de fogos novos para habitação familiar; já no período de 2011 a 2022, esse valor caiu para pouco mais de 210 mil. Nos últimos 12 anos, construi-se 16% dos 16 anos anteriores. 

Só entre 2019 e 2021, por cada 100 novas construções, foram licenciados 3,6 imóveis para habitação familiar. Nesse período, entre 2011 e 2022, foram vendidas quase 1,4 milhões de casas em Portugal. De raiz, construiu-se 15% daquilo que foi vendido.

"Bolha" e sobrevalorização do preço das casas 

Os preços das casas, segundo o referido estudo da Fundação, são explicados por fatores macroeconómicos (a chamada componente fundamental) e por fatores significativos de outra natureza, como a existência de uma “bolha”. Caso se verifique esta situação, os analistas, explicam que significa que existe um “comportamento exuberante dos preços” a dominar o intervalo de tempo que está a ser analisado. 

Os modelos utilizados nesta análise indicam ainda que os preços das casas no nosso país estão acima do que seria explicado pelos fatores macroeconómicos, sugerindo uma possível sobrevalorização do preço das casas.  

Remetendo para a existência de uma “bolha”, os responsáveis pelo estudo dão conta de que foram identificados “períodos de exuberância nos preços da habitação em Lisboa e no Porto, que se mantêm no final de 2022”. 

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2023 traz sinais de mudança? 

Com 2023 a ficar marcado pela subida acentuada de juros, a trajetória dos preços das casas mostra alguma estabilização, já que se têm registado apenas oscilações, mas pouco acentuadas, e em alguns casos, quedas face ao mês anterior. 

No que diz respeito aos preços das casas, o Índice de Preços Alfredo (reúne informação de portais públicos de listagem e agências imobiliárias que é trabalhada via Inteligência Artificial) mostra-nos que no primeiro semestre deste ano, registou-se um aumento de 1,65%, acompanhado por um aumento do número de imóveis disponíveis no mercado. Esta variação de preços revela uma travagem face à evolução mais recente.

Em junho, o preço médio por metro quadrado para os imóveis das principais capitais de distrito do país estava nos 2.100 euros. Este valor corresponde a uma variação de 5% nos últimos 12 meses. 

A travagem recente na evolução dos preços estará relacionada com a conjuntura: subida de juros significativa, perda de poder de compra por parte das famílias e mais imóveis disponíveis no mercado.

Os dados mais recentes apontam, assim, para um abrandamento do mercado imobiliário, sendo que os próximos meses serão determinantes.

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