Rendas congeladas podem ser atualizadas à boleia da inflação

Uma das medidas do programa Mais Habitação diz respeito ao congelamento das rendas antigas. Isto quer dizer que os contratos anteriores a 1990, que não foram transferidos até então para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), já não vão poder ser.  

Os inquilinos com carência económica comprovada beneficiam há mais de dez anos do congelamento das rendas. Estes contratos já deveriam ter passado para o NRAU. O Governo tem adiado a transição devido à situação de crise económica iniciada com a pandemia, desde que os arrendatários cumpram um de três requisitos:  

• Terem 65 ou mais anos;  
• Terem grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; 
• Terem um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco vezes a retribuição mínima nacional anual (RMNA, que, em 2023, corresponde a 53.200 euros). 

"O Governo, nos últimos anos, tem tido a preocupação de proteger mais estes arrendatários, evitando que estes contratos transitem para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, mas ao mesmo tempo não tinha até agora favorecido em nada os senhorios”, aponta Gonçalo Nogueira, advogado especializado em imobiliário e urbanismo da Cuatrecasas, em entrevista ao Doutor Finanças.  

"Fruto desses contratos de arrendamento, tem havido uma imobilização de uma parte relevante do património imobiliário de alguns senhorios, porque não conseguem fazer cessar esses contratos e as rendas são muito baixas e por isso não conseguem rentabilizar os imóveis", refere o especialista.  

Assim, ao abrigo do programa, o Governo permite agora que estas rendas sejam atualizadas pela aplicação do coeficiente legal do INE, isto é, com base na inflação que, em 2024, é de 6,94%. 

Ao mesmo tempo, os senhorios destes contratos de arrendamento antigos serão agora compensados pelo seu congelamento, não só através de uma compensação monetária (cujo montante e fórmula de cálculo ainda não estão definidos), mas, também, ficando isentos de tributação em sede de IRS sobre os rendimentos prediais, bem como em sede de IMI. Estas medidas de compensação vão ser aplicadas a partir de 2024.  

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E se o titular do contrato falecer, o que acontece ao seu cônjuge? 

Numa situação em que o contrato (anterior a 1990) estiver apenas no nome de um dos elementos do casal, que acaba por falecer, há forma de proteger o seu cônjuge - ou seja, que este fique a beneficiar do congelamento de rendas -, desde que este cumpra também os requisitos. Ou seja, tenha 65 anos ou mais, um grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% ou um RABC inferior a cinco vezes o salário mínimo nacional.  

"Nestas hipóteses, a posição do arrendatário falecido no contrato de arrendamento habitacional será automaticamente transmitida a favor do cônjuge sobrevivo que tenha residência no locado há mais de um ano”, explica Gonçalo Nogueira.  

A exceção acontece no caso de esse elemento do casal ter em seu nome uma outra habitação, própria ou arrendada, no concelho em que se situe a casa arrendada ou, situando-se no concelho de Lisboa ou do Porto, na sua área limítrofe. 

 O advogado da Cuatrecasas adianta ainda que quando se dá a transmissão do contrato, este permanece num “regime ‘vinculístico’, salvo se estiverem reunidas determinadas condições que possibilitem a respetiva transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano”. Porém, essa situação vai estar “dependente de impulso do senhorio.” 

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E se houver filhos? Podem beneficiar das rendas congeladas? 

Perante este cenário, se o casal tiver filhos, estes vão poder beneficiar da transmissão automática do contrato de arrendamento habitacional. Porém, para isso também têm de estar reunidos alguns requisitos. “Em termos genéricos, estão relacionados com a idade, frequência do 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou do ensino superior, baixos rendimentos ou um determinado grau de incapacidade”, explica Gonçalo Nogueira. 

É ainda exigível que os filhos convivessem com o arrendatário falecido há mais de um ou cinco anos, consoante os casos. Tal como acontece com o cônjuge sobrevivo, a transmissão do contrato não acontece se os filhos tiverem uma outra habitação, própria ou arrendada. 

Porém, o advogado da Cuatrecasas esclarece que, neste caso, apesar de haver a transmissão do contrato, este “transitará para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, gozando por isso o senhorio de maior flexibilidade para promover a cessação do contrato”. O que quer dizer que os filhos não vão poder beneficiar do congelamento das rendas. A não ser que tenham um grau de incapacidade igual ou superior a 60%. É a única exceção em que, perante a situação descrita, os filhos podem beneficiar do congelamento das rendas.