O valor de avaliação da casa pode ser muito diferente do preço de venda?

No processo de compra e venda de casa, pode haver diferenças entre o preço de aquisição e o valor da avaliação feita no âmbito da concessão de crédito. Quando o preço de venda é superior ao valor a que o imóvel é avaliado, o cliente precisa de ter disponível um maior montante de capitais próprios. Mas já lá vamos.

Antes, vamos tentar perceber quão grande pode ser a diferença entre os dois valores.

Qual a diferença entre o preço de venda e a avaliação da casa?

O preço de venda é aquele pelo qual o negócio é efetivamente feito. Ou seja, é aquele que consta na escritura.

O valor de avaliação é aquele pela qual a casa é avaliada por um perito independente. Este é um procedimento que acontece sempre que se recorre ao crédito habitação e que serve para apurar o valor de mercado do imóvel.

Neste cálculo, os peritos têm em conta critérios como a localização, o ano de construção, a tipologia, as áreas, a exposição solar, os acabamentos, as facilidades (elevador, garagem piscina) ou as acessibilidades.

Tendo em conta estes critérios, podem usar-se vários métodos de avaliação. No método da comparação de mercado, o imóvel é comparado com outros que sejam semelhantes. O método de capitalização de rendimentos avalia o imóvel tendo em conta o rendimento que ele pode gerar.

Por fim, o método do custo usa uma lógica de reposição ou substituição de um imóvel com características e funções semelhantes e é usado sobretudo em mercados em que há pouca informação disponível.

Leia ainda: Avaliação de imóveis: Como se apura o valor de mercado

Quão grande pode ser a diferença?

Para ilustrar aquela que pode ser a diferença de valores entre a aquisição e a avaliação, vamos usar dados de dois relatórios do Instituto Nacional de Estatística (INE). O primeiro é a Estatística de Preços da Habitação ao nível local do 2.º trimestre de 2023. O segundo é o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação de junho de 2023.

Apesar de este último ser um relatório mensal, o INE deixa a nota de que os resultados "têm por base as avaliações bancárias efetuadas no mês de referência e nos dois meses anteriores", pelo que "refletem um comportamento associado aos dados de um trimestre".

Além disso, é importante referir que estes são os resultados para Portugal (total), Área Metropolitana de Lisboa, Algarve, Madeira e Açores, uma vez que são as únicas regiões possíveis de comparar diretamente entre os dois relatórios. Isto porque a estatística de preços apresenta os dados para NUTS III e o inquérito à avaliação bancária os dados de NUTS II. Saiba mais aqui.

Vamos então às diferenças entre preço de venda e valor de avaliação:

Destas regiões, apenas nos Açores o preço de venda é inferior à avaliação bancária. Nas restantes, o valor da avaliação fica abaixo do preço por que as casas foram vendidas.

Exemplo

Vamos usar os números médios de Portugal, cuja diferença entre preço e avaliação é de 111 euros por m².

Casa de 125 m²

• Preço de venda: 203.625 euros
• Valor da avaliação: 189.750 euros
• Diferença: 13.875 euros

Casa de 200 m²

• Preço de venda: 325.800 euros
• Valor da avaliação: 303.600 euros
• Diferença: 22.200 euros

De que forma é que isto influencia o crédito concedido pelo banco?

Quando concedem crédito, os bancos estão obrigados a cumprir um limite máximo de financiamento. Nos créditos para compra de habitação própria e permanente o rácio LTV (loan-to-value) não pode ser superior a 90%. E como é que este é calculado? Com base no menor dos valores entre o preço de aquisição e a avaliação.

Assim, quando a avaliação fica abaixo do preço do negócio, o cliente necessita de ter mais capitais próprios. Se considerarmos os valores de uma casa de 125 m² usados acima, percebemos que o empréstimo máximo é de 170.775 euros (90% de 189.750). Deste modo, o cliente tem de ter 32.850 euros em capitais próprios (203.625 - 170.775).

No entanto, se para o mesmo preço de venda o valor de avaliação fosse maior, o empréstimo podia chegar aos 183.263 euros (90% de 203.625). Ou seja, a necessidade de capitais próprios baixava para 20.362 euros.

Na compra de uma segunda habitação, o LTV é 80%. É também possível obter financiamento de 100%, mas apenas em contratos de locação financeira imobiliária e na compra de imóveis detidos pelo próprio banco.

Nota: estes são os limite máximos definidos pelo Banco de Portugal, o que não impede os bancos de imporem um LTV inferior quando emprestam dinheiro.