Simulação e aprovação de crédito: Quais as principais diferenças?

Quando pede um financiamento, este passa por várias fases até conseguir obter o valor pretendido. E, dependendo da finalidade e do valor do empréstimo, entre a simulação e a aprovação do crédito podem passar alguns meses. Por isso, é importante perceber as diferentes fases do processo e o que é que as distingue. Isto porque pode ser levado a pensar que as condições apresentadas inicialmente são aquelas que ficam vinculadas contratualmente. E, na maioria dos casos, isto não acontece.

Para perceber o porquê, de seguida, explicamos as principais diferenças entre uma simulação e aprovação de crédito.

Simulação de crédito: O que é e para que serve?

Uma simulação de crédito é uma forma de obter uma projeção de quanto pode vir a pagar por um determinado financiamento. Ou seja, quando pensa em pedir um empréstimo, é normal que recorra a instituições de crédito (de forma presencial ou através de simuladores online) para saber quanto pagaria por mês se tivesse um determinado montante de financiamento.

No entanto, uma simulação de crédito é feita com dados base, como montante do financiamento, prazo do contrato, uma taxa de juro que não tem em conta vários fatores (é utilizada uma taxa de juro padrão) e idade dos titulares de crédito. Já se for um crédito habitação, a simulação pede ainda o valor de aquisição do imóvel e o valor a financiar, uma vez que, no mínimo, tem de ter 10% a 20% do valor de aquisição ou da avaliação (o mais baixo) em capitais próprios.

Embora pareçam dados relevantes para o banco poder avançar com a aprovação do seu crédito, estes não são suficientes.

Para o processo de crédito avançar, o banco precisa de outros dados e documentos para verificar o nível de risco do financiamento. Por isso, só mais tarde é que a instituição analisa a sua taxa de esforço, entre outros dados relevantes como rendimentos reais do seu agregado familiar e situação profissional. E, nesta fase, as condições apresentadas podem mudar significativamente.

Esta é a primeira etapa de um pedido de crédito. Logo, deve fazer várias simulações em diferentes instituições para ter uma ideia geral das condições e campanhas disponíveis no momento. Através de uma simulação consegue ter um primeiro contacto com as taxas de juro aplicadas a um crédito, como a Taxa Anual Nominal (TAN) que engloba o spread e o indexante do seu crédito, e MTIC e TAEG, que revelam o custo total do seu empréstimo (valor das prestações mensais, juros, seguros associados, comissões e outras despesas relativas ao seu crédito).

Contudo, não se esqueça que os dados apresentados na simulação são apenas uma referência do que pode vir a pagar pelo seu crédito. Nenhum banco é obrigado a manter as condições apresentadas numa simulação.

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A importância da pré-aprovação de um crédito

Depois de analisar várias simulações em diferentes instituições de crédito, o ideal é pedir a pré-aprovação do crédito que oferece as melhores condições para si.

Como referido anteriormente, a simulação é apenas uma projeção das condições que pode obter num financiamento. A pré-aprovação de um crédito implica que o perfil do cliente seja analisado, através da apresentação de documentos e cálculo da taxa de esforço (taxa que mede o peso dos seus créditos face aos seus rendimentos).

Logo, quando o banco mede o risco do financiamento, avaliando os rendimentos, os encargos fixos, taxa de esforço, situação profissional e composição do agregado familiar, consegue apresentar-lhe condições de crédito mais aproximadas às condições contratuais finais.

Mas atenção! Embora as condições apresentadas numa pré-aprovação sejam mais seguras, estas também podem sofrer alterações. No entanto, são sempre menores em comparação a uma simulação, uma vez que o risco já foi avaliado.

Se quiser pedir um crédito habitação, mas ainda não tem um imóvel identificado, com a pré-aprovação de um crédito consegue saber o valor máximo da casa que vai comprar. Além disso, fica com uma noção muito aproximada das condições que vão ser aplicadas ao seu empréstimo. Claro que estas depois podem oscilar se o montante de financiamento sofrer alterações. E porque é que isto pode acontecer? Porque o valor da compra e o valor da avaliação têm influência direta no valor de financiamento, uma vez que o banco lhe vai emprestar apenas uma percentagem do valor (o mais baixo entre o valor de aquisição e o valor da avaliação).  

É importante saber que o Banco de Portugal tem normas específicas que todas as instituições de crédito precisam de cumprir. E estas condições acabam por influenciar os limites do seu financiamento, o prazo máximo do seu empréstimo, entre outros fatores mais específicos, dependendo da finalidade do crédito.

Aprovação e entrega da FINE

Após a instituição de crédito receber todos os documentos e avaliar o risco do financiamento, está em condições de aprovar ou rejeitar o seu pedido de crédito. Quando tem luz verde no seu pedido de crédito, a instituição financeira emite a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) de aprovação, a carta de aprovação do seu crédito e a minuto do seu contrato.

É preciso salientar que a FINE é valida durante 30 dias para os titulares de crédito e os seus fiadores (quando aplicável) analisarem todas as condições do financiamento. Após o contrato ser assinado, nenhuma das partes pode alterar as condições sem o consentimento prévio (acordo entre as duas partes).

Contudo, se vai contratar um crédito habitação, saiba que tem de esperar sete dias após a entrega da FINE para assinarem contrato, pois é preciso respeitar o período de reflexão. O período de reflexão serve para não se precipitar a tomar uma decisão, dando tempo para refletir e tomar uma decisão ponderada.

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Que documentos e dados são analisados ao longo de um processo de crédito?

Dependendo do tipo de crédito que quer contratar, a instituição financeira pode analisar mais ou menos documentos e dados para lhe conceder o financiamento que pretende.

Regra geral, é necessário obter informações sobre os titulares do empréstimo (idade, estado civil, número de dependentes), sobre os seus rendimentos e encargos (recibos de vencimento, extratos bancários, encargos com créditos), vínculo laboral (declaração da entidade empregadora) e mapa de responsabilidades do Banco de Portugal (se existe um histórico de incumprimento no passado ou se algum dos titulares tem dívidas).

Por fim, num crédito habitação, é necessário que um perito independente faça a avaliação do imóvel e apresente um relatório com o valor atribuído à habitação. Esta avaliação é fundamental no crédito habitação pois, como referimos, o valor da avaliação pode influenciar o valor financiado pela instituição de crédito. Além disso, o vendedor do imóvel precisa de apresentar certos documentos no dia da escritura (certidão predial permanente, caderneta predial urbana, licença de habitação, ficha técnica da habitação, certificado energético, distrate, declaração de não dívida ao condomínio).

Só após verificar todos estes documentos e dados é que uma instituição financeira liberta o valor do empréstimo, se este for aprovado.

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