Compra de casa a dois: O que fazer quando entram com valores diferentes?

O montante de entrada para a compra de uma casa nem sempre tem contributos de igual valor entre os membros do casal. Esta situação pode estar relacionada com as mais diversas e simples razões: desde cada um ter conseguido poupar valores diferentes, até à situação em que apenas um dos membros do casal tem disponibilidade financeira para contribuir para a entrada. 

Este “desequilíbrio” entre os montantes pode, um dia mais tarde, particularmente em caso de separação ou divórcio, dar azo a discussões e dificultar a divisão do património. Contudo, antes da aquisição da casa, este assunto pode ser debatido e, através da escritura, estes dissabores podem ser evitados.

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Investiram valores diferentes da entrada, mas casados ou não casados?  

Existe um procedimento legal que resolve as situações que se prendem com esta questão da entrada e do quanto cada um dos membros do casal contribuiu. Falamos da escritura, já que é legalmente possível colocar por escrito, numa das suas cláusulas, quais os valores investidos por cada uma das partes.  

Importa frisar que este procedimento só é aplicável no caso de não serem casados ou de serem casados no regime da separação de bens. Caso contrário, não poderá ficar estabelecido e não vai ser refletido na percentagem de propriedade do imóvel que vai ser adquirida. 

Nos casos em que é possível, o que fica na escritura é a fixação de percentagens de aquisição do imóvel baseadas no montante que cada um aportou. 

Assim, é crucial ter em conta se se trata de um casal casado em regime de bens adquiridos, regime de separação de bens ou não casados.  

Caso estejamos a falar de um casal com regime de comunhão de adquiridos, a casa é sempre considerada um bem comum do casal e, por isso, em caso de divórcio procede-se à divisão em partes iguais. Ou seja, 50% para cada parte e, naturalmente, não se coloca a necessidade de fazer constar na escritura. E mesmo que a casa esteja apenas em nome de um dos membros do casal, a venda não se realizará sem o consentimento, e assinatura, do outro.  

No entanto, existe uma exceção para quem optou por regime de comunhão de adquiridos: caso um dos membros do casal tenha usado bens próprios (adquiridos ou recebidos por doação antes do casamento) para adquirir a casa, e tal seja comprovado, tem direito, aquando da partilha dos bens comuns (a seguir ao divórcio), a reaver o equivalente ao valor investido.  

Importa assim frisar que, se estivermos a falar de um casal não casado ou casado em regime de separação de bens, no que diz respeito ao conteúdo da referida cláusula da escritura, esta pode detalhar as diferentes percentagens a que corresponde o valor que cada um investiu. Ainda assim, atenção, na ausência desta definição, assume-se que a propriedade é repartida por partes iguais (50% a cada um). 

Assim sendo, nestes casos, através da escritura, ficam salvaguardados os direitos correspondentes aos diferentes montantes investidos, os quais devem ser atendidos particularmente no momento de venda da casa.  

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O que é preciso para a customização da entrada? 

Nos referidos casos de casais não casados ou em regime de separação de bens, devem ser feitas as contas aos valores envolvidos e encontrar a devida percentagem. Tomemos o exemplo de uma aquisição por 150 mil euros. Com a banca a financiar, no limite, 90% deste valor, cabe aos compradores ter os restantes 10% para dar de entrada, ou seja, 15 mil euros. Se esses 15 mil euros forem aportados por apenas um dos compradores, poderá ficar estabelecido na escritura que esse comprador adquire 55% do imóvel e o outro comprador adquire 45% do imóvel. 

Importa ressalvar que a escritura da casa vai exigir um conjunto de outras despesas para as quais deve, igualmente, estar preparado financeiramente. 

Assim, num exemplo em que o banco financiaria 120 mil euros, a entrada seria de 30 mil euros, um dos membros do casal disponibilizaria 20 mil euros e o outro 10 mil. Colocando um cenário de venda por 300 mil euros, aquele que mais contribuiu teria direito a receber 53,33% deste valor, enquanto o que investiu menos, teria apenas direito a 46,66% do valor de venda. 

Valor da entrada quase duplica entre 2017 e 2022 

Entre 2017 e 2022, o montante necessário para a entrada para a compra de casa, particularmente em Lisboa e no Porto, quase duplicou. As contas foram feitas pela Fundação Francisco Manuel dos Santos no seu mais recente "policy paper” dedicado ao mercado imobiliário em Portugal e à sua evolução. 

Estas contas mostram que o capital inicial necessário para dar como entrada numa casa aumentou de cerca de 30 mil para 56 mil euros no concelho de Lisboa, e de 16 mil para 37 mil no concelho do Porto, entre 2017 e 2022. 

A análise veio ainda sublinhar que a conjugação da evolução dos preços com a necessidade de ter um valor de entrada superior, traz maiores dificuldades para os jovens. Ainda que possam beneficiar de prazos de empréstimos mais longos, com o montante da entrada a subir, os jovens vão precisar de mais tempo para ‘engordar’ a sua poupança, numa corrida contra o tempo que é alimentada por rendimentos inferiores, expectáveis em qualquer início de carreira. 

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