Duração do contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento pode ser celebrado com prazo certo (definido) ou por duração indeterminada. Convém que a duração venha estipulada numa cláusula do contrato. Se o contrato nada disser, a lei assume que o contrato foi celebrado com prazo definido de 5 anos (art. 1094.º, n.º 3 do Código Civil). O contrato com prazo definido não pode ser inferior a 1 ano, nem superior a 30 anos.Contrato de arrendamento com termo certo: renovação automática ou não
O contrato com prazo definido ou termo certo pode renovar-se de forma automática ou, uma das partes, o senhorio ou inquilino, pode opor-se a essa renovação. Vejamos o que fazer em cada caso.Renovação automática
Salvo disposição em contrário e se é vontade de ambas as partes, então o contrato renova-se automaticamente e nada tem que fazer seja inquilino ou senhorio. O contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, ou renova-se por 3 anos se a duração for inferior a 3. Isto significa que se um contrato tem a duração de 1 ou de 2 anos, renova-se por um período de 3 anos; mas se tiver a duração de 4 ou 5 anos, por exemplo, renova-se por 4 ou 5 anos, respetivamente.Oposição à renovação automática pelo senhorio
Quando o senhorio se pretende opôr à renovação automática do contrato, tem que o comunicar previamente ao inquilino dentro dos prazos definidos por lei. A oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio, apenas produz efeitos quando decorridos três anos da sua celebração, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Ou seja, pode fazê-lo, mas a concretização da intenção só acontece após aquele prazo. Caso o senhorio precise de habitação para si ou para os seus filhos, esta regra já não se aplica. Estes são os prazos mínimos para a comunicação de oposição à renovação automática por parte do senhorio:| Duração inicial do contrato ou da sua renovação | Antecedência mínima para comunicação |
| 6 anos ou mais Entre 1 e 6 anos Entre 6 meses e 1 ano Inferior a 6 meses | 240 dias 120 dias 60 dias 1/3 da duração |
Oposição à renovação automática pelo inquilino (ou arrendatário)
No caso de ser o inquilino a querer opor-se à renovação automática, os prazos a cumprir para comunicação ao senhorio são mais curtos:| Duração inicial do contrato ou da sua renovação | Antecedência mínima para comunicação |
| 6 anos ou mais Entre 1 e 6 anos Entre 6 meses e 1 ano Inferior a 6 anos | 120 dias 90 dias 60 dias 1/3 da duração |
- desemprego involuntário;
- incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.
Contrato de arrendamento com duração indeterminada: denúncia do contrato
Os contratos de duração indeterminada (sem termo definido) cessam por denúncia de uma das partes, inquilino ou senhorio. Também aqui as regras e prazos a cumprir são distintas para cada uma das partes.Denúncia do contrato pelo inquilino (ou arrendatário)
O inquilino pode denunciar o contrato sem prazo após 6 meses de duração e sem justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de: a) 120 dias, se decorrido mais de 1 ano de duração do contrato; ou b) 60 dias, se decorrido menos de 1 ano de duração do contrato.Denúncia do contrato pelo senhorio
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:- Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
- Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento (ou seja, as obras terão que trazer comprovadas melhorias às condições atuais do alojamento);
- Mediante comunicação ao arrendatário/inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação;
- Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos.
- O direito de denúncia por necessidade de habitação obriga o senhorio ao pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos: a) Ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão; b) Não ter, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
- A necessidade de habitação para descendente obriga igualmente à verificação de requisitos.
- A possibilidade de denúncia por obras profundas exige que a comunicação seja acompanhada de uma série de documentos comprovativos (alvará, prova emanada pela Câmara Municipal atestando o caráter profundo das obras, etc, etc)
- A violação de algumas das obrigações previstas pode levar a pesadas consequências, desde o pagamento de indemnizações (correlacionadas com o valor da renda e que pode ir até 10 anos de renda) até à obrigatoriedade de realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.
Minuta de carta de rescisão do contrato de arrendamento
No âmbito dos contratos de arrendamento, qualquer comunicação a fazer à contraparte no acordo, deverá sempre assumir a forma escrita e seguir por carta registada, salvo se as partes acordarem outra forma de o fazer. Esta carta deve incluir a identificação do contrato, os motivos para a oposição à renovação ou para a denúncia, quando aplicável (ainda que não o faça por força da lei, pode sempre incluir as suas razões) e, naturalmente, a data de saída do imóvel arrendado. As comunicações são simples de redigir, mas certifique-se primeiro de qual é o seu enquadramento e quais as obrigações que a lei prevê para o seu caso. Depois, utilize esta Minuta de carta de rescisão.A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Tome melhores decisões financeiras
O Doutor Finanças pode ajudar:
Novo Crédito Habitação
Encontre um crédito ajustado à sua carteira evite gastar milhares de euros em juros
Negociar Crédito Habitação Atual
Encontre melhores condições para o seu caso e poupe todos os meses
Seguros Vida e Não Vida
Encontre as coberturas de seguro adequadas às suas necessidades
PPR SGF Doutor Finanças
Comece hoje a planear o seu futuro com o Plano Poupança Reforma
Crédito Consolidado
Junte os vários encargos num só e ganhe folga no orçamento mensal
Crédito Habitação
Casa nova: poupe mais de mil euros no crédito
Negoceie as melhores condições desde início
Deixe o seu comentário