Rendimentos prediais: Alterações do Mais Habitação e como declarar no IRS

Se é senhorio ou tem um imóvel para arrendar, saiba que o Programa Mais Habitação trouxe algumas alterações na forma como os rendimentos prediais são tributados em sede de IRS. Neste artigo explicamos o que mudou e como declarar os rendimentos prediais na Declaração Modelo 3 de IRS.

Conceito de Rendimento Predial

Para efeitos de IRS, os rendimentos prediais constituem rendimentos da categoria F.

São considerados rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B - rendimentos empresariais e profissionais (n.º 1 do art. 8.º do Código do IRS).

A definição de “renda” é abrangente e é dada pelo mesmo artigo do CIRS. No entanto, iremos centrar-nos nas rendas de contratos de arrendamento para habitação permanente.

Os rendimentos da categoria F ficam sujeitos a tributação de IRS a partir do momento em que são recebidos (princípio de caixa). Ou seja, se é senhorio e o seu inquilino lhe paga, por exemplo, rendas devidas de um ano em janeiro do ano seguinte, esses rendimentos prediais serão sujeitos a tributação no seu IRS do ano seguinte (ano em que são recebidos e emitidos os respetivos recibos).

Tributação de rendas de habitação permanente em sede de IRS

O Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023 de 7 de outubro) introduziu um conjunto de alterações com impacto sobre o IRS dos senhorios.

Taxas especiais de IRS aplicáveis aos rendimentos prediais

Para efeitos de aplicação de taxa especial, os rendimentos prediais passaram a ser distinguidos entre rendimentos decorrentes de arrendamento habitacional e os restantes rendimentos prediais (al. e) do n.º 1 e n.º 2 do art. 72.º do CIRS).

Rendimentos prediais que não respeitem a arrendamento habitacional estão sujeitos à taxa especial de 28%, com opção de englobamento. 

Rendimentos prediais de arrendamento habitacional obtidos no ano de 2023 e seguintes, estão sujeitos à taxa especial de 25%, desde que resultem de novos contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 7 de outubro de 2023 inclusive, ou de renovações de contratos ocorridas a partir daquela data. 

O que sucede aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da lei?

A lei contempla uma norma transitória em que a taxa especial de 25% não se aplica se os rendimentos prediais decorrentes do contrato de arrendamento habitacional beneficiarem de taxa de IRS inferior pelo regime anterior à Lei n.º 56/2023. Nesta situação, mantém-se a taxa anterior até ao termo do contrato ou à sua renovação, dependendo do que ocorrer primeiro (art. 50.º da Lei n.º 56/2023).

A noção de contrato de longa duração também sofreu alterações com esta lei, passando os rendimentos decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração superior a 5 anos a beneficiar de taxas reduzidas. Até à entrada em vigor da lei, os contratos com duração igual ou superior a 2 anos e inferior a 5 anos já beneficiavam de redução de taxa. Com esta regra, o legislador procura incentivar o arrendamento com prazos mais alargados.

Assim, as taxas especiais, são reduzidas em função da duração do contrato de arrendamento da seguinte forma:

Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos beneficiam ainda de uma redução de 2 pontos percentuais por cada renovação com igual duração, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais (n.º 3 do art. 72.º do CIRS).

Se as rendas dos contratos de arrendamento habitacional de longa duração excederem em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia no concelho onde o imóvel se localiza (Portaria 176/2019 de 6 de junho), não se aplicam as taxas especiais nem as reduções por renovação.

Os novos contratos de arrendamento de longa duração com prazo de 5 a 10, 10 a 20, ou mais de 20 anos beneficiam de uma redução adicional de 5% na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, pelo menos, em 5% à renda praticada em contrato anterior sobre o mesmo imóvel (n.º 24 do art. 72.º do CIRS).

Leia ainda: Arrendamento, contrato, duração, vigência e terminação

Apoio extraordinário à tributação dos rendimentos prediais

A Lei n.º 56/2023 contempla um apoio extraordinário que consiste na exclusão de tributação em sede de IRS de uma parte dos rendimentos prediais, com efeitos de 1 de janeiro a 31 de dezembro de 2023 (refletindo-se na declaração Modelo 3 de IRS, a entregar em 2024).

Os rendimentos líquidos da Categoria F obtidos de contratos de arrendamento habitacional permanente que serão sujeitos a tributação são calculados com base nos coeficientes do n.º 2 do art. 3.º da Lei n.º 19/2022:

Os rendimentos líquidos da Categoria F que não respeitem a arrendamento habitacional estão sujeitos às taxas gerais ou à taxa especial de 28%. A estes aplica-se o coeficiente de 0,90.

Os coeficientes correspondem a percentagens e são eles que determinam a parte dos rendimentos prediais que serão tributados e a parte dos rendimentos isentos. Por exemplo, para um coeficiente de 0,90, o rendimento que será sujeito a imposto equivale a 90% do total anual das rendas efetivamente recebidas e os restantes 10% do rendimento ficarão isentos. 

Este apoio tem aplicação apenas sobre as rendas que cumpram, cumulativamente, os seguintes requisitos:

• Tenham sido devidas e pagas em 2023;

• Resultem de contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022 e comunicados à AT;

• Não respeitem a contratos cujas rendas foram atualizadas em mais de 2%.

O apoio extraordinário surge, assim, como uma compensação aos senhorios abrangidos pela designada Lei Travão que limitou os aumentos das rendas a 2% (coeficiente de atualização de rendas 1,02) em 2023.

Leia ainda: Atualização de rendas em 2024: Quanto, Quem e Como

Dedução de seguros de renda

Os gastos com seguros de renda suportados e pagos pelo senhorio, contratados com o objetivo de obter ou garantir o recebimento das rendas, independentemente da data em que tenham sido pagos, são dedutíveis aos rendimentos prediais brutos obtidos com o prédio ou parte do prédio a que respeitam.

A possibilidade de deduzir estes seguros foi acrescentada pela Lei n.º 56/2023 às deduções previstas no artigo 41.º do CIRS para os rendimentos prediais.

Benefício Fiscal à transferência de imóveis de Alojamento Local

Estão isentos de IRS os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições (art. 74.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pela Lei n.º 56/2023):

• Os rendimentos resultem da transferência para arrendamento habitacional permanente de estabelecimentos de Alojamento Local;

• O estabelecimento de AL tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;

• A celebração do contrato e respetiva inscrição no Portal da AT ocorra até 31 de dezembro de 2024.

Esta isenção aplica-se aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.

Leia ainda: Passar um imóvel de Alojamento Local para Arrendamento: Os novos procedimentos

Anexo F - Rendimentos Prediais

Se aufere rendimentos da Categoria F - Rendimentos Prediais, deve entregar o Anexo F com a Declaração Modelo 3 de IRS.

No caso das alterações introduzidas pelo Programa Mais Habitação, os quadros do Anexo F a preencher são: 

1. Quadro 4.2 “Contratos de arrendamento para habitação permanente que beneficiam do regime de redução de taxa previsto no art. 72.º do CIRS” - indique todas as informações relativas ao contrato, identificação do prédio, titular do rendimento, renda e se a atualização da renda foi, ou não superior a 1,02. Indique também os gastos suportados, incluindo o seguro de renda, se existir.
   
   Note que se não beneficiar desta redução de taxa deverá preencher o quadro 4.1 do mesmo anexo.
   
2. Quadro 4.2B “Redução autónoma por limite no acréscimo renda (n.º 24 art.72.º CIRS)” - indique o valor da renda atual e o valor da renda anterior sobre o mesmo imóvel se o novo contrato tiver um valor inferior em 5%, pelo menos, relativamente ao anterior.
   
3. Quadro 6F “Identificação de imóveis transferidos de alojamento local para arrendamento” - identifique o imóvel que estava afeto à atividade de Alojamento Local e foi transferido para Habitação Permanente.
   
4. Quadro 10 “Contratos cessados que beneficiaram das reduções de taxa previstas no art. 72.º do CIRS (...)” - forneça as informações relativas a contrato de arrendamento para habitação permanente que tenha cessado e os rendimentos que beneficiaram de taxa especial.

Leia ainda: Anexos do IRS: Quais são e como preencher? 

Helena Marques

Economista e Contabilista Certificada, licenciada em Organização e Gestão de Empresas pela Faculdade de Economia da Universidade de Coimbra. Exerce atividade na área da Consultoria para os Negócios e a Gestão desde 1997. Desempenha as funções de Consultora Sénior e CEO na sociedade VVL Consultores da qual é sócia fundadora.