Desvendando o Price to Rent Ratio no mercado imobiliário português

Nos últimos anos, o mercado imobiliário português tem sido alvo de um interesse crescente, com preços a subirem em praticamente todo o país. Neste cenário, os potenciais compradores podem encontrar-se confrontados com uma difícil decisão: comprar ou arrendar?

O Price to Rent Ratio

Para ajudar a esclarecer esta questão, surge o conceito de Price to Rent Ratio (PRR), ou em português, Rácio Preço/Renda. Este indicador proporciona uma visão valiosa sobre a relação entre os preços das casas e os custos de arrendamento numa determinada área. Mas o que exatamente significa este rácio e como pode influenciar as nossas escolhas habitacionais?

Em termos simples, o PRR é calculado dividindo o preço médio de venda de uma casa pelo custo médio de arrendamento anual na mesma área. Por exemplo, se uma casa custar 200 mil euros e o custo de arrendamento anual na mesma área for de 10 mil euros, o PRR seria 20 (200.000 / 10.000). Este número fornece uma indicação de quantos anos seriam necessários para pagar o preço da casa através do arrendamento.

Na prática, se pensarmos bem, este rácio não é mais do que o inverso da yield. Esta mostra a relação entre uma renda anual e o preço médio de venda de uma casa, sendo o resultado demonstrado em forma de percentagem.

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Para que serve?

Mas por que é importante este número? O PRR pode oferecer insights valiosos para quem está a considerar comprar uma casa. Um PRR baixo pode indicar que o arrendamento é mais vantajoso do que a compra, uma vez que o custo de arrendamento é significativamente menor do que o custo de comprar uma casa. Por outro lado, um PRR elevado pode sugerir que a compra é uma opção mais atraente, pois o custo de arrendamento é proporcionalmente mais alto em comparação com o preço de compra.

Em Portugal, o PRR varia consideravelmente de região para região. Em áreas urbanas como Lisboa e Porto, onde os preços das casas dispararam nos últimos anos, o PRR tende a ser mais elevado, tornando a opção de arrendamento potencialmente mais atraente para alguns. No entanto, em regiões menos urbanizadas ou com menor procura de arrendamento, o PRR pode ser mais baixo, favorecendo a compra em vez do arrendamento.

Além disso, o mercado imobiliário é dinâmico e está sujeito a mudanças. O PRR pode variar ao longo do tempo devido a flutuações nos preços das casas e nos custos de arrendamento, bem como devido a mudanças nas condições económicas, legais e outras.

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Uma forma de visualização

Uma forma de visualização deste rácio passa por comparar ambos os índices: de preços e de rendas. Visualmente, conseguimos detetar desfasamentos entre ambas as variáveis: quando o índice de preços “descola” demasiado do índice de rendas, o PRR estará muito elevado, indicando uma compra mais cara que um arrendamento; por seu turno, o inverso indicará um mercado de arrendamento mais caro.

Para Portugal, procurei analisar o Índice de Preços na Habitação (IPHAB) e o índice de rendas pagas na habitação, ambos do INE. Tomando por base o ano de 2009 (primeiro ano de compilação do IPHAB), apenas para efeitos meramente académicos e visuais, cheguei a este resultado:

Do gráfico, podemos rapidamente concluir algumas coisas interessantes:

• Primeiro, mercado de venda e arrendamento raramente estiveram em equilíbrio. Ou o mercado de arrendamento estava mais caro, ou o inverso ocorria;
• Entre 2010 e meados de 2017, o mercado de arrendamento esteve sempre menos acessível que o mercado de compra, apesar da correção se ter iniciado antes, em 2014. Até este ano, a compra esteve altamente condicionada e deprimida, sendo que praticamente a única alternativa era mesmo o arrendamento. Os preços de venda caíram muito, as rendas aumentaram, fazendo com que este desfasamento fosse negativo para o lado dos preços;
• Desde meados de 2017, o mercado de compra tornou-se mais caro que a alternativa de arrendamento, sendo que o diferencial entre ambos atingiu um valor máximo de 47,1% no final de 2023;
• O índice de rendas apresenta muito maior estabilidade ao longo do tempo, sendo inclusive similar a uma inflação. O que faz sentido, até porque as rendas em Portugal, historicamente, estão indexadas a uma % da inflação.

Em suma, o PRR pode fornecer uma perspectiva valiosa sobre a acessibilidade e a viabilidade financeira da habitação, mas deve ser usado em conjunto com outras informações e considerações ao tomar decisões importantes sobre habitação no mercado imobiliário português.

Bons negócios (imobiliários)!

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