Sucessão nos arrendamentos: O que acontece em caso de morte do senhorio ou arrendatário?

Uma questão muito recorrente é a da sucessão nos contratos de arrendamento, seja em caso de morte do senhorio seja, com mais acuidade, em caso de morte do inquilino.

Morte do senhorio: Quem sucede, o que fazer e em que prazo

Em caso de morte do senhorio, o Contrato de Arrendamento transmite-se, com todos os seus direitos e obrigações, para os herdeiros legais do senhorio que aceitem a herança. 

Assim, verificada a morte do senhorio, e uma vez realizado o processo de habilitação e aceitação da herança, devem os herdeiros do senhorio dar conhecimento aos inquilinos do óbito do senhorio. Devem também comunicar a manutenção do contrato de arrendamento nos mesmos termos que vigoravam antes da morte do senhorio, identificando o(s) herdeiro(s), através da indicação dos respetivos nomes, NIF, e dados de contacto, bem como indicando como e a quem passará a ser paga a renda.

A comunicação feita ao inquilino deve ser acompanhada de cópia da certidão de óbito do senhorio e do documento que ateste a sucessão, podendo ser um testamento e/ou uma habilitação de herdeiros. Não estando previsto nenhum prazo, entendemos que se deverá aplicar o mesmo prazo de 3 meses previsto para a comunicação referente ao decesso do arrendatário.

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Morte do arrendatário: Quem pode suceder, o que fazer e em que prazo

Com maior impacto social e gerador de mais dúvidas encontra-se a circunstância do falecimento do arrendatário: pode o arrendamento ser transmitido? para quem e em que circunstâncias? qual o formalismo que deve ser seguido?

Em caso de morte do arrendatário, e para saber se e a quem pode ser transmitido o arrendamento, é necessário verificar a data em que o contrato foi celebrado para identificar o regime legal que lhe é aplicável.

Existem, neste momento e em simultâneo, dois regimes legais distintos que podem ser aplicáveis dependendo da data em que foi celebrado o arrendamento.

- Para os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU (Regime do Arrendamento Urbano (em outubro de 1990) e até 2006, e nos termos previstos no artigo 57 do NRAU, vigoram as regras seguintes:

O contrato de arrendamento não caduca em virtude da morte do arrendatário original sempre que lhe sobrevivam:

1. Cônjuge com residência no locado;
2. Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
3. Ascendente em 1.º grau que com ele convivesse há mais de um ano;
4. Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
5. Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; e
6. Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.

A transmissão do arrendamento verifica-se pela ordem de preferência dos transmissários acima indicada, sendo que, na eventualidade do transmissário, à data da morte do inquilino, ter uma casa seja no concelho de localização do imóvel arrendado, seja em Lisboa ou no Porto, preclude o direito de transmissão do arrendamento.

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- Diferentes, porém, são as regras aplicáveis aos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU, ou seja, após 28 de junho de 2006, cujo regime decorre do artigo 1106.º do Código Civil na sua atual redação e que, a propósito da transmissão do arrendamento por morte do arrendatário dispõe que o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:

1. Cônjuge com residência no locado;
2. Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
3. Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.

Esclarece-se ainda, no mesmo artigo, que, havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

Também neste regime, o direito à transmissão atrás indicado não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.

Independentemente da duração do contrato, importa reter que a morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato confere ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses contados a partir do decesso.

Importa referir ainda que, por união de facto, se entende a circunstância de duas pessoas viverem no locado, em circunstâncias em tudo semelhantes aos cônjuges num matrimónio. De relevância também para a interpretação e aplicação deste regime, esclarece-se que, por economia comum, se entende o facto de duas ou mais pessoas viverem no mesmo imóvel em regime de entreajuda e divisão de responsabilidades e encargos.

Verificando-se, em qualquer um dos regimes acima referidos, a morte do arrendatário, aquele que lhe pretende suceder deverá comunicar a morte ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar do óbito.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.