Imobiliário: Métricas de mercado (Parte 2)

Depois de olharmos para algumas métricas quantitativas de mercado, hoje procurarei mencionar algumas métricas, de cariz qualitativo, que também permitem analisar a performance do mercado imobiliário e algumas das suas características.

As métricas de cariz qualitativo, pela sua natureza, são as mais difíceis de estimar ou analisar. Depende muito do tipo de procura. Sendo o mercado imobiliário um mercado micro-local, ainda mais complicadas se tornam.

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1. Qualidade da localização

A localização é um dos fatores mais determinantes no valor de um imóvel. A análise da qualidade da localização envolve a avaliação de vários aspetos, como a proximidade a centros urbanos, acessibilidade a transportes públicos, qualidade das infraestruturas, e a disponibilidade de serviços como escolas, hospitais, e áreas comerciais. Imóveis bem localizados tendem a ter uma valorização mais estável e um maior potencial de retorno.

Estes fatores que determinam um maior ou menor valor de uma localização são muito importantes e poderão variar de local para local e também em função das características da procura.

Relacionado com a localização, na minha opinião, surge hoje em dia a variável “utilidade”. Mais do que uma localização específica e dos fatores que a caracterizam, o conceito de utilidade ganhou mais importância nos últimos tempos.

Por isso, importa antes de mais entender o que é, de facto, útil para o utilizador final e o que ele mais valoriza na escolha de um imóvel.

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2. Qualidade da construção e acabamentos

A qualidade da construção e dos acabamentos é outro fator crucial que afeta o valor e a atratividade de um imóvel. Imóveis com materiais de alta qualidade, bom design arquitetónico, e acabamentos de luxo são geralmente mais valorizados. A durabilidade e a eficiência energética do edifício também são aspetos importantes a considerar.

No entanto, há que não esquecer que a qualidade da construção e acabamentos devem estar alinhados com o perfil da procura. De pouco importará investir em acabamentos de alta qualidade em imóveis e localizações maioritariamente procurados por uma classe média e média-baixa que depois não terá poder de compra para pagar o preço pedido por esses imóveis.

Saber adequar o produto ao perfil da procura é algo fundamental no sucesso de qualquer investimento imobiliário.

3. Segurança da zona

A segurança do bairro ou da zona onde o imóvel está localizado é uma métrica qualitativa que pode influenciar significativamente a decisão de compra ou arrendamento. Áreas com baixos índices de criminalidade e boas condições de segurança são preferidas pelos compradores e arrendatários, aumentando assim o valor dos imóveis nessas regiões.

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4. Índice de satisfação dos moradores

O índice de satisfação dos moradores mede o grau de contentamento dos residentes de uma determinada área. Este índice pode ser obtido através de inquéritos e pesquisas que avaliem a qualidade de vida, os serviços disponíveis e a perceção geral dos moradores sobre a zona. Uma alta satisfação dos moradores pode indicar uma área desejável e atrativa, potencializando a valorização imobiliária.

5. Potencial de desenvolvimento futuro

O potencial de desenvolvimento futuro de uma área é uma métrica qualitativa que analisa as perspetivas de crescimento e melhorias urbanísticas. Zonas com projetos de infraestrutura planeados, como novos transportes públicos, áreas comerciais e parques, tendem a atrair investimentos e valorizar os imóveis.

A análise do plano diretor municipal e dos projetos de desenvolvimento urbano pode fornecer insights valiosos sobre o potencial de crescimento de uma área.

Com estes dois artigos, procurei acima de tudo mostrar que a análise de qualquer mercado ou ativo imobiliário requer uma abordagem multifacetada, que combina métricas quantitativas e qualitativas. Estas métricas fornecem uma visão abrangente do valor, da atratividade e do potencial de retorno dos imóveis, ajudando investidores, compradores e profissionais do setor a tomar decisões informadas.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.