O que vai acontecer ao mercado imobiliário em 2020?

Com a euforia que tem vivido o mercado imobiliário português nestes últimos anos, as perguntas para 2020 mantêm-se: Os preços das casas vão descer? O mercado imobiliário vai estagnar? Quais as mudanças que podemos esperar neste mercado?

Para o ajudar, o Doutor Finanças aproveitou a sua presença na SIL (Salão Imobiliário de Lisboa) para falar com alguns especialistas da área imobiliária e saber quais os principais desafios que identificam para o mercado em 2020. 

Partindo de um conjunto de perguntas, o Doutor Finanças apresenta no final deste artigo 6 ideias a considerar na evolução do mercado imobiliário em 2020.

• Os preços vão baixar, estagnar ou continuar a subir?
• O que vai acontecer às taxas de juro?
• Taxa fixa, mista ou taxa variável?
• O que pode dificultar a contratação de crédito habitação?
• Quais os maiores desafios para os profissionais do ramo imobiliário?
• Como ajudar as pessoas a obterem o seu crédito habitação?

Os preços vão baixar, estagnar ou continuar a subir?

Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mais recentes mostram que o aumento de preços está a travar e que o número de casas vendidas, apesar de ser elevado para o mercado nacional, até baixou quando comparado com o ano anterior.

Nestes últimos anos, o mercado imobiliário português tem vivido anos de ouro, com os preços das casas a registarem subidas expressivas. Contudo, começa a sentir-se os primeiros sinais de abrandamento fora dos centros urbanos, com os preços a subir de forma mais moderada. Talvez porque a procura não seja tanta ou porque não haja oferta suficiente, uma vez que a construção só voltou a arrancar depois desta euforia ou porque o mercado português não consegue fazer face aos preços praticados. A verdade é que, embora os preços das casas continuem elevados, o ritmo médio da subida dos preços já não é como foi nos últimos anos, logo os preços podem começar a reajustar-se à realidade portuguesa.

Além deste contexto, o facto de se ter voltado a construir casas novas deverá ajudar a dinamizar o mercado imobiliário em Portugal e poderá pressionar os preços, uma vez que passa a haver mais oferta.

Ainda assim, nem todos os especialistas acreditam que o mercado vai abrandar. Existe o outro lado da moeda, dos que acreditam que 2020 promete continuar a dar cartas no mercado imobiliário, uma vez que estamos a passar por uma fase de estabilidade política e com sinais de recuperação económica. Se não existir nenhum fator externo, como um Brexit sem acordo ou uma travagem das maiores economias europeias, que afete diretamente Portugal, tudo indica que vai continuar a existir procura e vontade de investir no nosso país.  

E no final de contas, quem tem razão? Teremos que esperar para ver, mas a verdade é que se já sente que o mercado imobiliário estagnou de certa maneira, mas isto mais na compra do que no arrendamento.  

O que vai acontecer às taxas de juro no crédito habitação?

A contratação de um crédito habitação é um compromisso a longo prazo, com implicações muito concretas no orçamento de qualquer família. Por isso, deve estar a par de todos os contornos e detalhes deste contrato, especialmente as taxas de juro que deste fazem parte: o spread, a EURIBOR, a TAN, a TAEG, a TAE e se vai contratar uma taxa fixa ou variável. Na verdade, há muitos anos que não existia uma conjuntura tão favorável como agora para o crédito habitação. As taxas de juro estão historicamente baixas e a perspetiva é que se mantenham assim nos próximos anos.

A contribuir para esta realidade está o facto de se prever que o Banco Central Europeu (BCE) vá manter uma política de juros baixos – o que se reflete nas taxas Euribor – e a estabilidade do sector financeiro, cuja concorrência tem levado à descida dos spreads. Estes dois fenómenos conjugados apontam para que as condições de crédito habitação sejam mais favoráveis nos próximos tempos.

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Taxa fixa, mista ou variável?

No crédito habitação, uma das decisões mais importantes a tomar é a escolha da taxa de juro: se taxa fixa (acordada entre si e o banco em que contrata o crédito habitação) ou taxa variável (Euribor + Spread) ou mista (um período de taxa fixa, seguido de taxa variável). 

Esta decisão nem sempre é fácil e pode levantar várias dúvidas, especialmente depois de se verem os valores das prestações associadas. Mas, tendo em consideração que um crédito habitação é algo que vai perdurar na sua vida, não se deixe mover apenas pelas aparências.

Se escolher uma taxa fixa vai contar com estabilidade. Independentemente do comportamento das taxas Euribor a sua prestação mantém-se durante o período contratado. Esta solução protege as famílias em períodos de subidas de juro. Mas também é certo que quando os juros descem, as prestações dos contratos que estão indexados a taxas fixas também não mexem. De realçar que é também normal que na altura em que contrai o empréstimo a taxa fixa a prestação seja superior à associada a uma taxa variável.

Cerca de 95% dos créditos hipotecários em Portugal são de taxa variável, mas será que esta será a melhor solução em 2020? Conheça a opinião de Francisco Ferreira Lima.    

Já a taxa variável, e tal como o nome indica, oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à EURIBOR. Uma solução que em períodos de juros baixos traz alívio ao orçamento familiar, mas em períodos de subidas de juro pode tornar-se pesado.

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O que pode dificultar a contratação de crédito habitação?

Em 2018 entrou em vigor uma nova lei para a concessão de novos créditos, aprovada pelo Banco Portugal. Esta lei determinou que nenhuma instituição financeira pode financiar mais do que 90% do valor da escritura de aquisição.  

Ou seja, atualmente os clientes terão de ter 10% no valor da casa que querem comprar. O que significa que se quer comprar um imóvel por 100 mil euros terá de dispor 10 mil euros. Esta é uma das principais dificuldades para se comprar uma casa.

Além deste valor, terá de ter ainda em atenção que precisa de ter o valor para as várias despesas associadas, que vão desde despesas relacionadas com o processo de financiamento – cujos valores dependem de banco para banco – até impostos, como o caso do imposto sobre transações mobiliárias (IMT). O que, na aquisição de um imóvel de 100 mil euros corresponde a quase 1.000 euros. Para saber qual é o valor para o seu caso use o simulador de IMT.

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Quais os maiores desafios para os profissionais do ramo imobiliário?

A formação profissional e a atualização de conhecimentos são necessidades em todas as áreas, não sendo o ramo imobiliário uma exceção. Com o mercado imobiliário a mudar continuamente é importante que os agentes imobiliários tenham a informação e formação adequada para fazer face às necessidades do cliente. Este não é só um desafio de 2020, é um desafio para sempre na vida de um agente imobiliário.  

No caso do ano 2020, e segundo alguns especialistas, o desafio será formar os agentes imobiliários de maneira a que possam fazer frente à descida de preços das casas. É importante que estejam atualizados para que possam explicar aos seus clientes o porquê de terem de baixar o valor que estão a pedir pelo seu imóvel. Isto, se realmente o mercado começar a baixar.   

Para além deste fator, realçamos ainda que a necessidade de formação contínua se deve também ao facto da legislação, da tecnologia, das necessidades dos clientes e dos perfis dos investidores estarem sempre em constante atualização e mudança. 

A formação, e por consequências as competências técnicas de um profissional do ramo imobiliário, vai levar a que este aumente a sua produtividade e eficácia no momento de realizar o negócio.  

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Como ajudar as pessoas a obterem o seu crédito habitação?

Tal como referimos na pergunta anterior, continua a ser um desafio para muitos portugueses terem capital próprio para aquisição de um imóvel, neste caso falamos do capital mínimo obrigatório que são os tais 10%. São poucas as alternativas que existem para estes casos, sendo uma delas a aquisição de imóveis do banco, onde existe a possibilidade de adquiri-los com 100% financiamento. No entanto, uma alternativa a este problema pode passar por:  

Reunindo os contributos e tendências identificadas por alguns dos nossos parceiros representados na SIL, o Doutor Finanças identifica os aspectos que deve considerar em 2020 se está a pensar comprar ou vender casa.

6 ideias sobre o mercado imobiliário em 2020

1 - Beneficie dos juros baixos

As perspetivas apontam para que as taxas Euribor se mantenham em níveis muito baixos, o que conjugado com um ambiente de estabilidade económica e de concorrência na banca devem garantir spreads atrativos. Em suma, o momento é positivo para a contratação de crédito à habitação devido aos custos mais baixos de financiamento.

2 - Aproveite o dinamismo do mercado imobiliário

A recuperação do mercado de construção de casas e a potencial aprovação de novos licenciamentos deverão munir o mercado de maior dinamismo, o que criará oportunidades para quem quer comprar casa, pois existirá um aumento da oferta de imóveis para aquisição.

3 - Considere outras localizações

Contudo, apesar da envolvente ser positiva, há algumas limitações. Nomeadamente no que se refere a encontrar a “casa” dos seus sonhos. Os últimos anos têm sido marcados por uma procura de imóveis por parte de estrangeiros, especialmente nas zonas mais centrais de Lisboa e Porto e do Algarve, o que empolou os preços das casas nessas localizações. Como a oferta é escassa não é expectável que os preços venham a diminuir nestas localizações. Se o seu sonho é mesmo morar nos centros das grandes cidades, deverá tentar comprar casa agora. Para quem não consegue acompanhar a subida dos preços, a solução poderá passar por alargar as possibilidades geográficas, procurando em zonas mais periféricas onde os pedidos de licenciamento já aumentaram, pois ainda existe espaço para nova construção.

4 - Avalie os riscos externos

A economia nacional dá sinais de crescimento e estabilidade. As previsões são otimistas, mas há sempre algumas nuvens a pairar. A conjuntura internacional, que passa por questões geopolíticas, como os ataques entre o Irão e os EUA, ou a saída do Reino Unido da União Europeia, pode contaminar o resto do mundo. E ainda que ninguém consiga prever o futuro, os riscos devem ser tidos em conta.

5 - Ouça o seu agente imobiliário e procure um intermediário de crédito

O mercado imobiliário é sempre desafiante seja para quem vende seja para quem compra. Quem vende quer fazê-lo ao preço mais elevado e quem compra quer o preço mais baixo. Ouça o seu agente imobiliário, que tem conhecimento sobre a realidade do mercado e que pode aconselhá-lo a fazer o melhor negócio. Se está a pensar comprar casa, procure um intermediário de crédito, como o Doutor Finanças, que o irá ajudar a encontrar o melhor crédito habitação do mercado para o seu caso.

Leia ainda: Crédito habitação: um guia com tudo o que precisa saber

6 - Poupar é fundamental

Numa altura em que os bancos só financiam até 90% da compra do imóvel (ou da avaliação do mesmo) é essencial ter poupanças. Comece por avaliar os seus encargos mensais e considere juntar os seus créditos num só ou renegociar o seu crédito habitação. Com estas soluções poderá conseguir poupar dinheiro que poderá aproveitar para constituir um “pé-de-meia”.

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