Contrato de Promessa de Compra e Venda, o que ter em consideração?

Quem compra casa, por norma, assina um contrato de promessa de compra de venda (CPCV), um documento que protege vendedor e comprador. Até porque, para “reservar” o imóvel costuma exigir-se o pagamento de um sinal. Mas serve qualquer documento? Saiba o que ter em consideração.

Quem procura casa para comprar deve ter presente que o vendedor costuma pedir o pagamento de um sinal. Esta é uma forma de ter um compromisso mais forte do lado do comprador sobre a concretização da venda daquele imóvel.

Este pagamento deve ficar registado num contrato, assinado pelas duas partes. A Plataforma Legal, uma empresa constituída por duas sociedades de advogados: a Pedro Queirós & Nuno Mota Campos, Soc. Adv. e a Miguel Almeida Fernandes & Associados, Soc. Adv., explica que regras devem ser cumpridas para que a proteção das duas partes esteja assegurada.

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O que é um contrato de promessa de compra de venda?

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato. Isto é, o vendedor compromete-se a vender o imóvel ao comprador, mediante condições acordadas entre as duas partes.

Estas condições têm de ficar por escrito e devem incluir preço, condições de pagamento, prazo a concluir o negócio, etc.

Algo que deve constar nesse documento é o valor do sinal que é pago para reservar a casa. Por exemplo, está interessado numa casa cujo valor é de 150 mil euros. O valor do sinal será sempre combinado com o vendedor do imóvel, mas o mais habitual é pagar-se 10% do valor, que neste caso seriam 15 mil euros.

No CPCV deverá constar o pagamento deste montante acordado entre as partes, bem como até quando é que o comprador terá de fazer o pagamento do restante valor.

Como saber se o documento é válido?

Para que o CPCV seja considerado formalmente válido o contrato-promessa de compra e venda tem de obedecer a alguns requisitos essenciais, de acordo com Código Civil, que tais como: 

- seja escrito e esteja assinado pelas partes contratantes, 

- contenha o reconhecimento presencial das assinaturas dos contratantes e

- a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção;

É muito comum encontrar CPCV formalizados por escrito e assinados pelas partes contratantes, mas sem o reconhecimento das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção do imóvel.

A falta de preenchimento desse requisito legal é habitualmente ultrapassada pelos vendedores e compradores com a inclusão no CPCV de uma cláusula em que acordam reciprocamente prescindir dessa formalidade, assim evitando que uma das partes use a ausência dessa informação para anular o acordo assinado.

Ou seja, se as duas partes incluírem no CPCV que prescindem daquelas formalidades nenhuma delas se poderá recorrer destas questões para anular o contrato.

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Formalização do documento aumenta proteção do comprador

Apesar de não ser obrigatório o cumprimento de todas as “formalidades”, a recomendação é que estas sejam cumpridas para defesa dos interesses de quem quer comprar o imóvel em causa. Só assim poderá ter garantias de que o imóvel a adquirir está devidamente licenciado pela respetiva autarquia, por exemplo.

Garantir a autenticidade da assinatura das pessoas que assinam o documento também deve ser feito. E isso pode ser obtido junto de qualquer advogado, solicitador ou notário.

Para maior solenidade, garantia de cumprimento e exigibilidade das respetivas obrigações, os CPCV podem ainda ser formalizados também por advogado, solicitador ou notário, através de documento particular autenticado ou escritura pública, atribuindo-lhe ainda eficácia real, o que lhes confere a possibilidade de serem levados ao registo predial para registo de promessa de alienação a favor do comprador, que assim ganha uma proteção muita acrescida face a um possível “arrependimento” do vendedor, caso este queira retroceder na promessa de efetuar a venda nos termos e condições já contratadas.

E se o vendedor recuar no acordo?

Bem, se houver um contrato assinado e que cumpra todos os requisitos e formalidades, pode recorrer para tribunal para exigir que o contrato seja cumprido.

E, mesmo que o vendedor tenha decidido avançar com a venda do imóvel a outra pessoa, pode comprovar ter prioridade neste negócio e exigir, em tribunal, que o contrato seja cumprido.

E o se o comprador não cumprir com o acordado?

Neste caso, deverá ficar sem o sinal que já pagou e, se houver um contrato devidamente validado e tiver ficado definido que o comprador pode ter de indemnizar o vendedor em caso de não cumprir com o acordado, poderá ser obrigado a pagar um valor extra ao vendedor.

Resumindo, um contrato de promessa de compra e venda serve para proteger as duas partes, mas só ficarão realmente protegidas se o documento for devidamente autenticado.

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