Quer comprar um terreno? Saiba o que deve ter em conta

Muitas pessoas têm o sonho de construir a sua própria casa. A compra de um terreno é o primeiro passo nesse processo. No entanto, essa compra exige muitas coisas que, nem sempre, se tornam fáceis de controlar. Aspetos como (bastante) paciência, (muito) tempo e uma avaliação rigorosa e constante podem tornar-se em algo desgastante. Além da complexidade inerente ao processo, os custos da aquisição do terreno, construção, impostos e taxas também podem vir a dar-lhe algumas dores de cabeça, se não estiver informado. 

Antes de avançar, saiba o que precisa para comprar um terreno, além de vários aspetos que deve considerar na altura da aquisição, tais como a localização ou a exposição solar.

Que aspetos devo ter em conta no início do processo?

Em primeiro lugar, peça a certidão do registo predial e a respetiva caderneta predial atualizadas. Esses dois documentos são essenciais para saber se efetivamente está a contactar o proprietário do terreno e se este tem encargos inesperados que podem inviabilizar o negócio. Além disso, é essencial solicitar à Câmara Municipal pertencente à área local do terreno, o Plano Diretor Municipal (PDM). Neste documento pode encontrar regulamentos relativos à:

• Utilização, transformação e regras do solo;
• Planta de ordenamento, que representa o modelo de organização espacial do território municipal;
• Planta de condicionantes, que identifica as servidões administrativas e as restrições de utilidade pública em vigor que possam constituir limitações ou impedimentos a qualquer forma específica de aproveitamento do solo.

Assim, com base nas informações acima, é possível perceber se existe possibilidade de construir uma casa nesse terreno e quais as suas condicionantes.

Como nota informativa, mas não menos importante, nunca firme nenhum contrato de promessa compra e venda (CPCV) antes de obter os dois documentos já referidos.

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Localização do terreno e zona envolvente

A localização é uma das considerações mais importantes ao comprar um terreno para construir uma casa. Aspetos como conhecer a zona envolvente e verificar os acessos e proximidade do centro da cidade e serviços básicos são predominantes. Como recomendação, antes de comprar um terreno visite-o em dias e horários diferentes. Desta forma, pode conhecer não só a dinâmica do local, mas também a exposição solar, que também é um dos pontos fundamentais para escolher um terreno.

Assim, antes de comprar um terreno, recomenda-se que visite o local em questão e o observe com atenção. Certifique-se de que o terreno está exposto ao sol para que possa planear a sua construção da melhor maneira. A questão da exposição solar influência muito o ambiente que terá na sua casa e poderá ter também impacto na saúde da sua família.

Outro aspeto a ter em conta trata-se de possíveis construções futuras. Assim, recomenda-se que averigue (tanto, quanto possível) se estão previstos projetos de construção futuros que podem prejudicar os aspetos ou qualidades que o levaram a apostar no terreno. Por exemplo, a (possível) construção de autoestradas perto do terreno que está a pensar comprar, pode influenciar muito a sua decisão. Embora possa significar melhores acessos, é natural que o ruído aumente.

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Cobrança de taxas e obrigações fiscais

Por fim, se pretende comprar um terreno não se pode esquecer, além das taxas aplicáveis a nível municipal, de algumas obrigações fiscais. Como tal, para conseguir reduzir os seus custos em impostos e taxas, recomenda-se que consulte o Regulamento Municipal de Taxas. A informação que deve procurar encontra-se nas atividades urbanísticas e operações conexas do município. Aqui pode aprofundar e verificar quais as taxas que se aplicam ao seu caso e até possíveis isenções ou reduções.

Em primeiro lugar, quando comprar um terreno deve contar com os impostos habituais:

• Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) - pago no ato da compra;
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - pago anualmente;
• Adicional ao IMI (AIMI) - cobrado anualmente quando o valor patrimonial supera os 600 mil euros.

Além dos impostos habituais, tem também de pagar taxas urbanísticas e uma taxa de compensação urbanística.

Topografia e áreas do terreno

Outro fator a considerar na compra de um terreno são precisamente as áreas e a topografia. Isto tem um impacto significativo no planeamento de uma obra. Por exemplo, se o terreno por si não for muito plano, terá mais dificuldade na fase inicial de construção, além dos custos que isto acarreta. Solos rochosos, declives acentuados, entre outras características são pontos que tornam a obra mais cara e que, provavelmente, deverá ter em consideração. 

Adicionalmente, torna-se essencial perceber os parâmetros urbanos que existem: restrições de localização, limites do lote, a área máxima permitida para a implantação, entre outros parâmetros. Assim, para garantir que o planeamento da construção da sua casa é bem definido, torna-se preponderante combinar esses fatores com as suas necessidades reais. Além disso, este planeamento permite ao comprador perceber se o terreno se adequa, se vai ao encontro dos requisitos e àquilo que idealizou para a casa.

Outros aspetos a ter em conta

A somar aos parâmetros referidos anteriormente, existem outras situações que também deve ter em atenção. Eis alguns exemplos:

Licença de habitabilidade e alvará de construção

Confirme que o terreno já está integrado em lotes, confirme se já existe licença de habitabilidade e alvará de construção Já não existirem terá de os pedir junto da Câmara Municipal onde está localizado o terreno. E, mesmo que já exista um alvará e uma licença de habitabilidade, deve confirmar as últimas versões desses documentos. Além disso, se existirem planos de pormenor, também deve consultá-los, pois estes contêm informação relevante sobre algumas características de uma futura construção. 

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E se, mesmo assim, ainda tiver dúvidas sobre algum assunto?

Se mesmo assim ainda tiver dúvidas sobre alguma documentação, dada a quantidade considerável de documentos imperativos e a própria complexidade inerente ao processo, informe-se junto da Câmara Municipal sobre estas questões, além de questionar os seus respetivos custos para não apanhar nenhuma surpresa.

Lembre-se que a compra de um terreno se trata de um investimento

Tenha em consideração que a aquisição de terrenos se trata de um investimento para o futuro. Não tenha pressa e, na dúvida, consulte um especialista (ou vários) para avaliar todos os parâmetros necessários. Tendo em conta que o processo de construção geralmente se torna demorado, tenha sobretudo paciência durante o andamento das obras. Se é algo em que está a dedicar bastante tempo (e dinheiro) para se concretizar, então faça com que valha a pena.

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