Em que situações posso ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias?

A existência de mais-valias sobre imóveis, terrenos ou produtos financeiros, acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a sua venda. Neste caso fica sujeito a tributação em sede de IRS. Já se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia. 

Em situações regulares, 50% das mais-valias são tributadas. Por exemplo, num caso em que se apura uma mais-valia de 50 mil euros, serão tributados 25 mil euros. No entanto, existem situações que podem levar à isenção do pagamento de mais-valias. Mas atenção, esta isenção potencial aplica-se, na esmagadora maioria aos casos em que a venda e a compra estão relacionadas com habitação própria e permanente. 

Ainda assim, pode conseguir uma isenção do pagamento se: 

Reinvestiu o valor numa habitação própria e permanente 

Uma das opções para ficar isento de pagar mais-valias é reinvestir o valor da casa que vendeu (se esta era de habitação própria e permanente) numa outra habitação com o mesmo fim, num terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.  

Se reinvestir num imóvel a precisar de obras, só é considerado ou o valor da aquisição ou o valor das obras. No entanto, se comprar um terreno para construção, o reinvestimento já considera o valor de aquisição do terreno e a construção. No último caso, é obrigatório pedir a inscrição na matriz predial.  

Continua isento do pagamento de imposto sobre mais-valias, se o reinvestimento for feito em qualquer parte do território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.  

Contudo, atenção, pois existem prazos para reinvestir o dinheiro: 24 meses anteriores à venda do imóvel e 36 meses posteriores.   

Ou seja, se decidir vender a sua atual casa primeiro e só depois investir num outro imóvel, tem 36 meses para o fazer. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez comunicada às Finanças, através do anexo G da declaração de IRS, a intenção de aplicar a mais-valia. Só no momento em que comprar um novo imóvel ou terreno, é que as Finanças vão apurar o lucro obtido e confirmar a aplicação dessa verba. 

No entanto, e se pelo contrário, decidiu comprar a nova casa antes de ter vendido a atual, pode reinvestir as mais-valias caso a compra tenha ocorrido até 24 meses antes da venda.  

Depois da compra de um novo imóvel, tem 48 meses para apresentar o comprovativo em como a casa que comprou é uma habitação própria permanente (HPP). Isto é, se aplicar, por exemplo, numa casa de férias, perde a isenção. A sua morada fiscal deve corresponder à morada deste novo imóvel.  

Alertamos ainda que o valor pelo qual o imóvel foi transmitido deve ser reinvestido na sua totalidade. Ou seja, se vendeu um imóvel de 200 mil euros, mas, desse valor, só vai reinvestir noutro imóvel 100 mil euros, então fica sujeito à tributação da mais-valia apurada. 

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Comprou o imóvel antes de 1 janeiro de 1989 

Estão isentos de mais-valias os imóveis adquiridos antes do dia 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o código do IRS, pelo que não existia este imposto) e os terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965.  

E, nestes casos, o imóvel não tem de ser habitação própria e permanente. 

Contudo, embora a venda de um imóvel nestas circunstâncias não esteja sujeita ao pagamento de imposto sobre mais-valias, a sua venda deve, igualmente, ser declarada em sede de IRS através do anexo G1 da sua declaração. 

Tem mais 65 anos ou está reformado 

Os contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados à data de venda do imóvel, também podem ficar isentos de mais-valias. Mas, neste caso, tem de ser um imóvel que seja considerado HPP. E para beneficiarem do pagamento de mais-valias tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro (como por exemplo o PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização, como é o caso dos certificados de reforma.  

Com exceção dos certificados de reforma, deverá fazer o resgate destes produtos através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido. 

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Atenção: amortizar o crédito da casa vendida pode não chegar para a isenção 

Quem vendeu uma HPP até 2020 podia ter isenção do pagamento de imposto sobre mais-valias se utilizasse o lucro obtido com a venda do imóvel na amortização do crédito habitação que tinha sobre o mesmo. Isto se a mais-valia fosse investida na totalidade. Esta possibilidade surgiu como algo excecional como resposta à última crise financeira, e que abrangia contratos de crédito celebrados até 2015. O fim desta “exceção” estava marcado para 2020.  O que significa que na declaração de IRS que entregar em 2021, esta possibilidade ainda existe, porque está a reportar os rendimentos de 2020. Já na declaração que entregar no próximo ano já não chegará para a isenção.

Por isso, neste ano de 2021, voltou a estar em vigor a regra geral, que dita que só poderá beneficiar da isenção de mais-valias se reinvestir parte do dinheiro da venda de uma casa, numa outra habitação própria e permanente.  

Ou seja, pode usar a mais-valia para amortizar o crédito da casa que vendeu, mas se usar a totalidade terá de pagar imposto sobre as mais-valias. Terá de usar parte na compra de uma nova HPP. Só desta forma a utilização no pagamento do crédito anterior dá acesso à isenção de tributação de mais-valias.  

Se tem dúvidas sobre se registou efetivamente mais-valias e se não sabe se está isento de tributação, pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças para simular o seu caso concreto. 

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