Arrendamento acessível: sabia que é obrigatório fazer seguro?

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) surgiu com a Nova Geração de Políticas de Habitação, tendo sido promulgado a 1 de julho de 2019, e beneficia tanto inquilinos como os proprietários que disponibilizam as suas casas.  

Isto porque o valor das rendas fica mais baixo para os inquilinos, enquanto os proprietários têm direito a benefícios fiscais. Porém, é importante ressalvar que, mediante as condições necessárias para que se possa candidatar, está a obrigatoriedade de fazer um seguro de arrendamento acessível.  

Saiba neste artigo como funciona o PAA, os seguros de arrendamento acessível, bem como as condições necessárias, enquanto proprietário ou inquilino, para a candidatura.

Conheça o Programa de Arrendamento Acessível 

O conceito 

O Programa de Arrendamento Acessível é um projeto de habitação que tem como objetivo equiparar as rendas das casas aos rendimentos das famílias. Famílias estas com rendimentos baixos, para que tenham acesso a habitação adequada às suas necessidades. 

A aprovação do PAA surgiu com a Nova Geração de Políticas de Habitação, no Decreto-lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que entrou em vigor a 1 de julho de 2019. 

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Como funciona 

No Programa de Arrendamento Acessível, as rendas celebradas nos contratos ficam isentas de IRS ou IRC, e o valor deve ser inferior em, pelo menos, 20% do valor de referência. Este valor é calculado com base na área do alojamento, a mediana de preços divulgada pelo INE, a tipologia, entre outros aspetos. 

O contrato celebrado deve ser de, no mínimo, cinco anos. Porém, no caso de residências destinadas a estudantes do Ensino Superior, pode ser de nove meses. Podem também, além de habitações por inteiro (casa, apartamento), ser arrendadas partes de habitação (como um quarto, instalações sanitárias, cozinha, áreas comuns). 

Para serem aceites, os alojamentos têm de apresentar requisitos mínimos de segurança, salubridade, conforto, e são sujeitos a verificação pelos arrendatários. 

O valor da renda 

Através da Portaria n.º 176/2019, o Governo determinou as regras para o cálculo das rendas no PAA, através de vários fatores. Estes determinam seis escalões diferentes, consoante os municípios. 

Em autarquias do escalão 1, a maioria, as rendas podem ir de 200 euros (T0) a 525 euros (T5), ou de valor mais elevado se a tipologia acompanhar.  

Contrapondo, no escalão 6, um T0 pode ter uma renda de 600 euros e um T5 uma renda de 1.700 euros, como se verifica no mapa publicado pelo Jornal de Negócios. 

Consegue, no entanto, simular a renda aplicável nas várias situações e escalões, tendo em conta o rendimento do inquilino, através do simulador disponível no site do Arrendamento Acessível. 

Quem está elegível 

Sendo proprietário, pode inscrever o seu alojamento na plataforma eletrónica do PAA, enquanto pessoa individual ou coletiva, pública ou privada. Desde que o alojamento cumpra os limites de renda estabelecidos no programa e cumpra as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto.

Relativamente aos inquilinos, qualquer pessoa ou conjunto de pessoas pode registar a sua candidatura a alojamento para o PAA, desde que:

• Enquanto pessoa sozinha, não receba mais de 35.000 euros por ano;
• Se for um agregado composto por duas pessoas, não recebam juntos mais de 45.000 euros por ano;
• Num agregado composto por três ou mais pessoas, o rendimento bruto anual não seja mais de 5.000 euros por pessoa.

Também estudantes ou formandos inscritos em cursos de formação profissional se podem candidatar, mesmo sem rendimentos próprios. Desde que a renda seja paga por uma pessoa com rendimentos.  

Sabia que é obrigatório fazer um seguro de arrendamento acessível? 

Com o propósito de atribuir maior segurança e estabilidade aos contratos de arrendamento do PAA, o Governo aprovou o Decreto-Lei nº 69/2019 a 22 de maio de 2019. Este estabelece a obrigatoriedade dos seguros de arrendamento acessível. 

Para isso, é obrigatória a contratação de seguros que tenham a denominação “Seguro de Arrendamento Acessível” e nos quais estejam englobadas as seguintes garantias: 

• Indemnização por:
  • Falta de pagamento da renda – a contratar pelo senhorio; 
  • Quebra involuntária de rendimentos – a contratar pelos arrendatários;
  • Danos no locado – a contratar pelos arrendatários. Porém, este seguro pode substituir-se por caução até dois meses de renda sendo que, no momento da submissão do contrato de arrendamento para enquadramento no PAA, é necessário apresentar uma declaração justificativa da dispensa desta garantia e o respetivo comprovativo do depósito de caução. 

Há, no entanto, exceções à contratação destes seguros. Como é o caso de arrendatários que sejam estudantes ou formandos dependentes (que precisam de apresentar fiador) e o proprietário que tenha arrendatários estudantes ou formandos dependentes. 

Este dever da contratação de seguros obrigatórios deve estar em vigor durante todo o prazo da vigência do contrato de arrendamento do PAA. 

A cessação de um contrato de seguro e celebração de um novo deve ser comunicada à entidade gestora em 30 dias. A contração dos seguros deve ser comprovada através de uma declaração emitida pela empresa de seguros que deve especificar as modalidades de seguro de arrendamento acessível a que respeitam. 

Quanto custam e o que cobrem estes seguros?

Para o senhorio, estes seguros cobrem, obrigatoriamente, a falta de pagamento de renda com um capital de nove rendas mensais. Para saber os valores dos prémios deve fazer simulações, sendo que a Tranquilidade revela que para uma renda de 500 euros, o prémio mensal do seguro é de 6,54 euros. 

Relativamente aos inquilinos, os seguros de arrendamento acessível cobrem, obrigatoriamente, a quebra involuntária de rendimentos (por morte, incapacidade temporária ou definitiva ou desemprego) com capital de quatro rendas mensais. Ou opcionalmente, os danos no alojamento cobertos com capital de duas rendas mensais. Neste caso, o inquilino terá de pagar um prémio de 12,54 euros por mês, tendo em consideração que a renda é de 500 euros.

Quais os benefícios fiscais para o proprietário? 

Os proprietários que entrem no Programa de Arrendamento Acessível têm direito a benefícios fiscais como a isenção do IRS ou IRC, no caso de as rendas serem 20% abaixo do valor de referência calculado pelo INE. 

Mas há mais. Algumas câmaras municipais dão isenção total do IMI ao senhorio, como a de Lisboa e do Porto. Mas para terem acesso a este benefício, os proprietários precisam de ter o seu imóvel registado nas finanças. Ou seja, o valor do IMI depende da autarquia onde está o alojamento. 

Enquanto proprietário, deve colocar os pratos na balança para compreender se estes benefícios fiscais compensam pelo valor baixo da renda praticado. Deve calcular o valor dos impostos a pagar no mercado de arrendamento normal perante a renda, para comparar com o arrendamento acessível. Assim verifica qual a situação mais benéfica para si. 

É ainda importante ressalvar que, mesmo que tenha um crédito habitação, enquanto proprietário pode arrendar imóveis através do arrendamento acessível, não estando sujeito a penalização. 

Como se candidatar ao Programa de Arrendamento Acessível

Em primeiro lugar, deve inscrever-se no PAA. Enquanto senhorio, deve inscrever o alojamento na plataforma do programa para obter um certificado de inscrição com a ocupação mínima e a renda máxima possível. Isto de acordo com as informações disponibilizadas na ficha de alojamento. Já enquanto inquilino, regista-se na plataforma e recebe um certificado de candidatura com a tipologia mínima e o intervalo de renda possível. 

Em segundo lugar, após aprovação da candidatura, celebram o contrato de arrendamento. O senhorio e o candidato, ou candidatos, encontram-se diretamente através de um mediador imobiliário ou da plataforma.  

Neste contrato, deve a tipologia do alojamento corresponder à composição do agregado habitacional, ou seja, no mínimo uma pessoa por quarto. A renda estabelecida estar dentro do intervalo especificado no certificado. E, anexado ao contrato, devem estar os certificados e a ficha do alojamento assinados por ambas as partes para assegurar as informações prestadas.

E a verificação das condições do alojamento pelo arrendatário, tal como os comprovativos da contratação do seguro de arrendamento acessível obrigatório. 

Por último, o senhorio tem de registar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças e submeter na Plataforma do Arrendamento Acessível, para ter acesso aos benefícios fiscais a que tem direito. 

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