Vale a pena investir em imóveis com “rentabilidade garantida”?

Atualmente, no mercado imobiliário, mais concretamente no segmento residencial/hoteleiro, há alguma oferta de imóveis com “rentabilidade garantida”. Antes de avançar com um investimento neste tipo de ativos é determinante que perceba do que estamos a falar e que avalie se vale a pena apostar neste tipo de ativos.

O que são imóveis com rentabilidade garantida?

Alguns empreendimentos do tipo residencial e/ou turístico/hoteleiro, vendem imóveis com proposta de “rentabilidade garantida” durante um determinado período de tempo. O investidor é “convidado” a adquirir uma fração imobiliária, sendo que o promotor propõe o pagamento de uma dada rentabilidade, durante um período de tempo pré-estabelecido.

Para um investidor mais core, aparentemente esta alternativa de investimento parece apetecível. A yield pode ser interessante, é paga durante um tempo e após esse prazo, pode procurar vender o imóvel.

Leia também: Imobiliário: Afinal o que é uma yield e como se calcula?

Atente o leitor no meu esforço de colocar sempre a expressão “rentabilidade garantida” entre aspas. Isto porque não existem investimentos com rentabilidade garantida. Nenhum tipo de investimento é capaz de garantir, com 100% de certeza, uma qualquer rentabilidade.

É certo que podemos falar, eventualmente, dos depósitos no espaço europeu até €100.000, que estão garantidos pelo Fundo de Garantia. No entanto, no limite, nem esses estarão 100% garantidos em caso de uma qualquer grave crise no sistema financeiro europeu.

Nessa perspetiva, menos garantida será uma qualquer rentabilidade de um investimento imobiliário.

Como pode, então, ser garantida uma qualquer rentabilidade?

Tipicamente, a estes imóveis está relacionada a exploração de uma qualquer atividade turística ou hoteleira. Os imóveis serão explorados para fins hoteleiros, gerando assim uma rentabilidade. Desta forma, gera-se cash-flow para se pagar a tal “rentabilidade garantida”.

No entanto, a exploração do imóvel pode não correr como inicialmente perspetivado, logo não gerar o tal cash-flow inicialmente previsto, dificultando o pagamento da rentabilidade ao investidor.

Por isso é que normalmente, no preço de venda inicial do imóvel está já introduzido um prémio de risco pelo montante (ou parte dele) dos pagamentos a efetuar no futuro ao investidor.

Desta forma, o promotor imobiliário procura precaver-se de um eventual risco em não conseguir vir a gerar os fluxos futuros suficientes para pagar a yield ao investidor. Na prática, é o próprio investidor que, ao pagar esse tal prémio, está a remunerar-se a si próprio.

A semelhança com o investimento em obrigações

Veja bem, na prática este tipo de investimento é semelhante à subscrição de uma obrigação acima do par, ou seja, comprada acima do valor nominal. A yield até pode ser interessante, mas no final do prazo, o valor de resgate (igual ao valor nominal) será inferior ao preço pelo qual o investidor inicialmente comprou a obrigação, fazendo baixar a rentabilidade do investimento. Este, aliás, é um dos perigos em apenas se olhar para a componente da yield.

Como referência, podemos pensar nas obrigações soberanas. Hoje em dia, inclusive no caso das obrigações portuguesas e em função do prazo da emissão, podemos ter yields negativas. Porquê? Porque essas obrigações são compradas em mercado secundário acima do valor nominal, resultando então numa yield to maturity negativa ou, no limite, inferior à taxa de cupão periodicamente paga ao investidor.

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Cuidado com o risco associado

No caso das obrigações soberanas, o investidor reconhece um nível de risco muito baixo. Confia na entidade emitente – o Estado – e acredita que no final do prazo será reembolsado.

O mesmo já não podemos assumir para um promotor imobiliário. O risco de uma qualquer emissão obrigacionista no mercado imobiliário é sobejamente superior ao da dívida pública. Veja-se o caso da Evergrande, por exemplo.

Por isso, atenção ao chamado “risco de emitente” neste tipo de ativos imobiliários com “rentabilidade garantida”. Porque na realidade existe:

1. Risco do Promotor Imobiliário não ter capacidade de pagamento dessa rentabilidade;
2. Risco de desvalorização do ativo no futuro, até porque na prática se pagou um prémio na compra;
3. Iliquidez do ativo no mercado, dificultando a sua venda e realização do capital investido.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.