Arrendar casa: Quais os cuidados a ter antes de assinar contrato?

Se está à procura de casa para arrendar, este artigo é para si. Antes de assinar contrato, deve ter alguns cuidados. Por exemplo, sabe que informações devem constar no contrato? Qual a sua duração? Quem deve realizar obras? Como devolver a casa? Tem direito a recibo? Para que serve a caução?

Escolher a "casa para viver", é um passo importante, que deve ser pensado com tempo e cuidado. Se a escolha que fez vai ao encontro do seu orçamento familiar, tome agora nota de algumas dicas importantes para evitar problemas no futuro.

Cuidados básicos antes de assinar contrato

Arrendar casa: escolha a que mais se adequa a si

Em primeiro lugar, encontrar uma casa para arrendar depende muito do gosto de cada pessoa. Mas, existem outros fatores que podem influenciar a sua escolha, nomeadamente:

Valor da renda

Regra geral, o valor de uma renda tem sempre um peso grande no orçamento familiar. Idealmente, a taxa de esforço (relação entre o rendimento líquido e as despesas) de qualquer agregado familiar não deve ser superior a 35%. Logo, faça contas já com a renda incluída. Se precisa de aliviar as contas e vive sozinho, pondere partilhar a casa ou alugar um quarto. 

Localização da casa

O local onde fica a sua casa é tão ou mais importante que a própria casa. Como tal, verifique se a zona é segura e procure saber se há um histórico de assaltos ou algum tipo de problemas na vizinhança. Além disso, avalie a proximidade de serviços e transportes bem como do local de trabalho. Caso a casa fique longe e tenha de usar os transportes públicos, considere o valor do passe mensal na renda, dado que será uma despesa fixa. Se possível, escolha uma casa perto dos transportes. Contudo, tenha em conta que à partida o valor da renda será mais elevado.

Tipologia da casa

Quanto maior for a casa e mais divisões tiver, mais alto é o valor da renda. Assim, se tiver possibilidade, partilhe a casa com um amigo ou colega de forma a dividir a renda e as despesas (luz, água, gás, internet, entre outras).

Casa mobilada e equipada?

Se tem o seu dinheiro "contado", escolher uma casa já mobilada pode ser uma boa solução pois não terá de se preocupar em comprar móveis e equipamentos (máquina de lavar roupa, frigorífico, etc.). Caso não seja possível, considere mais um gasto a juntar ao valor da renda.

Procure muito e visite antes de arrendar casa

Antes de assinar contrato, procure o maior número possível de casas. Nesse sentido, pode recorrer a vários sites onde tem a possibilidade de fazer uma pesquisa avançada com filtros (zona, tipo de casa, valor, entre outros).

Em alternativa, fale com os seus amigos, familiares e conhecidos, para saber se conhecem alguma casa disponível para renda e a bom preço.

Por fim, procure diretamente nas imobiliárias. Contudo, tenha em conta que tem de pagar uma comissão à agência.

Arrendar casa só se a tiver visitado

Da mesma forma, visite sempre a casa antes de tomar uma decisão. Em primeiro lugar, confirme se as fotos do anúncio correspondem à realidade. Segundo, avalie o estado de conservação tanto da casa como do prédio e verifique se são necessárias algumas obras. Por fim, atente no estado dos móveis e equipamentos (se existirem), canalização, tomadas elétricas,

Peça cópia dos documentos

Se conseguir, peça cópias de alguns documentos do imóvel e do proprietário, como por exemplo:

• a certidão de registo predial (permite verificar se a casa tem ónus ou encargos, como penhoras);
• a caderneta predial;
• a licença de utilização;
• o certificado energético;
• o seguro obrigatório contra risco de incêndio;
• Por fim, a identificação do proprietário.

Regulamento do condomínio também importa para arrendar casa

Se o imóvel faz parte de um condomínio, a primeira coisa que deve fazer, enquanto inquilino, é pedir o regulamento do condomínio. Só assim, fica a conhecer as regras do edifício e o que é, ou não, aceite pelos seus futuros vizinhos.

Além dos cuidados elementares já indicados, é essencial conhecer o que diz a lei, tanto para o senhorio como para o arrendatário. Ambas as partes têm direitos e obrigações.

Senhorio vs arrendatário

Direitos e obrigações ao arrendar casa

Quem pode habitar?

De acordo com o artigo 1093.º do Código Civil, numa casa arrendada podem habitar todos os que vivam em economia comum, em união de facto, parentes ou afins do arrendatário em linha reta até ao 3.º grau. Por outro lado, podem viver no máximo três pessoas, caso não haja uma cláusula no contrato que diga o contrário.

Quem paga as despesas?

Segundo o artigo 1078º do Código Civil, as partes devem acordar, por escrito, a quem compete pagar os encargos. Se não houver acordo, a lei diz que as despesas correntes relacionadas com o fornecimento de bens ou serviços ficam por conta do arrendatário. Contudo, as despesas e os serviços referentes às partes comuns da casa (elevadores, limpeza, manutenção de jardim se houver, entre outras) são da responsabilidade do senhorio. Ainda assim, para estas despesas, as partes podem acordar uma quantia fixa a pagar juntamente com o valor da renda bem como uma data para os correspondentes acertos (pode ser anualmente, por exemplo).

Quem pode realizar obras?

Caso nada seja acordado em contrário, é o senhorio que deve realizar as obras de conservação. Ainda assim, o inquilino pode realizar obras se o contrato o permitir ou se tiver autorização do senhorio para o fazer.

Em caso de obras urgentes, o caso muda de figura! Ou seja, se o senhorio por alguma razão não faz obras, o arrendatário pode efetuar as necessárias reparações e posteriormente pedir o reembolso. Contudo, este tem de comunicar por escrito ao senhorio as obras que está a realizar e juntar os devidos comprovativos de despesas.

Devolução da casa em igual estado

Em determinadas situações, o arrendatário pode precisar de fazer algumas alterações na casa para o seu conforto ou comodidade (fazer um furo para pendurar um quadro, por exemplo). Estes pequenos danos, digamos assim, são permitidos mas no momento da devolução da casa têm de ser reparados pelo arrendatário, exceto se ficar acordado o contrário, segundo o artigo 1073.º do Código Civil.

Ao arrendar casa tem de pagar caução?

Regra geral, os senhorios pedem sempre uma caução ao arrendatário como forma de assegurar o cumprimento das obrigações por parte deste último (artigo 623.º do Código Civil). Em certos casos, o senhorio pode pedir ainda outro tipo de garantias, como, por exemplo, um fiador. Atenção que, neste caso, o fiador terá de renunciar ao benefício da excussão. Ou seja, o fiador apenas tem de pagar pelas dívidas do arrendatário após os bens deste último terem sido todos executados.

Ou seja, a caução serve para salvaguardar a reparação de eventuais danos que os arrendatários façam na casa. Se não houver danos, é devolvida no final do contrato como pagamento do último mês de renda, caso o senhorio o aceite. Regra geral, o valor da caução é acordado entre as partes e corresponde a um mês de renda.

É possível antecipar rendas?

O senhorio poderá pedir o pagamento antecipado de rendas mensais ainda não vencidas. Ou seja, este mecanismo permite ao senhorio receber as rendas devidas pelo contrato, até ao máximo de três rendas mensais.

Posso ter animais de estimação?

Se tem animais de estimação, verifique se o senhorio permite a estadia dos "bichinhos" em casa. A lei diz que “nos prédios urbanos podem ser alojados até três cães ou quatro gatos adultos por cada fogo”, mas muitos proprietários são contra a presença de animais e podem incluir uma cláusula de proibição no contrato. No entanto, já é possível salvaguardar no contrato através de uma cláusula a presença do animal num imóvel arrendado. O ideal é colocar tudo por escrito no contrato.

O senhorio passa recibo?

O senhorio tem a obrigação de emitir um recibo de renda. Para tal, deve aceder ao Portal das Finanças.

Posso cessar contrato?

Também existem obrigações quando pretende sair. Ou seja, o arrendamento pode cessar por acordo das partes, resolução, denúncia ou outras causas previstas na lei (artigo 1079.º do Código Civil). Isto é, qualquer uma das partes pode não renovar o contrato, desde que o comunique à outra parte e respeite o prazo de antecedência.

O que não pode faltar no contrato?

O contrato de arrendamento consagra os direitos e deveres, tanto do proprietário da casa como do arrendatário. É obrigatório e ambas as partes devem assinar por escrito o documento. Assim, os elementos que devem constar no contrato são:

• identidade de ambas as partes (senhorio e arrendatário);
• identidade do fiador, se for o caso;
• identificação e localização do imóvel;
• finalidade do contrato (habitacional);
• indicação da licença de utilização e certificado energético;
• valor da renda, data, local e modo de pagamento (evite pagar em dinheiro que possa haver registo do pagamento da renda). Regra geral, os contratos indicam o IBAN do senhorio para que seja feita a transferência bancária;
• duração do contrato;
• prazo para denúncia do contrato e data da respetiva assinatura.

Elementos opcionais que pode adicionar

Se ambas as partes estiverem de acordo, podem adicionar outros elementos, como por exemplo:

• A identificação dos locais de uso privativo, os de uso comum e os anexos que sejam arrendados;
• A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
• O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso;
• A existência de regulamento da propriedade horizontal;
• Outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes.

Também é importante confirmar qual o regime de atualização da renda. Quando nada é dito no contrato, a renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização publicados em Diário da República até 31 de outubro de cada ano.

Se a casa estiver mobilada, a lista de bens e o seu estado de conservação devem estar registados num anexo ao contrato, que também deve ser assinado e rubricado.

Em suma, tenha em atenção todas as dicas apresentadas e escolha a melhor casa para si.