Imobiliário: O que esperar de 2022?

O ano de 2021 aproxima-se do fim. Em plena pandemia, o mercado imobiliário deu uma resposta muito positiva, sobretudo no segmento residencial. Vendas em alta, preços a manter uma toada de crescimento, procura muito ativa e superior à oferta.

O que podemos esperar de 2022? Manterá o mercado esta tendência crescente que nos acompanha há já alguns anos?

O ano de 2021

O ano de 2021 foi, de facto, muito positivo para o mercado imobiliário. É certo que o segmento residencial apresentou uma performance melhor que o segmento comercial, comparando com os anos pré-covid.

O número de casas vendidas em Portugal bate recordes, período após período. Com uma procura muito ativa e bastante superior à oferta, a pressão sobre os preços de venda é grande. Entende-se, pois, que o preço de venda das casas em Portugal não pare de subir.

A Banca manteve disponibilidade em conceder crédito para compra de casa. Até outubro passado, os números do Banco de Portugal mostram quase 12,5 mil milhões de euros concedidos em crédito habitação. Este valor suplanta já o total concedido durante todo o ano de 2020. Mantendo-se a tendência verificada ao longo do ano para os últimos dois meses de 2021 e o mercado suplantará o registo de 2008, caminhando para um máximo de 13 anos.

No segmento comercial (escritórios, comércio, logística, hotelaria, etc.), apesar do mercado se manter ativo e com investidores a tomarem posições, os números mostram uma queda no volume de investimento face a anos anteriores. O presente ano deverá encerrar com um montante global de investimento a rondar os 2 mil milhões de euros, um valor que se ficará uns 25% abaixo do registado em 2021. De recordar que no ano passado, o mercado já havia registado uma quebra na ordem dos 20%.

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O que podemos esperar de 2022?

No meu último artigo, procurei explicar o efeito que um aumento na inflação pode provocar no ativo imobiliário. Julgo que este será um dos principais temas para os próximos tempos com clara influência no comportamento do mercado imobiliário.

No entanto, sabemos bem que as características dos ativos imobiliários não lhe permitem reações muito aceleradas a estímulos externos. Significa isto que caso realmente venhamos a ter um efeito menos positivo no mercado imobiliário, por força de um aumento na inflação que possa originar uma subida nas taxas de juro, os reflexos que daí possam advir no imobiliário serão sempre mais dilatados no tempo.

Por isso, para o ano de 2022, espero um mercado imobiliário com um comportamento não muito diferente daquele que temos tido ultimamente. Pelo menos, durante grande parte do próximo ano.

A procura mantém-se elevada e assim continuará enquanto as condições macroeconómicas o permitirem. A oferta mantém-se reduzida (face ao volume da procura) e é tipicamente lenta a reagir. A pandemia parece estar ainda a provocar efeitos na procura de ativos com características diferenciadas, pelo que será provável mantermos o mesmo perfil de transações.

O ativo imobiliário permanecerá como uma alternativa válida de investimento, quer para pequenos investidores, como para outros de maior dimensão, mais qualificados.

Mas é importante perceber que o investimento em imóveis é, pela natureza do próprio ativo, um investimento de longo prazo. E no médio/longo prazo, há riscos claros que importa procurar antecipar e minimizar.

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Por isso, esteja atento aos sinais que o mercado vai dando. Procure diversificar os seus investimentos, não se concentrando em absoluto na geração de mais-valias. Constitua uma carteira que contemple imóveis que gerem cash-flow. Equilibre os seus níveis de endividamento e simule impactos na sua carteira em caso de subida das taxas de juro.

Um feliz Natal a todos e votos de um fantástico 2022 com… Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.