Será 2022 o ano para comprar ou mudar de casa?

Está a pensar comprar casa pela primeira vez, pretende trocar ou investir num novo imóvel? Já analisou os preços que estão a ser praticados no tipo de casa e localização que pretende? A decisão de comprar uma casa deve ser sempre bem ponderada e analisada, principalmente numa altura em que os preços atingem máximos históricos e que se tornam inacessíveis para muitos portugueses.  

Embora seja possível avaliar a evolução dos preços até à data e ter uma perspetiva do que aí vem, a verdade é que o mercado imobiliário não é linear. Este é um mercado influenciado por fatores externos que podem fazer oscilar os seus preços e a sua procura. Exemplo disso foi a crise económica que atravessámos ou a crise pandémica que apanhou o mundo inteiro de surpresa.

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Evolução dos preços dos imóveis em 2021 

Devido à pandemia que se instalou, em Portugal e no mundo, existiu muito a expectativa de que os preços das casas iriam estagnar ou até mesmo baixar (e muito). Mas, na verdade, os números não revelaram essa realidade, antes pelo contrário. A reduzida atividade de construção, nos últimos anos, contribuíram para uma escassez de oferta de habitação, o que se traduziu num aumento dos preços. Mas vejamos os números.  

Primeiro trimestre de 2021 

Segundo o INE (Instituto Nacional de Estatística), no primeiro trimestre de 2021, ainda que o ritmo de crescimento tenha sido mais lento, os preços aumentaram 5,2% em termos homólogos. Ainda assim, um crescimento inferior quando comparado aos 10,3% do primeiro trimestre do ano anterior.  

Em 18 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes os preços da habitação desaceleraram. Destes municípios, apenas Lisboa registou uma redução homóloga do preço mediano (-7,9%) no primeiro trimestre de 2021. Oeiras foi o único município da Área Metropolitana de Lisboa que registou uma aceleração do preço mediano da habitação (+6,9 p.p.) para uma taxa de variação de +12,3%. 

Recordemos apenas que, com o agravamento da pandemia, no início do ano foram introduzidas restrições à mobilidade, o que não se verificou em janeiro e fevereiro de 2020, uma vez que nesta altura a pandemia ainda não se manifestava em Portugal. 

Segundo trimestre de 2021 

Neste período, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) cresceu 6,6% em termos homólogos, 1,4 pontos percentuais (p.p.) acima do observado no trimestre anterior. Este aumento teve mais expressão nas habitações novas, que aumentaram a um ritmo superior ao das habitações existentes. 

Ainda que os preços tenham voltado a aumentar, transacionaram-se mais 58,3% habitações face ao mesmo período do ano anterior. Isto porque, de abril a junho do ano passado, foi quando existiram restrições significativas devido à pandemia COVID-19.  

Terceiro trimestre de 2021 

No terceiro trimestre deste ano, os preços da habitação voltaram a acelerar. Foi registado um aumento de 9,9% em termos homólogos, mais 3,3 pontos percentuais (p.p.) que no trimestre anterior. Ao contrário dos três meses anteriores, o aumento foi superior nas habitações existentes (9,9%) por comparação com as habitações novas (9,5%).  

O valor das habitações transacionadas no trimestre de referência ascendeu a 9,4 mil milhões de euros, mais 38,7% que no terceiro trimestre de 2020. 

Quarto trimestre de 2021 

Os dados sobre os preços das habitações no último trimestre do ano ainda não foram lançados pelo INE. No entanto, e para já, não se sentiu nenhuma descida nos preços das casas.  

Segundo o artigo ECO sobre o Estudo da Oxford Economics “na Zona Euro como um todo, o crescimento dos preços foi de 6,2% — o valor mais alto dos últimos 14 anos”, referindo que as suas estimativas apontam para que os preços das casas na Zona Euro subam 8% no final do ano. 

Quais as perspetivas para 2022? 

Segundo alguns especialistas da área, o mercado imobiliário em 2022 não vai ser muito diferente daquele que conhecemos. Ou seja, não é expectável que o preço das casas baixe.  

Gonçalo Nascimento Rodrigues, consultor em Finanças Imobiliárias, salienta que “a procura mantém-se elevada e assim continuará enquanto as condições macroeconómicas o permitirem”, de acordo com um artigo publicado no portal do Doutor Finanças. 

“A oferta mantém-se reduzida (face ao volume da procura) e é tipicamente lenta a reagir. A pandemia parece estar ainda a provocar efeitos na procura de ativos com características diferenciadas, pelo que será provável mantermos o mesmo perfil de transações”, acrescenta ainda o consultor.  

Existem zonas do país que podem registar aumentos significativos, e outras que até podem diminuir ligeiramente. Tudo vai depender da lei da oferta e da procura. E a verdade é que a pandemia veio alterar também o tipo de produto procurado pelos consumidores. Ou seja, foram muitos os portugueses que começaram a preferir morar fora dos grandes centros urbanos para conseguir adquirir casas maiores, por exemplo. Isto leva a que zonas anteriormente menos procuradas, possam vir a sofrer igualmente um aumento dos preços.  

Muitos acreditavam que o fim das moratórias poderiam levar a uma nova crise, devido ao possível aumento do incumprimento bancário de muitas famílias portuguesas. Mas, como este cenário acabou por não acontecer, a ideia de uma possível diminuição dos preços da habitação também se desvaneceu.

Segundo o Chief Commercial Officer (CCO) do Doutor Finanças, Cláudio Santos, “apesar de existir algum aumento do crédito em incumprimento, rapidamente se percebeu que a questão está longe de ser um problema macro ou de se transformar num risco sistémico”.  

O Estudo da Oxford Economics, sobre os preços das casas na Zona Euro, estima ainda que, a médio prazo, existirá um abrandamento do crescimento dos preços da habitação. Ou seja, o crescimento de cerca de 7% em 2021 deverá ser de apenas 6% em 2022. Já entre 2023 e 2025 deverá cair para menos de 2% ao ano.  

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E os juros, vão subir? 

Com as taxas de juro em mínimos históricos, é expectável que estas subam. Prova disso é que, e segundo o INE, em novembro a taxa de juro implícita nos contratos de crédito subiu para 0,807% (0,803% no mês anterior). Nos contratos celebrados nos últimos três meses, a taxa de juro subiu de 0,665% em outubro para 0,692% em novembro. 

A taxa de inflação, que tem apresentado uma tendência de aceleração e atingiu em novembro os 2,6%, também ameaça travar a tão ansiada recuperação das famílias. Segundo Cláudio Santos, CCO do Doutor Finanças, “a lei do mercado é clara: mais procura para menos oferta faz subir os preços e pode mesmo levar a que o Banco Central Europeu decida antecipar a decisão e retirar já os principais estímulos à economia, dificultando o acesso ao crédito e encarecendo os empréstimos em vigor”. 

A inflação faz com que a construção das casas novas fique mais cara, logo os preços de venda também vão ser superiores. Ou seja, as casas novas ficarão ainda mais caras num mercado onde os preços continuam a subir. Isto faz com que o sucesso da venda possa vir a ficar comprometido, uma vez que se tornam cada vez menos acessíveis às famílias portuguesas.  

No entanto, enquanto sobem e não sobem, aproveite a conjuntura atual. Spreads baixos e indexantes em mínimos históricos é realmente propícia à contratação de crédito habitação. Mas não só. É igualmente propícia à renegociação do seu crédito. 

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Porque é que os preços da habitação continuam a subir? 

Tal como referimos anteriormente, o aumento da taxa de inflação pode levar também a um aumento dos preços dos imóveis. Isto porque aumentam os preços dos materiais de construção, que leva a um aumento dos custos de produção e que, no final de contas, leva a que as novas construções colocadas no mercado sejam mais caras.  

Outra razão tem a ver com a lei da oferta e da procura. Enquanto continuar a existir menos imóveis do que possíveis compradores, dificilmente os preços vão diminuir.

Os preços praticados no mercado de arrendamento também contribuiu para esta crescente procura na compra de casa. Isto porque, em muitos casos, a mensalidade do crédito habitação consegue ser igual, ou menor, a uma renda mensal. Por isso, são muitos os portugueses que optam por comprar.  

Por outro lado, as taxas de juro em mínimos históricos e um acesso mais fácil ao crédito habitação, permite que exista um número de transações maior no mercado.

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A influência do teletrabalho no mercado imobiliário 

A pandemia teve impacto não só na economia, como também na forma como as pessoas veem e vivem as suas casas. As pessoas começaram a estar mais tempo em casa e, para muitos, a casa passou também a ser o seu local de trabalho. 

O confinamento veio trazer novas necessidades a muitas famílias, que procuraram ter casas maiores. Contribuiu para isto não só o teletrabalho, como também as aulas online, por exemplo. Ou seja, em muitos casos, as casas tornaram-se pequenas para uma dinâmica familiar tão grande.  

Uma vez fechados em casa, a necessidade de ter um espaço exterior, seja uma varanda ou um quintal, principalmente em zonas urbanas, tornou-se praticamente um requisito. Isto levou a que este tipo de habitação valorizasse e sofresse uma subida no seu preço, até porque a oferta existente é bem menor que a sua procura. 

O regime de teletrabalho faz com que a obrigatoriedade da deslocação até um sítio físico deixe de existir. Por isto mesmo, foram, e continuam a ser, muitos aqueles que optaram por sair de grandes centros urbanos para ir para zonas com menor densidade populacional ou até mesmo zonas rurais. Este fenómeno leva a que as zonas fora das grandes cidades fiquem igualmente mais caras.

O desemprego vai subir ou descer?  

O desemprego também tem impacto nos preços dos imóveis. E porquê? Porque se o desemprego aumenta, o poder de compra diminui. Tudo isto pode levar uma diminuição do preço da habitação, porque a procura também diminui. Posto isto, como estará a taxa de desemprego em 2022? 

As previsões do Banco de Portugal, publicadas no Boletim Económico, revelam que “após uma queda histórica em 2020 (-8,4%), a economia portuguesa deverá registar um crescimento forte em 2021 (4,8%) e 2022 (5,8%), fazendo desta recuperação a mais rápida das últimas crises”.  

“A recuperação da economia traduz-se num aumento do emprego e numa redução da taxa de desemprego para níveis melhores que os pré-pandémicos. Em 2021, o emprego sobe 2,5%, projetando-se crescimentos de 1,6% em 2022 e de 0,4%, em média, no período 2023/24. Após o aumento ligeiro em 2020, a taxa de desemprego reduz-se, atingindo 5,6% em 2024”, lê-se ainda no comunicado.  

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