Imobiliário: Onde investir?

Um novo ano começa. O mercado imobiliário mantém-se muito ativo. Ainda há poucos dias, o INE anunciou um novo recorde trimestral no número de casas vendidas. Já o mercado comercial reportou um volume de investimento bem abaixo do registado em 2020. Apesar disso, o segmento industrial e logística está a registar grande interesse por parte dos investidores.

Perante os dados que o mercado nos vai fornecendo, e estando nós num momento de alta, todos naturalmente se questionam sobre como se irá comportar o mercado em 2022.

Em função de tudo isto, coloca-se legitimamente a questão a qualquer investidor? Onde investir? Quais os segmentos e localizações mais atrativos para investir em imobiliário?

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Os segmentos do mercado imobiliário

Quando falamos em segmentos de mercado, falamos basicamente do tipo de produto: residencial, escritórios, comércio, logística, hotelaria, etc. E isso é, desde logo, uma das coisas boas que o investimento imobiliário tem: um número muito alargado de segmentos e de alternativas de investimento.

Depois, independentemente do segmento, há sub-segmentos, tipos de imóvel, formas de investimento, localizações e estratégias a levar a cabo, o que torna a decisão bastante mais complexa do que aparentemente é.

As alternativas são, de facto, muitas. E por isso, muitos são aqueles que me fazem a pergunta do milhão: “Onde devo investir?” Além disso, outras questões emergem: “Os preços vão continuar a subir? Quanto? Onde? Como? Quais as melhores localizações?”.

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A resposta a tantas perguntas

E é aqui que o leitor se vai desiludir. É que na realidade não existe uma resposta única a estas perguntas. Não faltarão sítios na internet com alguém a dar-lhe dicas sobre onde investir e em que tipo de imóveis, com opiniões do que deve fazer e como, onde e como se ganha mais dinheiro e se obtém maior rentabilidade. O que falta normalmente é uma explicação de como tomar essa decisão de investimento.

A compreensão do funcionamento do mercado imobiliário é fundamental. Os ativos imobiliários não se comportam da mesma forma que os ativos mobiliários. Têm características únicas que os tornam, de facto, diferentes.

Há mais de 20 anos que acompanho investidores na sua tomada de decisão. Explico-lhes sempre que não há uma resposta única, nem uma solução ótima. O que existe, sim, é a necessidade de se conhecerem bem enquanto investidores e de serem capazes de definir uma estratégia que seja mais indicada ao seu perfil de investimento.

Por isso, se for investidor, a primeira pergunta que deve fazer não é sobre imóveis, nem preços, nem localizações. É sobre si mesmo. Que tipo de investidor é? Esta é a resposta que normalmente dou à pergunta do milhão, “Onde devo investir?”.

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Que tipo de investidor é o leitor?

Para ajudar todo e qualquer investidor a conhecer-se melhor, procuro sempre guiá-lo através de perguntas claras que me permitam afunilar as escolhas. Como já vimos, as alternativas são imensas, em produto e em localização. Por isso, há que ser capaz de definir um campo de ação o mais curto possível.

Existem 4 pontos fundamentais a analisar para qualquer investidor imobiliário se procurar definir e, a partir daí, tomar decisões mais acertadas e informadas. Normalmente, coloco sempre estas questões a investidores iniciantes, que querem investir em imobiliário mas não sabem ainda como:

1. É capaz de nomear segmento e localização prioritárias para realizar o seu investimento?
2. Qual a rentabilidade que tem como objetivo ao investir em imobiliário?
3. Dessa rentabilidade, o que privilegia mais? Renda ou ganho de capital?
4. Qual o prazo esperado desse investimento (o chamado holding period)?

É óbvio que há muito mais a explorar, não fosse o imóvel um ativo tão complexo. Desde logo, o montante que tem disponível para investir, claro está. Mas estes quatro pontos são fundamentais para o início de qualquer aventura no investimento imobiliário.

Num próximo artigo, irei detalhar um pouco mais a relação entre estes pontos e porque devem ser colocados em conjunto para ajudar qualquer investidor a conhecer-se melhor e tomar melhores decisões de investimento.

 Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.