Imobiliário: Conheça-se como investidor

No meu artigo anterior, procurei falar um pouco sobre as alternativas de investimento que se colocam a qualquer investidor imobiliário, em termos dos segmentos de mercado que existem. É sobre esses segmentos de mercado que agora irei falar.

Adicionalmente, apontei quatro perguntas que me parecem fundamentais procurar responder para se conhecer melhor enquanto investidor e tomar melhores decisões de investimento imobiliário.

Neste artigo, vou focar-me em pequenos investidores (aqueles com montantes disponíveis para investimento mais reduzidos e menos qualificados) e guiá-los através da escolha do segmento de mercado mais adequado aos seus investimentos.

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Sabe que tipo de investidor é?

Para começar, então, procure responder a estas questões que mencionei no meu artigo anterior:

1. É capaz de nomear segmento e localização prioritárias para realizar o seu investimento?
2. Qual a rentabilidade que tem como objetivo ao investir em imobiliário?
3. Dessa rentabilidade, o que privilegia mais? Renda ou ganho de capital?
4. Qual o prazo esperado desse investimento (o chamado holding period)?

Olhemos, então, para a primeira pergunta e debrucemo-nos sobre as opções disponíveis em termos de produto.

Segmentos de mercado

Como vimos, se olharmos apenas para as alternativas de investimento que existem em termos de segmento, colocamo-nos desde logo perante muitas opções. E depois disso, há que definir localizações.

Só nestes dois pontos da primeira pergunta as opções são imensas. Há, portanto, que ser capaz de restringi-las. O montante disponível para investimento é importante e ajuda, desde logo, a restringir bastante as opções em termos de segmentos de mercado.

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Investir em escritórios

O investimento em escritórios, tipicamente carece de volume. Investir em frações de escritórios, com vista ao seu arrendamento, é um investimento ilíquido.

Tipicamente, as empresas (os ocupadores) arrendam escritórios, não os compram. Por isso, em função das características do ativo e da sua localização, poderá até ter uma yield interessante, bom contrato de arrendamento e estabilidade no recebimento de rendas.

A questão coloca-se no momento da venda do ativo. Quando necessitar de vender o seu ativo imobiliário de escritórios, irá sempre ter de trabalhar num nicho de mercado com poucos compradores/investidores, o que torna a saída do investimento bastante difícil.

Dito isto, investir em frações de escritórios comporta um elevado risco na venda, independentemente do rendimento/yield ser interessante para o investidor.

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O segmento industrial

Quanto ao segmento de industrial e logística, para um pequeno investidor estaremos sempre a falar de espaços pequenos de armazenagem. Isto porque o investimento em armazéns ou áreas industriais requer mais capital. De qualquer forma, pode haver duas opções:

• Investir em self-storage. Em Portugal, este sub-segmento de mercado é ainda reduzido. Em teoria, poderia ser uma alternativa de investimento muito válida e atrativa para um pequeno investidor mas o mercado está longe ainda de estar maduro. Por isso, o risco é mais elevado.
• Investir em pequenos armazéns. Alternativa mais clássica, válida para um pequeno investidor mas na minha opinião “sofre” os mesmos problemas que a opção de investir em escritórios: yield atrativa (em comparação com outras alternativas, claro está) mas risco de liquidez, ou seja, de venda posterior do imóvel.

Investir em hotéis

O segmento hoteleiro mais tradicional também carece de volume, logo é menos adequado a um pequeno investidor, pelas razões óbvias. Sem levar em linha de conta a necessidade de saber gerir a operação destes ativos.

Aqui, excluo alternativas de investimento assentes em short-term rentals ou alojamento local.

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O que sobra, então?

Sem entrar em muito mais detalhe em termos de segmentos, sobrará o comércio e habitação. Falamos de frações imobiliárias com mais liquidez na compra e venda, logo com risco de liquidez inferior às restantes alternativas.

Assim, um pequeno investidor deverá, à partida, estar focado em investir em frações de habitação ou comércio de rua de pequena dimensão.

Tendo os segmentos de mercado definidos, importa então trabalhar as localizações. E aqui começa a dificuldade e, por isso, é tão importante conseguir responder às restantes perguntas, nomeadamente a relacionada com o prazo de investimento.

Sobre isso, falaremos no próximo artigo.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.