Compra de 2.ª habitação: Aspetos a ter em conta

Se pretende comprar uma segunda casa para férias ou para arrendar, deve analisar se o processo e os impostos são iguais face à compra de uma habitação própria e permanente (HPP).

No caso de precisar recorrer a um crédito habitação, saiba que as condições de financiamento para a compra de uma Habitação Própria Secundária (HPS), por norma, são diferentes.  

A finalidade da segunda habitação 

Comprar uma casa significa um investimento considerável. Por isso, é importante que analise a rentabilidade que este vai ter.  

Se pretende uma casa de férias deve considerar se, realmente, a vai utilizar o suficiente. Até uma casa parada não deixa de gerar gastos, seja com a mensalidade do crédito, os impostos ou as contas mensais.  

Por outro lado, se pretende uma segunda casa para arrendar, deve na mesma fazer contas. É importante que investigue o mercado, a localização e os preços aí praticados. Considere ainda as despesas que vai ter com o imóvel face ao que vai ganhar. E, se recorrer a um crédito habitação, calcule quanto tempo vai precisar para liquidar o empréstimo e começar a gerar lucro.  

Para além do imóvel, é importante que analise as suas condições (pessoais e profissionais), para perceber se é elegível a um novo crédito habitação e com que condições.  

Os impostos a pagar 

Na compra de uma segunda casa deve igualmente contar com os seguintes impostos: 

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);  
• Imposto de Selo (IS); 
• Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT). 

Se a soma do seu património imobiliário for superior a 600 mil euros, pode também ter de pagar o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). Por exemplo, se o seu património imobiliário rondar os 800 mil euros, vai ter de pagar 1400 euros por ano, só em AIMI. 

Caso opte por uma tributação em conjunta, o valor para ser tributado o AIMI sobe para 1,2 milhões de euros. Podendo então ficar isento se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) for inferior a este valor.  

As mudanças no financiamento para um segundo imóvel 

Se já tiver um crédito habitação a decorrer para a sua HPP (Habitação Própria Permanente) e pretender adicionar um novo crédito para esta segunda casa, as condições podem ser menos favoráveis. Com dois créditos, o banco vai considerar que a probabilidade de entrar em incumprimento é superior, logo que o risco é mais elevado.  

Ainda assim, neste momento, a maioria das instituições financeiras praticam taxas de juro, como o spread e a TAEG, iguais aos que são aplicados numa HPP. Embora isto seja o mais comum, podem existir exceções.

Outro fator que pode diferenciar é o LTV (Loan-to-Value). É com base neste rácio que os bancos decidem o montante que emprestam e que é mais baixo para a compra de uma segunda casa. Ou seja, o montante financiado pelos bancos também vai ser menor. Enquanto para uma habitação própria o banco pode financiar até 90%, para uma habitação secundária o financiamento máximo ronda os 80%.

Para conseguir a melhor proposta para o seu caso, é importante que esteja atento a todas as variantes que influenciam o valor que vai pagar todos os meses. Além do spread, deve dar atenção aos seguros associados e às comissões. 

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