O que é o direito de preferência na venda de uma casa?

O direito legal de preferência na venda de uma casa é um conceito regulado por lei há alguns anos, mas foi agora atualizado com novos termos pela Lei de Bases da Habitação.

Neste artigo, procuramos explicar em que situações o direito de preferência é aplicável; como saber se o imóvel que tem para vender está sujeito a este direito e, caso esteja, como proceder para colocá-lo à venda.

O que é o direito legal de preferência? 

O direito legal de preferência traduz-se na obtenção de uma declaração ou certidão correspondente ao exercício ou não de direito de preferência por parte de uma pessoa ou entidade em relação a um imóvel.

Ou seja, se o imóvel se encontrar classificado, em vias de classificação, numa localização de área protegida (património cultural) ou de reabilitação urbana, algumas entidades públicas têm direito de preferência na sua compra. 

Em que situações existe o direito legal de preferência? 

Além das situações descritas acima, com o Decreto-Lei 89/2021, de 3 de novembro de 2021, a Lei de Bases da Habitação veio estabelecer outros termos em que as entidades públicas têm o direito legal de preferência nos imóveis habitacionais. Assim, o direito de preferência nos imóveis impera também quando: 

• Os imóveis se encontram em zonas de pressão urbanística (zonas habitacionais inacessíveis à generalidade dos agregados familiares); 
• Os imóveis se localizem em territórios do Programa Nacional de Habitação, delimitadas com fundamento na falta ou desadequação da oferta e sempre que haja indícios de desocupação; 
• Não existem contratos ou faturas de serviços (telecomunicações, água ou eletricidade). 

A lei determina ainda que o direito de preferência deve vigorar pela seguinte ordem de prioridade: municípios, regiões autónomas e Estado, representado pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana. 

Ainda assim, para que as entidades públicas possam usar o seu direito de preferência na compra de uma casa, o vendedor deve colocar um anúncio online.  

Leia ainda: Direito de Preferência: saiba os seus direitos quando quiser comprar a casa que está a arrendar

Como publicar o anúncio para as entidades públicas? 

O anúncio de um imóvel para compra e venda ou transação imobiliária com direito legal de preferência deve ser colocado no site Casa Pronta. Quem está a vender a casa deve colocar o anúncio no site com todos os dados da venda, nomeadamente: 

• Quem faz o pedido; 
• O vendedor ou vendedores; 
• O comprador ou compradores; 
• Localização do imóvel; 
• Valor da compra e venda; 
• Data previsível do negócio. 

O site é de acesso restrito, pelo que apenas têm acesso aos anúncios as entidades que possam manifestar o direito legal de preferência, os serviços de registo, o requerente e a quem o mesmo faculte o respetivo código de acesso. 

Por outro lado, colocar o anúncio tem um custo de 15 euros.

É através do site que as entidades manifestam a sua intenção de exercer o direito legal de preferência, pelo que o vendedor fica dispensado de obter e pagar certidões. Através do site, ainda é possível aos bancos pedir e consultar as certidões permanentes de registo dos prédios. 

Leia ainda: Como declarar a venda de um imóvel no IRS?

Qual o prazo do direito legal de preferência? 

Após a colocação do anúncio, as entidades públicas têm 10 dias úteis para reclamar o seu direito de preferência sobre o imóvel.  

Depois desse período, caso nenhuma entidade manifesteinteresse, o vendedor é livre de vender o imóvel a outros compradores. 

Como sei se o imóvel que quero vender está abrangido pelo direito de preferência? 

Se tiver dúvidas sobre se o imóvel que pretende vender está abrangido pelo direito de preferência, deve consultar a página da respetiva câmara municipal. Pode consultar o site da Direção-Geral do Património Cultural. 

Também pode colocar o anúncio para o exercício do direito legal de preferência, mesmo não tendo a certeza se é necessário. Alguns bancos até podem pedir que o faça. Não é obrigado a fazê-lo, mas os bancos estarão apenas a tentar não correr riscos. 

Na verdade, se o imóvel tiver direito de preferência e não for colocado no site, a operação de venda que está a ser financiada por aquela instituição pode ser anulada.

Direito legal de preferência em imóveis arrendados 

Por último, importa sublinhar que o direito legal de preferência das entidades públicas não se sobrepõe ao direito legal de preferência dos imóveis arrendados. 

Isto é, se um proprietário pretender vender um prédio inteiro e tiver arrendado um apartamento, é obrigado a informar o inquilino sobre o preço da sua parcela e o preço conjunto das parcelas. Depois, tem de lhe dar um mês para refletir se pretende ou não comprar – e, se sim, deve tratar do processo de propriedade horizontal. Ou seja, este inquilino dispõe do direito legal de preferência antes de qualquer outro comprador. 

Leia ainda: Quer comprar casa com crédito habitação? 7 cuidados a ter