Arrendamento de longa duração compensa?

O novo regime fiscal do arrendamento de longa duração entrou em vigor em 2019 e trouxe um conjunto de alterações, no que diz respeito à taxa de imposto aplicável aos valores recebidos a título de rendas.

Deste modo, o novo regime passou a beneficiar, em termos fiscais, os contratos celebrados para efeitos de habitação permanente com um maior período de duração. Note, estes benefícios também são aplicáveis em casos de renovação de contratos existentes por períodos longos.

Quais as taxas de imposto aplicáveis aos contratos de arrendamento?

De uma forma geral, as rendas recebidas são tributadas à taxa de 28%. No entanto, a lei passou a prever taxas de tributação mais baixas para contratos com uma duração superior a dois anos, a saber:

• Entre 2 e 5 anos: a taxa de imposto aplicável é de 26%. Por cada renovação de contrato por igual período, aplica-se uma redução de taxa de 2%, com um limite máximo de 14%;
• Entre 5 e 10 anos: a taxa de imposto aplicável é de 23%. Por cada renovação de contrato por igual período, aplica-se uma redução de taxa de 5%, com um limite máximo de 14%;
• Entre 10 e 20 anos: é aplicável uma taxa de 14%;
• Superior a 20 anos: é aplicável uma taxa de 10%.

Assim, optar por um contrato de arrendamento de longa duração, pode representar uma grande poupança em termos de impostos. No entanto, celebrar contratos longos pode apresentar algumas desvantagens que deve ter em conta também.

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Evolução dos preços de mercado

Em primeiro lugar, no caso de um contrato de arrendamento longo, apenas pode atualizar a renda anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização de rendas publicados anualmente e que pode consultar no Portal da Habitação.

A título de exemplo, entre 2014 e 2022, período marcado por um grande dinamismo no mercado de arrendamento, os coeficientes de atualização foram bastante baixos, tendo sido o valor máximo alcançado em 2019. Neste ano, os senhorios tiveram 'luz verde' para aumentar as suas rendas em cerca de 1,15%, um valor bem longe dos crescimentos verificados no mercado.

Por oposição, caso tivesse celebrado durante este período vários contratos com uma duração de um ano, teria assim acompanhado a evolução dos preços de mercado. Por conseguinte, chegaria a 2022 com uma renda bastante superior à que teria no caso de ter celebrado em 2014 um contrato de longa duração.

Note, contudo, que os últimos anos foram absolutamente excecionais no mercado imobiliário, pelo que deve levar em conta, que num cenário de menor dinamismo no mercado, a diferença entre os 2 tipos de contrato seria menor. Para além disso, um contrato de longa duração, pode protegê-lo de eventuais variações negativas no valor das rendas.

Perda de liquidez do imóvel

Seguidamente, neste tipo de contrato, fica também vinculado por um período alargado de tempo. Caso o senhorio termine o contrato por sua iniciativa antes do final do mesmo, é obrigado a devolver a totalidade do benefício fiscal, acrescido de juros. Ou seja, deve pagar o imposto em falta, sendo aplicada a taxa de 28% a todas as rendas recebidas durante o contrato.

Assim, considere que, por exemplo, caso pretenda terminar o contrato de arrendamento com o objetivo de vender o imóvel, tem de devolver o imposto em falta.

Quais são as vantagens?

As vantagens do arrendamento de longa duração em comparação com um contrato de menor duração, para além das vantagens fiscais já referidas, passam por:

• Poupança de custos com comissões: nos contratos de menor duração há uma maior rotação de inquilinos. Este processo de procura de novos inquilinos pode implicar mais custos, tais como comissões a pagar pela angariação do inquilino;
• Menores custos com registo de contratos: os contratos de arrendamento devem ser comunicados às finanças. No entanto, saiba, que o registo do contrato junto das finanças tem um custo, que consiste no pagamento de imposto de selo no valor de 10% de uma renda. Assim, caso celebre vários contratos num determinado período, tem custos acrescidos em termos de imposto de selo.
• Menos períodos com o imóvel desocupado: um imóvel sem inquilinos é algo que nenhum senhorio deseja. Assim, caso a sua opção seja por contratos mais longos, estes períodos podem ser mais curtos.

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Caso prático

No sentido de avaliar se pode compensar celebrar contratos de longa duração, seguem-se dois cenários ilustrativos. Um primeiro cenário onde se assume a celebração de um contrato de arrendamento por 10 anos e um segundo, onde se assume a celebração de vários contratos de arrendamento ao longo de 10 anos.

Cenário 1

• Contrato de arrendamento com 10 anos de duração;
• Taxa de imposto aplicável às rendas de 14%;
• Renda mensal inicial de 600€;
• Rendas atualizadas anualmente à taxa legal, assumida como sendo de 1%;
• Comissão a pagar equivalente a uma renda, ou seja, 600€;
• Imposto de selo respeitante ao registo do contrato das finanças;

Assim, neste caso, ao fim de 10 anos, tendo em consideração o valor das rendas recebidas (atualizadas anualmente em 1%), e os custos com a comissão, imposto de selo pelo registo do contrato e ainda o pagamento anual de imposto sobre o rendimento, o ganho líquido total com as rendas ascende a cerca de 64.214,42€.

Cenário 2

• Ao longo de um período de 10 anos são celebrados 3 contratos de arrendamento, com duração de 1 ano, renováveis automaticamente pelo mesmo período, salvo oposição das partes;
• Em cada mudança de inquilino, o imóvel fica desocupado durante 1 mês;
• Taxa de imposto aplicável às rendas de 28%;
• Para a celebração de cada um dos contratos de arrendamento, é paga uma comissão à imobiliária de uma renda. Considere que a mudança de inquilinos acontece no início do 4º ano e do 7º ano;
• Imposto de selo pago no momento da celebração de cada um dos 3 contratos;
• O crescimento anual do valor das rendas é de 5%;

Pese embora, o valor da renda mensal ao fim de 10 anos, ser superior no cenário 2, no caso 930€ por comparação com os 656€ no cenário 1, a verdade é que no cenário 2 o ganho líquido total com as rendas ao fim de 10 anos é inferior ao cenário 1, ascendendo a cerca de 62.462,66€.

Assim, tal deve-se ao facto de no cenário 1, haver uma poupança significativa em termos de impostos face ao cenário 2, essencialmente.

Em jeito de conclusão, considerando as simulações, do ponto de vista financeiro, a opção do arrendamento de longa duração pode ser interessante. No entanto, tenha em consideração que a opção por esta modalidade, pode limitar a possibilidade de rentabilizar o imóvel de uma forma alternativa, nomeadamente através da venda.

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