Crédito habitação: taxa fixa ou variável?

Muitos são aqueles que recorrentemente me perguntam se a melhor opção para um crédito habitação é contratar a taxa fixa ou variável. A resposta não é simples mas tentarei dar algumas pistas.

Taxa fixa vs. taxa variável

Antes de mais, parece-me importante entender muito bem o conceito de taxa fixa.

Quando falamos de um crédito a taxa fixa, é suposto a taxa ser fixa para todo o prazo do empréstimo. Significa isto que, no caso de um crédito habitação, no qual o banco propõe fixar a taxa de juro por um determinado período, inferior ao prazo do empréstimo, na realidade esse mesmo empréstimo não deve ser “classificado” como sendo a taxa fixa.

Uma coisa é fixar uma taxa de juro por um dado período, outra coisa é ter uma taxa fixa para todo o prazo de um empréstimo.

A grande vantagem de se contratar um crédito a taxa fixa (e não ter a taxa fixada por algum tempo) é o de saber sempre quanto se pagará por esse mesmo crédito. Não há risco de taxa de juro, não há variação na prestação. Ou seja, no longo prazo, a segurança é sempre maior.

Tal, naturalmente, não acontece no caso da taxa variável. No caso do crédito habitação, por exemplo, ao valor da Euribor, o banco soma um spread. Como a Euribor é uma taxa, ela própria, variável, o montante pago a cada período idêntico ao do próprio indexante varia.

No curto prazo, o risco pode ser menor quando comparado com o caso da taxa fixa. Isto porque, em prazos curtos, a taxa variável é (quase) sempre inferior à taxa fixa. Mas no longo prazo, o risco está lá porque ninguém consegue prever o andamento dos indexantes no futuro.

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As taxas estão a subir. Devo então contratar taxa fixa?

Esta é a pergunta que muitos me fazem. Agora que as taxas de juro – leia-se, as taxas Euribor – estão a subir, será um bom momento para contratar um crédito a taxa fixa?

Antes de mais, o leitor deve ter em conta que os bancos, naturalmente, ajustam rapidamente o valor da taxa fixa à medida que os indexantes também sobem. Ou seja, se os indexantes estão a subir, fazendo com que o custo de um crédito a taxa variável também suba, o mesmo crédito será igualmente mais caro no caso de taxa fixa.

Significa isto que há um elemento muito importante a ter em conta: o prazo. Durante quanto tempo penso estar a pagar o crédito? Por outra palavras, a casa que vou comprar com recurso ao crédito, vou habitá-la durante quanto tempo?

Tipicamente, a aquisição de habitação própria e permanente deve ser feita pensando num prazo longo de utilização. Caso contrário, a opção deveria recair sobre o arrendamento.

A opção de contratação de taxa fixa pode ser interessante nestes casos. Isto porque, tal como mencionado acima, o risco de variações no indexante fica totalmente mitigado.

A segurança de se saber exatamente quanto se irá pagar mensalmente por um crédito para os próximos 20, 25 ou 30 anos pode suplantar o risco de se contratar um crédito a taxa variável, sabendo que no curto prazo se pagará menos (face à opção de taxa fixa) mas não sabendo o que ocorrerá a médio, longo prazo.

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Quanto tempo vai viver nesta casa?

Portanto, não deverá ser apenas pelo facto de os indexantes estarem a subir – e previsivelmente continuarem a subir nos próximos meses – que automaticamente a decisão seja fácil de tomar. Há que ter em atenção, então, o período expectável de ocupação da casa que estamos a adquirir com recurso a crédito.

Além disso, é importante também não esquecer que as comissões de amortização antecipada num crédito a taxa fixa são normalmente superiores aos de taxa variável. Ora, se pondero vender a casa no curto/médio prazo, não irei “aproveitar” a segurança a longo prazo da taxa fixa e ainda terei de pagar uma comissão superior quando tiver de liquidar o meu crédito.

Por isso, pense bem antes de decidir. Tenha a certeza – tanto quanto possível – que de facto vai habitar a casa que está a comprar por um período bem longo. Nesse caso, a opção de taxa fixa pode ser mais interessante que taxa variável. Caso contrário, talvez compense correr mais o risco de ver os indexantes a subir.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.