Imobiliário: chegou a altura para vender?

Muitos são aqueles que me têm perguntado se esta é a altura ideal para venderem os seus imóveis. Um ciclo expansionista acentuado e dilatado no tempo, uma conjuntura inflacionista, (quase) certezas de subida de juros e receios de uma estagnação ou mesmo recessão económica são, de facto, ingredientes suficientes para deixar qualquer um na dúvida.

Será então esta a altura ideal para vender os seus imóveis?

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O que podemos esperar nos próximos tempos?

Tenho procurado explicar, aqui no Doutor Finanças, os possíveis impactos de uma subida nos juros no mercado imobiliário, especialmente no segmento residencial. Não me vou alongar muito mais sobre isso.

Já sabemos que uma subida das taxas de juro pode provocar uma queda nos preços na habitação. Mas não é só um aumento nos juros que podemos esperar nos próximos tempos.

A inflação é uma realidade. Os preços estão a subir, o custo de vida está mais elevado. Mas também já falámos sobre os possíveis impactos que a inflação pode provocar nos ativos imobiliários (no artigo Imobiliário e inflação): aumento no preço das casas novas mas correção no preço das usadas (por via do aumento dos juros).

Além disso, conjunturas inflacionistas são benéficas para quem recebe rendas. Estas tendem a ser atualizadas à taxa de inflação, logo cobrindo o risco de perda de rentabilidade nos investimentos em arrendamento.

Assim sendo, se por um lado a inflação pode provocar uma quebra no preço das casas usadas (pelo efeito colateral de um aumento nas taxas de juro), pode ao mesmo tempo beneficiar quem investe em imóveis para arrendamento.

Se a tudo isto somarmos os receios de uma estagnação ou mesmo recessão económica, aí juntaremos todos os ingredientes para uma correção mais acentuada no mercado imobiliário. Possivelmente presenciaremos a uma quebra mais acentuada de preços, transações e volume de vendas.

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Será então boa altura para vender?

Tal como numa tomada de decisão de investimento, a decisão de desinvestir também deve ser baseada em expectativas futuras. No entanto, não me parece suficiente esperar-se por uma quebra nos preços para automaticamente se tomar a decisão de vender. Há outros fatores a ter em conta:

• Alternativa de investimento. Quando decido vender um imóvel devo fazê-lo porque acredito ser capaz de encontrar uma alternativa no mercado que me venha a render mais do que aquilo que já obtenho do imóvel do qual sou proprietário. Esta é a noção de custo de oportunidade que deverá estar presente na decisão de venda: há imóveis no mercado que me possam gerar mais rentabilidade que os imóveis que já tenho em carteira?
• Estratégia de investimento. Em vez de vender, posso pensar em alterar a minha estratégia de investimento. Se sou um investidor mais de development ou house flipping, posso pensar em arrendar os meus imóveis em vez de os vender. Assim, aproveito uma conjuntura inflacionista para procurar gerar mais yield enquanto potencialmente o mercado desvaloriza. Quando o mercado recuperar, aproveito o novo ciclo para vender e procurar oportunidades.

Assim sendo, não se cinja à questão do preço. Pense nas alternativas de investimento e de estratégias para os seus imóveis. Mesmo que o mercado corrija, mantê-los em carteira pode ser uma boa decisão.

Nota final: não pretendo, com este artigo, afirmar que o mercado imobiliário vai corrigir e/ou que os preços vão cair. Longe disso. Não tenho nenhuma bola de cristal nem pretendo ter. O meu único objetivo é alertar os leitores dos riscos que atualmente corremos no mercado, fruto da conjuntura atual e perspetivas futuras. A partir daí, cada um tomará as suas decisões, formadas e informadas.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.