Juros a subir: É preferível arrendar casa?

Desde o final de 2021 que era expectável uma subida dos juros, mais concretamente da taxa Euribor, que é o indexante mais comum do crédito habitação em Portugal. Essa previsão acabou por se confirmar após o Banco Central Europeu admitir que os juros iriam subir, face ao aumento da inflação na Zona Euro, mas também um pouco por todo o mundo. Assim, desde fevereiro de 2022, as taxas Euribor têm vindo a subir progressivamente e muitos portugueses podem estar a questionar-se se, neste momento, é preferível arrendar casa em vez de comprar.

De seguida, apresentamos alguns pontos e exemplos que podem ajudá-lo a encontrar a resposta que procura.

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Com juros a subir, é hora de arrendar ou comprar casa? 

1. Compare prós e contras de arrendar e de comprar uma casa 

Comprar ou arrendar casa, é uma dúvida que acompanha muitas pessoas desde que saem de casa dos pais, e é uma questão que até pode manter-se ao longo da vida. Afinal, cada uma destas soluções tem os seus prós e contras, sendo que há alturas em que uma solução pode ser mais vantajosa que outra.

Se está inclinado para comprar casa, provavelmente, está a pensar que vai estar a investir no seu património, ao contrário do que acontece com uma casa alugada. Embora esta seja uma vantagem, pois está a pagar algo seu, sobre o qual tem total liberdade, não se esqueça de que se trata de um grande investimento. E como tal, precisa de avaliar bem todas as despesas envolvidas no processo.  

Encargos 

A compra de uma casa através de crédito habitação implica criar uma poupança que cubra no mínimo 10% do valor do imóvel que pretende comprar. Isto porque os bancos não financiam a 100% o valor dos imóveis.  

Contudo, os encargos não terminam aqui. Além da entrada e da prestação de crédito, terá ainda de pagar taxas e comissões ao banco pelo seu empréstimo, impostos ao Estado (Imposto do Selo, IMT e posteriormente IMI), entre outros encargos relativos a este investimento, como seguro de vida do crédito habitação, seguro multirriscos e o condomínio. Assim, com todas estas despesas, precisa de se preparar financeiramente para este passo. Estamos a falar de milhares de euros que requerem uma estratégia de poupança. 

Se optar por alugar uma casa, o investimento inicial é muito inferior. Na prática, paga uma, duas ou três rendas antecipadas e o valor da caução. Dado que nesta situação é apenas arrendatário, ficam de fora os encargos com obras de maior envergadura, impostos e despesas com o condomínio. No entanto, todos os meses vai estar a pagar por imóvel que nunca será seu e estará limitado às condições do contrato de arrendamento. 

Estabilidade 

Outra das grandes desvantagens de alugar casa é que mesmo com um contrato de arrendamento, pode ter de sair dessa casa no final ou até antes do término do contrato.

Já se optar por comprar uma casa, terá uma situação mais estável. Basta pagar as suas prestações de crédito e não entrar em incumprimento com as suas obrigações. Contudo, se um dia mais tarde quiser vender a sua casa, lembre-se que esta poderá ter valorizado ou desvalorizado. 

Para quem compra uma casa através de um financiamento com taxa variável, a incerteza da subida dos juros também cria alguma instabilidade. E dado que estamos a viver um momento em que as taxas Euribor estão a subir, é importante que avalie se um contrato de crédito com taxa fixa é a melhor opção para si, ou não. tenha em conta que as suas prestações de crédito serão mais altas em comparação com a taxa variável, pelo menos na fase inicial do contrato.  

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2. Faça contas para decidir entre arrendar ou comprar casa 

Com a subida da Euribor, levanta-se a questão se vale a pena comprar um imóvel recorrendo a um empréstimo com taxa variável ou se é preferível arrendar casa. Afinal, algumas pessoas têm receio de verem as prestações subirem ao ponto de não conseguirem suportar os encargos relativos ao crédito habitação. Logo, olham para o arrendamento como uma opção mais segura, pois a responsabilidade é menor. 

Mas tendo em conta a atual situação, dificilmente o arrendamento é a opção mais acessível para o seu orçamento. Por exemplo, se fizer uma pesquisa rápida por anúncios de imóveis com as mesmas caraterísticas à venda e para alugar, vai deparar-se com valores elevados em ambos os anúncios, pois os preços das casas continuam a aumentar.  

No entanto, ao diluir o valor da compra de um imóvel por 30, 35 ou 40 anos, mesmo com o aumento dos juros à data de hoje, uma prestação mensal de um crédito habitação é mais baixa do que uma renda. Para que esta situação se inverta, os juros teriam de subir para valores muito elevados. E para já, a perspetiva para os próximos anos dos mercados financeiros remete a para uma previsão das taxas de juro na zona Euro de 1% e 1,5%.  

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Um exemplo real para perceber se é ou não preferível arrendar casa 

Embora os valores variem consideravelmente de anúncio para anúncio, vamos analisar dois anúncios de imóveis para que possa avaliar se é preferível arrendar ou comprar casa nos próximos tempos com a subida dos juros.

Imagine que dado o seu orçamento mensal e as suas preferências, procura um apartamento T2 em Odivelas, a menos de 10 minutos do metro. Em média, pode encontrar um apartamento usado com pequenas remodelações e com cerca de 90 m2 entre 170 mil e 190 mil euros nessa zona. Já se pretender alugar um imóvel com as mesmas condições nesta zona, os preços das rendas variam entre os 800 e 900 euros.

Nota: Tenha em conta que há exceções que fogem a estes valores.

Assim, imagine que comprava um T2 de 90 m2 em Odivelas por 180 mil euros. Como teria de no mínimo dar 18 mil euros para a entrada da sua casa (10% do valor do imóvel), vamos supor que ficaria com um financiamento de 162 mil euros. O prazo do seu crédito habitação seria de 35 anos com um spread de 1,1% e uma TAN de 0,683% (Euribor a 6 meses com o valor referente de março de 2022 de -0417%).

Ou seja, com estas condições ficaria a pagar no "momento zero" do seu empréstimo uma prestação de 433.76 euros (não engloba os seguros obrigatórios do crédito habitação).

Se a Euribor a 6 meses subir para os seguintes valores, a sua prestação mensal seria de:

• 0,5% = 503,99 euros
• 1% = 545 euros
• 1,5% = 587,86 euros
• 2% = 632,53 euros
• 3% = 727,04 euros
• 4% = 827,95 euros
• 5% = 934,61 euros

Isto significa que se tiver em conta os outros encargos com o crédito habitação, apenas pouparia algum dinheiro quando os juros ultrapassassem os 3% comparativamente ao valor das rendas nessa localização aos dias de hoje (rendas entre os 800 e os 900 euros).

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3. Carência de oferta no mercado de arrendamento 

Nos últimos anos, temos assitido a uma valorização do imobiliário em Portugal, o que afeta tanto o preço da venda dos imóveis, como o preço das rendas. A explicar esta valorização está também a falta de oferta de imóveis, pois os que haviam disponíveis têm sido vendidos, mas a construção de novos empreendimentos e habitações não aumentou substancialmente. 

Assim, hoje, há um desequilíbrio entre a procura e a oferta de imóveis. Esta escassez sente-se drasticamente no mercado de arrendamento, pois existem poucos imóveis para alugar, principalmente nas grandes cidades. Logo, se a procura é maior que a oferta, os preços acabam por subir.  

Em termos práticos, poderá não ser fácil encontrar um imóvel com as caraterísticas que ambiciona em certas localizações. E essa dificuldade aumenta ainda mais no mercado de arrendamento.  

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4. Já tem uma casa e vai vendê-la? Atenção às mais-valias 

Se é proprietário de um imóvel e tenciona vendê-lo e arrendar uma habitação, tenha atenção às mais-valias imobiliárias. Resumidamente, as mais-valias são o lucro obtido com a venda da sua casa. E estas podem estar sujeitas a tributação em sede de IRS caso não fique isento desta obrigação.  

Por exemplo, um contribuinte residente em Portugal, por norma, só terá metade do lucro com a venda de um imóvel sujeito a tributação em sede de IRS. Imagine que comprou a sua casa por 100 mil euros. Se a vender por 150 mil euros, supostamente obtém uma mais-valia de 50 mil euros. Nesta situação, apenas 25 mil euros ficariam sujeitos à tributação em sede de IRS, após declarar as mais-valias obtidas no anexo G da declaração de IRS do ano correspondente à venda do imóvel. 

No entanto, o cálculo das mais-valias imobiliárias não se resume a subtrair o preço da venda pelo da compra. Ele tem em conta o coeficiente de desvalorização monetária (de forma a atualizar o valor do imóvel) e ainda certas despesas associadas ao imóvel vendido. Dado que estes cálculos nem sempre são simples de fazer, pode apurar o valor do lucro do seu imóvel através da Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.  

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Porque devo ter atenção às mais-valias se alugar casa?

Porque se preferir alugar casa após a venda do seu imóvel não há forma de ficar isento desta tributação ou diminuir o valor a pagar ao Estado. Afinal, a lei prevê a isenção do pagamento de impostos sobre mais-valias para os imóveis comprados antes de 1989. Contudo, é possível reduzir ou eliminar o valor do imposto a pagar quando decide reinvestir o valor das mais-valias numa habitação própria e permanente ou num terreno para construção de uma casa para o mesmo fim.  

Isto significa que se comprar um novo imóvel até 36 meses depois da venda, poderá reduzir ou ficar isento do pagamento de impostos sobre as mais-valias. Mas se optar apenas por alugar uma casa, terá de pagar a totalidade da tributação sobre o lucro que obteve. 

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É ou não preferível alugar casa com os juros a subir?

A resposta a esta questão depende dos seus objetivos, mas também das suas poupanças e do seu orçamento familiar. Afinal, comprar uma casa implica alguma estabilidade financeira e profissional, mas também uma poupança significativa que permita suportar os custos iniciais com todo o processo. Já para não falar que os bancos vão avaliar a sua taxa de esforço, e esta não pode ser superior a 30%.

Contudo, se a sua única preocupação é o fato de os juros estarem a subir, saiba que, para já, a compra de uma casa continua a pesar menos no orçamento mensal do que uma renda. Por isso, se a sua preocupação é apenas o peso da prestação de crédito ou de uma renda, a prestação de crédito é a solução que terá menor impacto no seu orçamento. Mesmo com os juros a subir. Só o deixará de ser, se os juros subirem drasticamente.

Assim, avalie bem os seus objetivos, a sua situação financeira, e pese todos os prós e contras das duas opções. Caso pretenda analisar as condições atuais do mercado antes de avançar com um crédito habitação, saiba que o melhor é ter várias propostas em cima da mesa. Desta forma, a sua margem de negociação será maior e poderá beneficiar de melhores condições.

Mas se achar este processo demasiado complexo, lembre-se que existem intermediários de crédito. O Doutor Finanças pode ajudá-lo a obter as melhores condições do mercado, sem qualquer tipo de custos para si.

Independentemente da sua escolha, o mais importante é que não tome uma decisão precipitada. Lembre-se que quando opta por uma taxa variável, deve contemplar vários cenários perante a subida dos juros. Por exemplo, para facilitar as suas contas, pode recorrer ao Simulador da variação da Euribor no Crédito Habitação do Doutor Finanças, mas também deve analisar a FINE das propostas de crédito que tem em cima da mesa. Reflita, compare e faça contas antes de tomar uma decisão.