Estratégia de Investimento Imobiliário Value-Add

A estratégia Value-Add é uma das abordagens mais ativas no investimento imobiliário, em que o investidor procura adquirir imóveis que necessitam de melhorias ou melhor gestão para aumentar o seu valor e rendimento.

O foco principal do investidor passa por acrescentar valor ao ativo através de intervenções diretas, como renovações, remodelações ou uma melhor gestão. Esta estratégia oferece um equilíbrio interessante entre risco e retorno, sendo ideal para investidores que têm capital, tempo e experiência para transformar um ativo subvalorizado em algo mais lucrativo.

Obviamente, e comparando com as estratégias anteriormente analisadas de Core e Core-Plus, os investidores Value-Add procuram uma maior rentabilidade sobre o capital investido, porquanto correm também um risco superior. As competências necessárias para um investidor Value-Add são, também por isso, muito diferentes.

Quais as principais características da estratégia Value-Add?

Se recordarmos as características dos investidores Core, desde logo percebemos que uma estratégia Value-Add começa quase a estar nos seus antípodas. Enquanto que um investidor Core procura risco baixo, rendimento previsível no tempo e apreciação lenta de capital, um investidor Value-Add assume a pretensão de gerar maior rentabilidade dos capitais investidos, uma vez que assume igualmente um risco superior:

• Risco moderado/elevado: O ativo inicial pode ter uma ocupação baixa, precisar de melhorias significativas ou estar mal gerido, mas o potencial de valorização é claro após a intervenção. Por isso, o risco do investimento é de moderado a elevado.

• Necessidade de melhorias: O sucesso desta estratégia depende da capacidade de identificar e executar intervenções que aumentem o valor do imóvel. Pode envolver obras estruturais, estéticas ou a renegociação de contratos de arrendamento.

• Potencial de retorno: Após a conclusão das melhorias, o ativo pode ser vendido ou arrendado a um valor superior, oferecendo um retorno consideravelmente maior do que o investimento inicial.

Leia ainda: Há imóveis para todos!

Tipologias de investimento Value-Add

Deixo agora alguns pequenos exemplos de tipologias de investimento que podem configurar uma estratégia Value-Add:

House flipping (Compra, renovação e revenda)

Um dos exemplos mais conhecidos de estratégia Value-Add é o house flipping. O investidor compra um imóvel a um preço mais baixo (geralmente por estar em mau estado ou subvalorizado), faz as renovações necessárias (desde simples melhorias estéticas até intervenções estruturais) e depois revende o imóvel por um preço superior.

Exemplo prático: Um apartamento antigo no centro de Lisboa que precisa de renovação. O investidor pode modernizar a cozinha, casas de banho e melhorar os acabamentos, colocando-o de novo no mercado por um preço superior após a obra.

Leia ainda: Devo financiar um house flip? O efeito do tempo

Edifícios de escritórios com necessidade de melhorias

Imóveis comerciais, como edifícios de escritórios em zonas centrais, podem estar mal geridos ou necessitar de intervenções para aumentar a sua eficiência e atratividade. Melhorar a eficiência energética, modernizar as áreas comuns ou criar espaços mais flexíveis pode aumentar o valor do imóvel.

Exemplo prático: Um edifício de escritórios em Lisboa, que tem ocupação baixa e precisa de renovação, pode ser renovado e posicionado como um espaço moderno, captando empresas que procuram escritórios mais eficientes e bem localizados.

Aquisição de imóveis com contratos de arrendamento abaixo do mercado

Em algumas situações, os imóveis têm contratos de arrendamento longos com rendas abaixo do valor de mercado. O investidor pode adquirir o imóvel e, quando os contratos chegarem ao seu termo, renegociar as rendas a preços de mercado ou fazer melhorias para atrair novos inquilinos.

Em resumo, a estratégia Value-Add é ideal para investidores dispostos a trabalhar ativamente no aumento do valor de um imóvel através de melhorias específicas. Oferece um retorno potencial maior do que estratégias mais conservadoras, mas requer gestão ativa e experiência no mercado para identificar boas oportunidades.

Bons negócios (imobiliários)!

Leia ainda: Imobiliário: A importância dos estudos de mercado

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.