Garantias do Estado no acesso ao Crédito Habitação Jovem

Com o intuito de mitigar parte das dificuldades existentes no acesso à habitação, o Governo português tem implementado diversas medidas de apoio, destinadas essencialmente aos mais jovens na aquisição da sua primeira habitação própria e permanente.

Para além das deduções fiscais já em vigor, como é o caso da isenção de IMT para imóveis até 316.722,00 euros foi recentemente aprovada uma medida que permite a intervenção e apoio do Estado no processo de concessão de crédito à habitação, por forma a facilitar o acesso ao financiamento bancário.

Ao abrigo do disposto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 44/2024 de 10 de julho, foi criada a Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, que estabelece as regras e condições em que o Estado pode prestar uma garantia às instituições de crédito, por forma a viabilizar a concessão deste apoio aos jovens entre os 18 e os 35 anos, para que consigam satisfazer o remanescente do preço do imóvel que, regra geral, a instituição de crédito não financia.

Recorde-se que, de acordo com as regras do Banco de Portugal, as instituições de crédito para os casos de aquisição de habitação própria e permanente podem financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel, pelo que, os mutuários até à entrada em vigor da presente medida, tinham de garantir os remanescentes 10% do valor do imóvel através de capitais próprios, o que em muitos casos era um fator impeditivo da compra de habitação.

Nesse sentido, o Estado atua na qualidade de garante, até 15% do montante da transação, assegurando os capitais necessários que não são financiados pela instituição de crédito. No entanto, para que esta garantia seja acionada, é necessário que certos requisitos estejam preenchidos.

Em primeiro lugar, o valor do imóvel não pode exceder os 450.000 euros. Paralelamente, o(s) mutuário(s) do contrato devem ter idade compreendida entre os 18 e os 35 anos e domicílio fiscal em Portugal, sendo que os seus rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, correspondente a 80.000 euros de rendimento coletável anual. Adicionalmente, os beneficiários não podem ser proprietários de qualquer imóvel urbano ou fração autónoma de imóvel habitacional.

A par da isenção de IMT, Imposto de Selo e emolumentos na compra da primeira habitação para os jovens até aos 35 anos, a adoção da presente medida de prestação de garantia por parte do Estado no acesso ao crédito à habitação resulta claramente do compromisso do Governo na resposta ao tema da habitação, reduzindo as barreiras financeiras e mitigando os obstáculos inerentes à aquisição da primeira habitação permanente.

Assim, e em resumo, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho e na Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, a garantia pessoal do Estado a instituições de crédito com vista à viabilização de concessão de crédito para primeira aquisição de habitação própria e permanente, pode ser concedida quando se encontrem cumulativamente verificadas as seguintes condições:

• Ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal
• Rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (até 80.000 euros de rendimento coletável anual, para 2024);
• Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Nunca ter beneficiado desta garantia do Estado;
• Valor da transação até 450.000 euros;
• Garantia pessoal do Estado limitada a 15 % do valor da transação;
• A garantia pessoal do Estado se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço de transação do imóvel, ou em valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85% do referido valor da transação;
• Situação fiscal e previdencial regularizadas.

Para beneficiar desta garantia pessoal concedida pelo Estado, os contratos de crédito devem ser formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026.

No entanto, surge uma questão importante no contexto desta medida, pois embora se vise como âmbito de aplicação especificamente os jovens até aos 35 anos, a portaria em vigor não estabelece de forma explícita uma possibilidade de aplicação parcial da garantia nos casos em que um dos membros do casal ultrapassa a idade limite.

Cumpre, no entanto, referir que em termos práticos, os bancos têm alguma margem de flexibilidade para adaptar as condições de crédito, tendo em conta o rendimento global do(s) mutuário(s).

Um agradecimento especial aos meus colegas Inês Belo Lopes e Salvador Terenas Mineiro pela sua preciosa ajuda na elaboração deste texto.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.