Quem compra mais casas em Portugal?

Afinal quem compra mais casas em Portugal? São portugueses ou estrangeiros? Muito se fala do peso dos compradores estrangeiros no segmento residencial em Portugal e do impacto que têm provocado nos preços, impossibilitando um cidadão português de ter habitação própria nas zonas mais centrais das grandes cidades.

Mas será mesmo assim?

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Portugueses ou estrangeiros? Afinal, quem mais compra?

Segundo dados do INE, durante o ano de 2021, o volume de vendas no segmento residencial em Portugal rondou os 28 mil milhões de euros. Valor recorde histórico e impressionante tendo em conta o momento de pandemia vivido.

Num total aproximado de 166.000 casas vendidas, o mercado em 2021 registou valores históricos em vendas e preços.

Muitos são aqueles que olham para o mercado residencial e para os preços nele praticados, justificando-os com a pressão compradora estrangeira. Golden visas, residentes fiscais não-habituais, simples investidores. Todos eles estão a comprar muito a preços inatingíveis a um cidadão nacional, inflacionando desta forma o mercado.

No entanto, os números do INE parecem mostrar uma realidade algo diferente. Do volume de vendas de 2021, 86% foi responsabilidade de famílias. Adicionalmente, 90% desse valor é responsabilidade de cidadãos com domicílio fiscal em Portugal.

É certo que parte destas compras podem perfeitamente ser responsabilidade de cidadãos estrangeiros, ou cujas famílias se deslocalizaram para Portugal ou que pediram o estatuto de residente fiscal não-habitual. Mas quantos serão?

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Quantos cidadãos estrangeiros moram em Portugal?

Segundo dados do SEF, em 2021 residiam 698.887 cidadãos estrangeiros em Portugal, cerca de 36.000 acima do valor registado em 2020. Ou seja, entre 2020 e 2021 tivemos um acréscimo de cidadãos estrangeiros a residir no nosso território de cerca de 36.000 pessoas.

Destes, e para efeitos de obtenção de uma Autorização de Residência para Investimento (ARI ou Golden Visa), apenas estão reportadas 756 autorizações concedidas resultantes da aquisição de imóveis. Ou seja, num universo de 36.000 novos estrangeiros a residir em Portugal, apenas 2,1% provêm dos conhecidos Golden Visas.

Além disso, temos menores de idade e famílias pelo que nunca poderíamos contabilizar essas 36.000 pessoas como potenciais compradores únicos, individuais. Mais ainda: nem todos compram, muitos arrendam casa.

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Quanto a residentes fiscais não-habituais, os números que conheço apontavam para cerca de 30.000 no ano de 2019.

Não sendo possível ter números exatos junto de fontes de informação oficiais, analisando os números do INE e do SEF, podemos com algum grau de certeza concluir que na realidade, a grande maioria das casas vendidas em Portugal são a portugueses.

É certo que se nota uma maior concentração de compradores estrangeiros nas cidades de Lisboa, Porto e algumas zonas do Algarve, havendo maior pressão em alta dos preços nessas mesmas zonas. No entanto, generalizar é um erro. E mesmo nestas zonas, não há uma maioria de compradores estrangeiros.

Os portugueses sempre foram quem mais comprou casas em Portugal. Seja para primeira ou segunda habitação, seja para investimento. E sempre o fizeram maioritariamente com recurso a crédito. Essa é a essência do nosso mercado. Sempre foi e continuará a sê-lo.

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Claro está, é por demais evidente que a proporção de compradores estrangeiros aumentou nos últimos anos e com concentração territorial, mas os números não apontam para que estes compradores sejam os causadores da subida de preços nas casas em Portugal.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.