Riscos na alavancagem de investimentos imobiliários

Nos artigos anteriores temos vindo a falar um pouco de dívida. Procuramos entender qual o efeito da alavancagem nos investimentos imobiliários e que vantagens um investidor tipicamente tem ao procurar complementar os seus investimentos com o recurso a dívida.

Neste artigo, vamos procurar compreender que riscos um investidor corre ao recorrer a dívida para realizar os seus investimentos imobiliários.

Que efeitos produz a dívida nos investimentos imobiliários?

Nos artigos anteriores, procurámos entender melhor os efeitos que a dívida produz nos investimentos imobiliários.

Percebemos que a dívida não é mais do que um potenciador de rentabilidade. Um investidor, ao recorrer a dívida para complementar o montante investido em capitais próprios, não está mais do que a potenciar a rentabilidade desses mesmos capitais investidos.

Isto não é mais do que o conceito de alavancagem financeira.

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No entanto, é bom relembrar que ao fazê-lo, o investidor está igualmente a colocar mais risco no capital investido. Lembre-se: mais dívida, mais risco; mais risco, mais rentabilidade.

Vimos ainda que vantagens tipicamente tem um investidor em procurar dívida e entendemos a sua importância. Questões como diversificação de risco numa carteira de investimentos ou mesmo a possibilidade de acumular património, são pontos importantes na alavancagem de investimentos imobiliários.

No entanto, além da questão do aumento do risco no investimento, o recurso a financiamento imobiliário comporta outros riscos que importa ter em conta.

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Que riscos corremos ao recorrer a dívida no imobiliário?

Naturalmente, há riscos associados e cuidados a ter na contratação de dívida em investimentos imobiliários, seja em ativos de rendimento, seja em ativos de desenvolvimento.

Desde logo, aquele talvez mais óbvio: o risco de taxa de juro.

A maior parte dos financiamentos em Portugal são contraídos a uma taxa de juro variável ou indexada. Neste momento, talvez o leitor queira recordar o artigo sobre Crédito habitação: taxa fixa ou variável? e procurar entender as diferenças entre ambas.

Um financiamento a taxa variável ou indexada comporta risco no sentido em que se as taxas de juro variarem, os juros pagos pelo financiamento também variam. A base de cálculo dos juros pagos é a taxa Euribor e essa, como bem sabemos, tem vindo a subir nos últimos meses.

Ora, se o meu financiamento se encontra indexado à taxa Euribor, e estas têm vindo a subir, naturalmente que os juros pagos também estarão a subir.

Num investimento assente em mais-valias (promoção imobiliária, reabilitação urbana, house flipping) o aumento dos juros pagos não tem propriamente cobertura nas receitas a curto prazo. O maior montante de juros só será coberto por capitais próprios o que significa um aumento do equity investido e uma diminuição da rentabilidade do mesmo.

Já no caso de investimentos em ativos que produzam algum tipo de rendimento (seja pela via de uma renda imobiliária, seja por via de um qualquer tipo de cash-flow), ou esse rendimento aumenta na mesma medida ou então a rentabilidade do ativo desce.

Esta é outra razão pela qual em contextos inflacionários se torna importante ter ativos de rendimento em carteira. Isto porque tipicamente, as rendas imobiliárias acompanham o ritmo da inflação. Se esta “trouxer” consigo um aumento dos juros, esse risco fica de alguma forma coberto pelo aumento de rendas.

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Atenção à composição da carteira de investimentos

Adicionalmente, se o leitor tiver uma carteira de investimentos muito balanceada para ativos de geração futura de mais-valias, o aumento das taxas de juro provocará um efeito adverso, se não mesmo nocivo, à sua carteira.

Uma carteira de investimentos que só produz rentabilidade num momento futuro, sem geração intermédia, previsível e minimamente constante no tempo de receitas, num contexto de subida de inflação e taxas de juro representa um risco elevado.

Neste caso, procure diversificar a sua carteira de investimentos com ativos de rendimento para que esteja capaz de gerar cash-flows constantes ao longo do tempo que cubram o serviço da dívida e sejam de alguma forma imunes ao aumento das taxas de juro.

Por isso, analise bem as condições dos seus financiamentos em imobiliário. Procure ponderar as vantagens e desvantagens de ter taxas fixas ou taxas variáveis. Mas sobretudo, analise bem a sua carteira de investimentos e veja se está preparada para um contexto de inflação e juros elevados.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.