Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Uma habitação herdada em 2008, com uma inscrição na matriz em 1939, qual o ano de aquisição a considerar na simulação?
Olá, Miguel.
Admitindo que é o Miguel que está a vender o imóvel, deve considerar o ano em que o Miguel o adquiriu, ou seja, 2008.
Já agora, e de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve considerar como valor de aquisição, o valor patrimonial do imóvel a essa data, aquele sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que pagou na altura da habilitação de herdeiros.
Somos 5 herdeiros, o pai faleceu em julho de 2013 e foi-nos estipulado pela AT 3/20 do imovel a cada um.
A nossa mãe morreu em Maio de 2020 e foi-nos estipulado 1/5 do imóvel a cada um.
O Valor Patrimonial é de 42.860€ nos dois anos (2013 e 2020); despesas só temos 330€ pela habilitação de herdeiros pelos dois.
Vamos vender a casa por 175000€.
A AT diz que as mais valias têm que ser calculadas pela parte herdada do nosso pai e depois pela parte do imóvel correspondente à nossa mãe.
Isto é muito confuso para eu fazer o cálculo por isso peço a vossa ajuda.
Sou pensionista casada unica titular, com rendimento ate 13000€.
Quanto pagarei de IRS.
Que sirva de exemplo para outros
Obrigada
Olá, Maria.
Efetivamente tem de fazer as contas por cada uma das partes herdadas separadamente, seja na calculadora, seja na declaração de IRS.
Antes de começar quero apenas chamar a atenção para o facto de que se deve ter enganado na apresentação do problema – segundo o que indica, neste momento os 5 herdeiros detêm 35/20 do imóvel, o que é obviamente impossível…
Vou assumir que queria dizer 3/20 e 1/5 da herança e não do imóvel, que é o que me parece fazer mais sentido (ou seja, cada um dos 5 herdeiros obteve 3/40 do imóvel com o falecimento do pai e 1/8 do imóvel com o falecimento da mãe)
Outra coisa a confirmar – o valor patrimonial do imóvel era igual em 2013 e 2020, é isso? Quer dizer que o imposto de selo a pagar na primeira atribuição de herdeiros em 2013 foi igual ao valor pago agora em 2020, correto? (não sendo impossível não é comum manter-se durante tanto tempo).
E os 330€ foram pagos por cada herdeiro ou no total? (vou assumir que foi o montante pago por cada um no total das duas heranças, mas é fácil ajustar as contas se não for o caso).
NA CALCULADORA:
1. Parte herdada do pai: aquisição em 2013 por 42.860€ * 3/40 = 3214,5€; venda em 2020 por 175.000€ * 3/40 = 13.125€; despesas e encargos de 330€ / 2 = 115€ => Mais-valia de 9699,06€
2. Parte herdada da mãe: aquisição em 2020 por 42.860€ * 1/8 = 5357,5€; venda em 2020 por 175.000 * 1/8 = 21.875€; despesas e encargos de 330€ / 2 = 115€ => Mais-valia de 16.402,5€
3. Mais-valia total obtida por cada herdeiro com a venda do imóvel será de 26.101,56€. A calculadora não trabalha com vários imóveis, mas pode facilmente simular a passagem à segunda parte (cálculo do imposto) se indicar um imóvel comprado em 2020 por 0€ e vendido em 2020€ por 26.101,56€. A partir daqui, para calcular o imposto a pagar, será diferente para cada herdeiro, uma vez que vai depender do resto dos rendimentos de cada um. Mas a calculadora ajuda a perceber quais são os dados relevantes.
No seu caso concreto, e admitindo que o imóvel não era a sua habitação própria e permanente, que é residente em Portugal e que apresenta declaração conjunta, deverá pagar sensivelmente mais 2000€ a 3000€ de IRS devido à tributação sobre a mais-valia (dependendo do seu rendimento coletável – consulte a declaração de IRS para obter o valor exato para o rendimento coletável).
DECLARAÇÃO DE IRS:
No quadro 4 do anexo G deve acrescentar uma linha para cada uma das quotas partes herdadas.
* Linha 4001, correspondente a uma aquisição de 3/40 do imóvel em 2013 por 3214,5 e realização em 2020 de 13.125€ com despesas e encargos no valor de 115€
* Linha 4002, correspondente a uma aquisição de 1/8 do imóvel em 2020 por 5357,5€ e realização também em 2020 de 21.875€ com despesas e encargos no valor de 115€.
Precisa de preencher o resto da declaração de IRS para poder simular o valor do imposto a pagar. Se quiser comparar com o valor apresentado pela calculadora é fazer a simulação com e sem o preenchimento do quadro 4 do anexo G.
Bom dia,
vendi a minha HPP e pretendo adquirir um terreno para construção da minha HPP, Entretanto pretendo alugar uma casa para morar até a construção ser concluída (cerca de 2 anos). Vou investir todo o lucro na compra do terreno, mas entretanto a morada da minha HPP não pode ser um terreno….será considerado que investi as mais valias no terreno sendo a minha HPP a casa alugada durante os 2 anos de construção?
Agradeço a atenção dispensada.
Olá, Marta.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS tem até 36 meses depois da venda da casa anterior para reinvestir na casa nova e ter dessa forma direito a isenção de tributação sobre as mais-valias.
Nesse espaço de tempo naturalmente que não é exigível que a morada fiscal seja qualquer um desses dois imóveis – dificilmente o poderiam ser se não são seus…
Boa Tarde
Vendi um imvovel que nao é HPP e queria investir as mais valias na minha HPP, tais como liquidar o emprestimo que tenho ao banco assim como fazer alguns melhoramentos na casa. É aceite fiscalmente? Obrigada
Olá, Maria.
Uma vez que o imóvel vendido não era sua HPP não lhe dará o direito à isenção de tributação sobre as mais-valias obtidas com o mesmo, prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
No entanto, do ponto de vista fiscal, tem na mesma de declarar a alienação do imóvel (à partida, no anexo G da declaração de IRS).
Boa tarde, comprei um apartamento do ano 1996 em 2015 por 65.000€ recorrendo ao crédito a deficientes, entretanto decidi vender para investir numa nova casa e vou vender o apartamento por 121.500€. Tenho que liquidar no banco o valor do empréstimo e pensei pagar algumas dividas com o valor restante, a minha dúvida é a seguinte: Para ficar isenta de pagar o imposto ao estado tenho mesmo que investir as mais valias na compra do outro imóvel?
Olá, Elisa.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção de tributação sobre as mais-valias é necessário que:
– o imóvel vendido se destinasse à sua habitação própria e permanente (fosse a sua morada fiscal)
– reinvista o dinheiro obtido com a venda do imóvel (deduzido do valor amortizado ao empréstimo que tinha usado para aquisição do mesmo) num outro imóvel destinado ao mesmo fim.
– esse reinvestimento pode ser compra, obras, construção.
– que cumpra os prazos e demais requisitos detalhados nesse nº5 e no nº6.
Provisoriamente, para imóveis vendidos até este ano de 2020, caso não pretenda reinvestir o dinheiro noutro imóvel, a própria amortização do empréstimo pode ser considerada reinvestimento. No entanto, pela sua natureza parcial, esta opção será quase sempre menos vantajosa que o reinvestimento num outro imóvel…
Boa tarde comprei um terreno em 1999 e construi um armazém em 2001 quero saber se as mais valias são sobre o valor da avaliação do IMI do valor das finanças já que não tenho as facturas da construção.
Olá, Paulo.
Conforme explicado no artigo 46º do Código do IRS nesse caso considera-se como valor de aquisição o valor de inscrição na matriz (o valor patrimonial na altura em que registou o imóvel construído no registo predial).
Desejaria saber qual a quantia de imposto de mais valias que terei q pagar por uma casa comprada em 2015 por 300.00 euros e vendida em 2020 por 600.000 euros?…
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Paralelamente, alerto para o facto de a calculadora ter uma segunda parte mais abaixo que lhe vai dizer o real valor a ser tributado no caso de não reinvestir.
Bom dia, enquanto herdeiro (por parte da minha mãe), eu, o meu pai e a minha irmã vamos vender um terreno por 300.000€ que foi comprado na decada de 70. Tendo sido a aquisição anterior a 1989 está isento? Não estando isento posso investir as mais valias numa segunda habitação que não a minha HPP?
Obrigado.
Olá, Leandro.
Depende da data que herdou o imóvel. Uma parte pode estar isenta e a outra não
O que não estiver é isento é declarado no anexo G e o restante G1.
Complementando a resposta da Carolina com exemplos concretos:
* se a sua mãe tiver falecido antes de 1989, então quer o Leandro quer a sua irmã e o seu pai adquiram o imóvel antes de 1989, logo estão isentos de tributação (cada um deve declarar a venda da(s) sua(s) quota(s) parte(s) no anexo G1)
* se a sua mãe tiver falecido depois de 1989 e fosse a única proprietária do imóvel, então já adquiriam o imóvel depois de 1989, logo não estará isento de tributação sobre as mais valias. Logo cada um deve declarar a sua quota parte do imóvel no quadro 4 do anexo G. O ano de aquisição será o ano da morte da sua mãe e o valor de aquisição o valor patrimonial que essa quota parte do imóvel tinha na altura, e sobre a qual terá sido calculado o imposto de selo pago por altura da habilitação de herdeiros.
Uma vez que não se trata de habitação própria e permanente também não se aplica a isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
* ainda no caso em que a sua mãe tenha falecido depois de 1989 mas admitindo agora que o imóvel foi comprado em conjunto pelos seus pais na década de 70: neste caso a metade que o seu pai adquiriu na década de 70 está isenta e deve ser declarada no anexo G1; já o 1/6 do imóvel que ele terá herdado da falecida esposa, tendo sido adquirido por ele depois de 1989 estará sujeito a tributação e deve ser declarado no anexo G.
Quanto ao destino a dar ao produto da venda, o dinheiro é seu, pode fazer com ele o que quiser (não se esqueça de acautelar o montante necessário para pagar o imposto sobre as mais-valias).
Estou divorciado comprei por 60000 2015 e vendi por 100000 2020 logo são 40 mil mais valias
mas dei 50000 à minha ex mulher 50% reformado 320 por mês gastei em papelada e outros 2.000 mil . As mais valias são divididas por dois ou sou só eu que tenho de pagar. Como preencho para saber quanto pago de IRS para o ano 2021
Olá, Jonatah.
Em primeiro lugar, como pode comprovar pela calculadora, o valor da mais-valia é ligeiramente inferior, por causa do coeficiente de atualização monetária.
Não refere de quem era a propriedade do imóvel. Era apenas seu ou era um bem do casal? Se era apenas seu, então tem de fazer as contas com esses valores. Se o imóvel estava em nome dos dois, então tem de fazer as contas usando os valores apenas pela metade, correspondente ao valor da metade que detinha (comprou metade do imóvel por 30.000€ e vendeu por 50.000€).
Em qualquer dos casos, o facto de ter dado 50.000€ à sua ex-mulher não tem qualquer influência nas contas.
Quanto a saber quanto vai pagar de imposto não lhe posso responder pois não dá dados suficientes. Não se esqueça de preencher a 2ª parte da calculadora referente ao imposto a pagar. A calculadora dá-lhe a resposta no campo “Diferença (Valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia)”
Boa tarde,
Vendi um imóvel HPP por 190.000€ e abati o credito que eram 10.000€ e agora tenciono comprar outro por 170.000€,
Terei que pagar mais valias? Os valores da comissão imobiliaria e dos melhoramentos do Imóvel anterior assim como o IMT do novo Imóvel, não entram para as contas?
Obrigada!
Olá, Débora.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
O IMT do novo imóvel não entra para as contas (caso um dia o venda, poderá deduzi-lo como despesas e encargos para efeitos de cálculo dessas mais-valias, portanto guarde bem esses comprovativos de pagamento).
A comissão paga à imobiliária pela venda do imóvel antigo, bem como as obras de valorização do imóvel efetuadas nos últimos 12 anos podem ser deduzidas às mais-valias como despesas e encargos, de acordo com o artigo 51º do Código do IRS
Olá, Débora
De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, pode ter isenção de reinvestir o valor da venda deduzido do valor da amortização do empréstimo. Neste caso teria de reinvestir 10.000€ (180.000€-170.000€)
Contudo, alerto para o recurso ao crédito não contar como reinvestimento.
Valores como a comissão imobiliária podem entrar para o valor dos encargos enquanto que o valor do IMT do novo imóvel, em princípio, não pode. Porém, pode pedir uma informação vinculativa nas finanças em relação a este último aspeto.