Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia , alguém me pode esclarecer uma coisa sobre as mais valias imobiliárias sff, comprei uma casa 65.000€ em maio de 2012 , vendi em Maio de 2020 por 180000€ ,vamos tirar 15000€ dos custos total ( entre as escrituras , agência imobiliária etc , era uma casa de ferias , a minha esposa tem domicilio em Portugal e ganha o salário mínimo , eu tenho a minha residência fiscal em França , quanto vou pagar de mais valias ? li num site de expatriados , que nao e legal um cidadão Português beneficiar de um desconto de 50% ,E RECUSAR o mesmo beneficio dos 50% a um cidadão da CE , o mesmo cidadão me afirmou que basta a gente ir as finanças reclamar , e eles nos restituam os famosos 50% , se temos o direito porque razão o governo tentam burlar os nao residentes ? ( sou cidadão Português mas imigrante porque razão nao tenho os mesmos direitos ? muito obrigado
Olá, Manuel,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa noite tenho Hpp comprei em 1997 por 80.000.00 vou vende ló por 92.500.00 mas ainda ainda estou em dívida para com o banco 65.000.00 este valor também entra nas despesas para calcular as mais valias? Obg
Olá, Carla.
O valor do empréstimo não entra para as despesas. Aqui apenas pode incluir valores como escritura, certificado energético, IMT de uma eventual nova hpp, etc.
Pode utilizar o valor das mais-valias para amortizar o crédito, contudo, isso não irá contar como reinvestimento e, por isso, será tributado sobre esse valor.
Contudo, apesar de não contar como reinvestimento, a amortização faz com que abata ao valor que é preciso reinvestir. Se vende por 92.500€ e irá amortizar 65.000€ então, para ter isenção total de tributação sobre as mais valias, apenas precisa de reinvestir 27.500€ no novo imóvel… Isto, claro, se ela comprar um novo imóvel para HPP.
Olá Carolina. A minha situação é semelhante…contudo permanece apenas uma duvida…
O dinheiro a reenvestir têm de ser capital proprio ou seja se comprar uma nova hpp de 50.000 euros os 27.500 teriam de ser dados sem recurso a credito? Ou poderia pedir ao banco 40.000 e dar 10.000 de entrada?
Obg
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boas, existe uma dúvida e confusão na minha cabeça o que ainda ninguém me conseguio esclarecer sobre o reinvestimento.
A ver se aqui alguem me ajuda!
Portanto comprei um apartamento para HPP em 2011 por 75.000€, na altura da compra tinha 50.000€ meus e pedi 25.000€ ao banco para poder realizar a compra.
Vendi o apartamento em 2020 por 118.000€ mas deste valor paguei a dívida ao banco de 19.991,12€.
O lucro, que se chama mais valias foi de 43.000€ ou 23.000€? Deste valor 50% do lucro é para as finanças, correcto?
Portanto para eu ficar isento de pagar mais valias tenho de reinvestir qual valor?
O reinvestimento será na construção de moradia HPP, para ficar isento de mais valias tenho de pedir facturas no valor total do lucro, ou 50% do lucro, ou na totalidade da venda, que neste caso fiquei com 98.000€?
É isto que ainda não percebi, será que alguém me ajudar a esclarecer?
Obrigado
Olá, José
O lucro estará mais próximo dos 43.000€, contudo, será mais baixo devido ao fator de correção monetária aplicado aos 75.000€. A calculadora apresenta a conta apresenta o resultado de 38.500€.
Deste valor, as Finanças só consideram 50% como base tributável. Ou seja, 19.250€ são adicionados ao resto dos seus rendimentos de trabalho, rendas, etc. E, com base no total, é apurado o escalão de IRS e a taxa de imposto a pagar.
Segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, o valor das mais-valias só estará totalmente isento de tributação se for reinvestido na compra de uma nova HPP ou em melhorias na mesma o valor correspondente ao valor de realização do imóvel deduzido do valor amortizado no empréstimo (118.000€-19.000€=98.000€ aproximadamente). Se reinvestir um valor inferior, terá direito a isenção parcial. Deve pedir faturas neste valor.
Pode utilizar a calculadora qual será o seu caso e mais abaixo, deve colocar os seus dados e inserir o montante que pretende reinvestir (caso pretenda) de forma a saber a percentagem que lhe será tributada. Depois disto, o último valor será aquele que terá de pagar às Finanças.
Devo chamar à atenção que os 98.000€ terão de ser sem recurso a empréstimo. Se, por exemplo, pedir um empréstimo para a construção no valor de 50.000€, só deverá considerar 48.000€ como reinvestimento.
Boa noite, muito obrigado pela sua atenção e resposta! O dinheiro será para usar na construção de uma moradia para HPP sem recurso ao banco. Se eu apenas facturar por exemplo 80.000 pago impostos porque não não facturei os 98.000?
Sendo assim o valor que paguei ao banco não conta? Na calculadora não coloco?
Por exemplo, se tiver facturas da construção até 98.000 eu nao pago esse imposto das mais valias? Se, só pedir facturas até 80.000 ja pago esse imposto, mas já é um imposto mais baixo?
Obrigado pela atenção! Mas para quem não sabe faz uma confusão na cabeça!
Olá, José.
Se apenas faturar 80.000€ terá isenção parcial, ou seja, irá sempre ter de pagar alguma tributação. Se faturar a totalidade dos 98.000€, não irá pagar nenhum imposto.
Na segunda parte da calculadora, irá aparecer uma pergunta se pretende reinvestir o dinheiro. Ao colocar “Sim”, irá abrir uma caixa onde pode colocar o valor do empréstimo amortizado relativo à casa vendida e outra caixa que irá corresponder o montante que pretende reinvestir.
O que significa isenção parcial?
O apartamento que eu vendi era a minha habilitação própria permanente, lá tinha a morada fiscal. Após a venda mudei a minha morada fiscal, existe qualquer problema perante as mais valias? Neste momento a minha morada é da casa de minha mãe, e também será a morada do terreno onde vou construir. Ou seja o terreno fica na mesma morada onde neste momento tenho a morada fiscal, só muda o número de porta o que no terreno ainda não tem!
Para efeitos de facturas para apresentar no reinvestimento, aconselharam colocar sempre na factura o número matrícial do terreno, acha correcto? Terreno é uma herança, portanto a primeira factura que vou ter para reinvestimento será do projeto, sabe dizer se já conta?
Muito obrigada pela atenção e paciência de explicar!
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boas, existe uma dúvida e confusão na minha cabeça o que ainda ninguém me conseguio esclarecer sobre o reinvestimento.
A ver se aqui alguem me ajuda!
Portanto comprei um apartamento para HPP em 2011 por 75.000, vendi em 2020 por 118.000 o lucro foi de 43.000, que é as mais valias correcto? Destes 43.000 50% do lucro é para as finanças, correcto?
Portanto para eu ficar isento de pagar mais valias tenho de reinvestir estes 43.000 ou só os 50% ou o total da venda?
O reinvestimento será na construção de moradia HPP.
Para ficar isento de mais valias tenho de pedir facturas da construção para depois apresentar no IRS no valor de 43.000 ou 50% do lucro ou na totalidade da venda os 118.000?
É isto que ainda não percebi, será que alguém me ajudar a esclarecer?
Obrigado
Boa tarde.
Vendi o imóvel em 2020, obtive mais valias de €7,343.33.
(Compra por 116.000, venda por 165.000)
Sendo que passei pelo processo de divórcio, o valor das mais valias será pela metade?
Com rendimento de 12.500/ano, qual o valor/percentagem que terei que pagar?
No caso de querer adquirir um novo imóvel tenho três anos para o fazer, mas a cada ano que passa sem a aquisição pago alguma percentagem?
Obrigada
Olá, Ana
Admitindo que a casa foi adquirida pelos dois, deverá indicar os valores todos pela metade.
Devo ressalvar que este reinvestimento apenas acontece se a casa ainda era a sua HPP.
Relativamente aos 3 anos que tem para adquirir um novo imóvel referidos no nº5 do artigo 10º do CIRS, apenas são relevantes se o imóvel vendido era a sua HPP e pretender reinvestir noutra HPP nesse espaço de tempo. Sendo esse o caso, para além de declarar a venda no imóvel no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS, deve ainda declarar no quando 5 a intenção de fazer esse reinvestimento. O valor do imposto a pagar é calculado logo no ano correspondente ao ano da venda do imóvel e não há mais nada a pagar nos anos seguintes, mesmo que só faça o reinvestimento 2 ou 3 anos depois. Se não fizer o reinvestimento nesse espaço de tempo, é recalculada a declaração de IRS correspondente ao ano da venda e terá nessa altura de pagar a diferença referente ao imposto que não pagou e com juros de mora.
Olá, Ana
Admitindo que a casa foi adquirida pelos dois, deverá indicar os valores todos pela metade.
Devo ressalvar que este reinvestimento apenas acontece se a casa ainda era a sua HPP.
Relativamente aos 3 anos que tem para adquirir um novo imóvel referidos no nº5 do artigo 10º do CIRS, apenas são relevantes se o imóvel vendido era a sua HPP e pretender reinvestir noutra HPP nesse espaço de tempo. Sendo esse o caso, para além de declarar a venda no imóvel no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS, deve ainda declarar no quando 5 a intenção de fazer esse reinvestimento. O valor do imposto a pagar é calculado logo no ano correspondente ao ano da venda do imóvel e não há mais nada a pagar nos anos seguintes, mesmo que só faça o reinvestimento 2 ou 3 anos depois. Se não fizer o reinvestimento nesse espaço de tempo, é recalculada a declaração de IRS correspondente ao ano da venda e terá nessa altura de pagar a diferente referente ao imposto que não pagou e com juros de mora.
Boa tarde
Ao efetuar o calculo de mais valia ele deu me 2 valores :
Mais-valia tributável €38,400.00
Diferença (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia) €11,323.32
Qual destes seria o valor a ter pagar ao Estado ?
Obrigado
Olá, Rogério.
Neste caso, seriam os 11.323.32€.
Boa tarde. Aproveito para agradecer desde já toda a disponibilidade e aconselhamento que verifico no Doutor Finanças (thumbs up!).
Tenho uma situação muito concreta e já recorri à V/calculadora de mais-valia imobiliária mas pretendia, se possível, uma confirmação e, posteriormente, um esclarecimento.
Adquiri um imóvel em 12/2002 por 65.000€ e vou vender agora por 430.000€. As despesas e encargos com o mesmo situam-se nos 22.000€. O imóvel era HPP e pretendo investir parte do valor na compra de outro imóvel HPP. O valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado foi total, no valor de 33.000€. Sou fiscalmente residente em Portugal, divorciado com um filho menor. Não beneficiei de qualquer apoio não reembolsável e o meu rendimento coletável para efeitos de IRS situa-se nos 14.000€.
Gostaria que me confirmassem se o imposto a pagar ronda os 35.000€?
A outra questão prende-se com o seguinte. O imóvel quando foi adquirido em 2002 tinha o usufruto de outra pessoa que entretanto faleceu, ficando eu com propriedade plena. Este fator vai influenciar a vertente das mais-valias?
Agradeço desde já a atenção dispensada. Cumprimentos, RN.
* Por lapso não mencionei que o valor a investir em nova HPP andará nos 200.000€. Daí a minha pergunta se o imposto a pagar situar-se-á nos 35.000€. Cpts, RN
Bom dia, tenho uma casa licenciada para alojamento local. Na venda desta casa continuo a ter dinheiro à redução de 50% no valor da mais valia a tributar? Obrigado.
Olá, Miguel.
Se o imóvel estava afeto à atividade de trabalhador independente, então pode não ser tributado apenas 50% da mais-valia, mas sim 95%, segundo o artigo 31º do CIRS.
A calculadora do Doutor Finanças não se aplica a estes casos.
Estou a vender o meu imóvel por 1.300.000€, custou-me 450.000€ (fiz todas as obras de reabilitação por fora, não tenho facturas) e paguei 30.000€ de Imposto sobre transição de imóveis porque é em Cascais. Com o valor da venda pretendo liquidar ao banco 370.000€ de empréstimo que tenho actualmente. Sobram-me 600.000€ e pretendo investir este valor numa nova habitação PP (ou comprar um terreno e construir). O valor que pago de IRS todos os anos anda sempre à volta de 2.500€. Pretendo saber aproximadamente quando terei que pagar de mais valias e se terei que pagar novamente o imposto sobre transição de imóveis. Obrigada
Olá, Inês.
Relativamente ao IMT este é calculado independentemente da região do país em que o imóvel se situa (artigo 17º do Código do IMT). E, de acordo com o artigo 4º, é devido por quem compra o imóvel.
(Ou será que está a pensar no IMI? Esse é que varia de acordo com o concelho… De acordo com o artigo 8º do Código do IMI este imposto é devido pelo proprietário do imóvel no dia 31 de dezembro – se o vender depois dessa data, no próximo ano ainda terá de pagar o IMI).
Quanto à questão sobre mais valias, para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa noite!
Vendi a minha HPP, agora queria voltar a comprar também para HPP uma casa que já foi minha e que vendi há 12 anos.
Pergunto: posso reinvestir na casa que já me pertenceu?
O reinvestimento é considerado em mais valias??
Ou há alguma coisa na Lei que diga que não o posso fazer?
Muito agradeço esta informação. Obrigada
Olá, Maria.
Não conheço qualquer impedimento para que esse imóvel seja considerado como reinvestimento para efeitos da isenção de tributação sobre mais-valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.