Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa Tarde,
Agradecia uma ajuda, trabalho com independente categoria B, simplificado. Estou em vias de vender um apartamento (HP) por 138000 euros compra inicial foi de 70 138.93 em 1996. Pretende em investir o dinheiro em nova habitação on montante de 70 000, o resto vai ser financiando pelo o banco. Já tentei ler as legislações e comentários aqui para aplicar a minha situação pessoal. Mais estou confusa depois leitura das mais valias no portal das finanças. Então o calculo das mais valias serão aplicadas na diferença – 68 000 menos o valore da compra inicial em 1996?
Help please. Atenciosamente Eugenia
Olá, Eugénia.
Penso que percebi bem a pergunta.
O cálculo das mais-valias é o seguinte:
Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização
Contudo, pode utilizar a nossa calculadora para obter um valor mais aproximado.
Bom dia,
Peço a vossa ajuda: tendo os meus pais uma casa desde 1973, e tendo sido feita a venda este ano, há lugar a pagamento de mais valias?
Muito obrigada
Olá, Aldina,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde, gostaria de esclarecer o seguinte; Vendi este ano um apartamento HPP por 233.000,00€ e entretanto já tinha comprado outro (HPP) por 160.000,00€ , sendo que no vosso simulador dá-me uma mais valia de 136.780,00€. A minha questão será, se eu utilizar a totalidade deste valor (mais valia) para abater o novo credito, ainda tenho que incorporar mais valias no meu IRS.
Ainda me está a dar uma mais valia de 28,242.43€ para incorpora.
Tinha ideia que ao aplicar a totalidade da mais valia, não seria mais nada a incorpore.
Att.
António
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Comprei um apartamento em 2007 por 165.000€ para HPP. Em 2018 registei-o como Alojamento local passando a minha morada fiscal para outra morada em 2019. No mês passado coloquei-o à venda, continuando para já a ser alugado a turistas.
Caso consiga vender este apartamento, actualmente registado como alojamento local, quais as mais valias que vou ter de pagar?
Consigo deduzir algumas despesas que tive na compra do apartamento?
Obrigada,
IH
Olá, Inês.
Uma vez que o imóvel já não é a sua habitação própria e permanente, não se coloca a possibilidade de isenção sobre o valor das mais-valias.
No valor das despesas e encargos pode incluir ainda:
Despesas legais de aquisição, como o custo da escritura e registo predial, bem como IMT do imóvel a vender e o imposto do selo;
Despesas de obras de manutenção e de melhoramento do imóvel nos últimos 12 anos, o pedido de certificação energética para os casos em que ainda não exista, e a comissão paga à imobiliária, tal como já indicou.
Boa tarde,
Comprei a minha casa por 221700 e vendi por 300000. Agora reinvesti e comprei uma outra por 470000 ocm recurso a empréstimo de 350000. Tenho que pagar mais-valias? Obrigado.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Tenho uma casa com valor Patrimonial de 7800€ eu vendendo por 8000€ gostava de saber o que eu tenho de pagar impostos IRS etc… obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Pedia a V/ ajuda para o seguinte esclarecimento, Tenciono vender a minha atual HPP por 385.000€ de um valor de aquisição em 2003 de 165.350€. Na data contraí um empréstimo de 150.000€ em que 100k foram para aquisição e 50k para obras (construção de 1999). Hoje devo 67.644€ deste empréstimo no total. Contraí outro empréstimo de 50.000€ em 2010 para obras de beneficiação/remodelação que valorizaram bastante a casa e dai o valor de venda atual.
Com esta venda tenciono liquidar todas as responsabilidades (67.644€ + 40.590€) e comprar outra HPP por 240.000€. Nesta, pretendemos fazer algumas alterações ao projeto que poderão custar cerca de 50.000€ que sairão de um novo empréstimo bancário.
Em termos de despesas com IMT, I.Selo e Comissão da Imobiliária gastarei cerca de 29.000€.
No V/ simulador dá-me uma mais valia tributável de 16.034,39€ da qual pagarei um imposto de 5.273,80€. Mas isto acontece porque o simulador não permite incluir o segundo empréstimo de 50.000€ (40.590€ em divida) que usei para obras de beneficiação da casa em 2010 e das quais tenho faturas. Não devia ser considerado este empréstimo que vou liquidar?
E tenho de abater ao valor a reinvestir o novo empréstimo para a nova casa? São obras que a valorizarão porque, p.ex.: vai passar a ter mais um quarto e aproveita espaços “mortos” da casa, sendo que são despesas que vão acrescer ao preço da casa a pagar e cuja base está combinada nos 240.000€.
Agradeço a V/ ajuda.
Cumprimentos,
Fernando Santos
Olá, Fernando,
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Boa noite,
Vendi um apartamento por 310.000 eur que adquiri em 1995 por 100.000 eur
Os encargos foram de 20.000 eur.
Segundo os meus cálculos a mais-valia obtida foi de 132.000 eur (após correcção monetária do valor de aquisição para 158.000 eur)
Tenho 65 anos, pensionista e pretendo investir num seguro de capitalização no Banco no montante de 100.000 eur.
A minha questão é a seguinte:
O valor da mais valia que fica sujeito a IRS é de 32.000 eur ou de 16.000 (50% de 32.000 eur).
Fico a aguardar uma resposta que desde já muito agradeço.
Graciete Pedroso
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa Tarde.
Vendi uma casa, em 04/02/2019, nesta data a minha residencia fiscal era na Lousa, a 20/08/2019 mudei a minha residencia para Inglaterra.
Para Apuramento de Imposto Mais Valias a diferenca E’:Residente = €2,971.19 Nao Residente =€8,178.80.
Sera Possivel considerar a residencia na data da venda a 04/02/2019 pra efeito de calculo?
Agradecia Ajuda nesta situacao.
Muito Obrigado.
Jose’ Q.Correia
Olá,
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Boa tarde,
Adquiri um T1 em 2007 para HPP com recurso a crédito em 80%. Em 2019 a familia cresceu e mudei para um T2 alugado mudando a morada fiscal para a nova morada. Agora pretendo vender o meu T1 para comprar um apartamento para HPP com recurso novamente a crédito. Como irão ser calculadas as mais valias? Como posso ficar isenta deste imposto?
Obrigada,
IH
Olá, Inês.
Para ter a possibilidade de ficar isenta do pagamento de qualquer imposto sobre as mais-valias, o T1 que vai vender teria de ser a sua habitação própria e permanente. Ou seja, teria de ser aquela a sua morada fiscal.
Pode efetivamente vendê-lo e usar esse dinheiro para comprar um novo apartamento, mas uma vez que aquela já não era a sua HPP, terá de pagar o imposto.
Para conhecer o valor relativo às mais-valias que irá receber, bem como para saber o imposto que lhe será tributado, pode inserir os respetivos valores na calculadora de mais-valias.
Qualquer dúvida, disponha!
Ola Carolina, muito obrigada! E se mudar novamente a morada fiscal para o T1 antes de o vender?
Pode fazê-lo. Contudo, deve ter em atenção que as Finanças a podem chamar para prestar prova de que, efetivamente, aquela era a sua HPP.