Em tempos em que o turismo não é um setor lucrativo, e mesmo com os apoios criados pelo Governo, o alojamento local está com sérias dificuldades. Com os cancelamentos diários e a paralisação de reservas, foram várias as soluções que os proprietários tentaram encontrar para contornar a quebra abrupta nas receitas, sendo a solução principal a alteração do seu modelo de negócio para o arrendamento de longa duração.
As mais recentes alterações fiscais beneficiaram o arrendamento de longa duração com a redução das taxas de tributação sobre as rendas (redução esta tanto mais significativa quanto maior o prazo dos contratos) e o agravamento na tributação das receitas do alojamento local. Será este um indicador que o alojamento tradicional acarreta menos custos? Vamos descobrir neste artigo.
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Os custos que têm em comum
Tanto o alojamento local como o de longa duração podem contar com:
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
- Condomínio;
- Seguros;
- Obras e encargos na manutenção do imóvel.
Alojamento local
Primeiro que tudo deve abrir atividade nas Finanças, declarando o início de uma atividade de prestação de serviços. A seguir tem de escolher se é tributado em IRS ou IRC e optar entre regime simplificado de contabilidade e o regime de contabilidade organizada. Se os rendimentos anuais forem superiores a 200 mil euros, tem de ter contabilidade organizada obrigatoriamente e terá de contratar um Contabilista Certificado.
Com o regime simplificado, no caso do IRS, a taxa de imposto incide sobre 35% sobre os rendimentos no caso modalidades de moradia e apartamentos e sobre 15% dos rendimentos no caso da modalidade de estabelecimentos de hospedagem, onde se incluem os hostels.
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No caso do IRC, também em regime simplificado, a taxa de imposto incide sobre 35% da receita (modalidades de moradia e apartamento) ou 4% (modalidade de estabelecimento de hospedagem).
Dado que esta é uma atividade recorrente a curto prazo, as receitas devem ser comunicadas periodicamente às Finanças e não sempre que recebe um hóspede.
É ainda necessário pagar comissões de reserva (cobradas pelos sites internacionais e que podem ir aos 15%), o IVA que têm de liquidar de 6%, a limpeza e preparação da casa, o tratamento de roupas ou anúncios para publicitar o espaço, se for o caso.
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Alojamento tradicional ou de longa duração
Num alojamento de longa duração deve ser celebrado um contrato entre o proprietário e inquilino e este tem de ser comunicado às Finanças.
Deve optar se pretende declarar o rendimento recebido na categoria F (rendimentos prediais) ou na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) na declaração de IRS. Por norma as rendas de imóveis são rendimentos prediais integrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B. A melhor opção vai depender dos rendimentos totais do contribuinte.
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Também é obrigatório passar os recibos correspondentes às rendas pagas, que poderá ser feito diretamente no Portal das Finanças ou manualmente através de um livro de recibos. As rendas provenientes deste tipo de alojamento pagam 28% de tributação às finanças.
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Qual a melhor alternativa?
O alojamento local é uma atividade com maior incerteza e risco, onde os custos e tributação superam os do alojamento de longa duração, mas, em períodos normais, a sua rentabilidade também é superior, uma vez que o arrendamento a turistas permite ganhar mais dinheiro relativamente a alugueres com um contrato mais longo. Contudo, nos dias que correm, e com a falta de ocupação dos quartos, os proprietários do alojamento tradicional estão a conseguir manter as suas receitas, coisa que o AL não.
Num período de tanta incerteza é difícil dizer qual a melhor alternativa. Esta escolha passa por analisar bem as vantagens e desvantagens e optar pela que lhe faz mais sentido, estando sempre consciente que o alojamento local não deve recuperar tão cedo.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde, tenho minha habitação própria, onde resido, registrada no alojamento local, por orientação de amigos, pois como fica na praia, imaginei arrenda-la no mês de verão, o que nunca aconteceu. Já se passaram dois anos e penso em vender a casa para comprar outra, em outro sitio em 2 anos. Como é habitação própria não sou tributada as mais valias se recomprar outra habitação pelo mesmo valor. Mais agora estou confusa com essas leis de AL. Estar no AL invalida que seja a minha habitação própria e permanente seja considerada como é?
Olá.
A habitação deve passar primeiro para a sua área pessoal. Só depois poderá vender a habitação própria e permanente (hpp).
Para conhecer este processo e quais os quadros a preencher na sua declaração de IRS, deve contactar diretamente com as Finanças. Para tal, poderá utilizar o E-Balcão.
Recordo que a venda de uma hpp poderá dar direito a isenção de tributação sobre o valor das mais-valias caso reinvista a totalidade do valor da venda – deduzido da amortização de eventual empréstimo – na aquisição de uma nova hpp.
Olá, quero alugar a casa dos meus pais. Como o posso fazer visto que a casa não está no meu nome? Funciona se eles me passarem uma procuração? Ou alugam-me a mim e eu subalugo? E nesse caso, todos os impostos são-me imputados a mim e não a eles, certo? Grata
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa noite,
Tenho um apartamento em Alvalade sobre o qual não tenho certo qual do tipo de alojamento a realizar.
Caso abra atividade nas Finanças para alojamento local e depois decida avançar com alojamento tradicional, que devo ter em consideração?
Posso incorrer custos?
Muito obrigado!
Laura Lourenço
Olá, Laura.
Sim, a afetação e desafetação do imóvel à atividade de alojamento local pode ter implicações em termos de cálculo de mais valias. Pelo que convém tomar bem essa decisão antes de decidir abrir atividade de alojamento local.
Mais uma vez o governo em vez facilitar investimento vêm complicar vida micro empresas categoria B.
Uma vergonha e injustiça.
Tenho AL, um quarto na minha habitação própria.
Investi 26000.00 para fazer obras. Uma casa de banho acesso á varanda e entrada privada.
Quando decidir vender este prédio e comprar outro tenho pagar mais valias 95%?
Olá, Judite.
Sim, é preciso ter cuidado quando a afetação do imóvel passa da esfera particular para a da atividade – nessa altura não há cálculo de mais valias, mas haverá quando ele regressar de novo à esfera particular (seja ou não para vender). Este artigo parece-me explicar mais ou menos com detalhe como se processa tudo.
Efetivamente, para além de os valores da mais-valia serem calculados com base noutros valores que não o da aquisição original (o que já de si muitas vezes faz aumentar o valor da mais-valia), acresce ainda que em vez de serem considerados apenas 50% da mais-valia para tributação são considerados 95% num cenário destes de desafetação do alojamento local.
A única exceção é se a desafetação do alojamento local passar logo para arrendamento normal (de longa duração). Esta mudança de afetação, veio esclarecer o OE2020, tem que ser simultânea, pelo que se estiver a pensar arrendar o imóvel, convém que só seja feita quando já tiver um inquilino em vista.
Num cenário de venda, se o imóvel era a sua habitação própria e permanente (se lá tinha a sua morada fiscal), poderá tirar partido da isenção (mesmo que parcial) prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.