Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV): Tudo o que precisa saber

Quer comprar um imóvel ou um terreno, mas ainda não tem o seu crédito habitação aprovado? O imóvel que pretende vender ainda está em obras, mas já tem um possível comprador? Resolva esta e outras questões através de um contrato de promessa compra e venda.

O contrato de promessa compra e venda (CPCV) é um contrato muito comum em Portugal, que serve como garantia para uma futura compra/venda. Embora não seja obrigatório, este é um contrato que, depois de assinado, garante os direitos e os deveres dos envolvidos. Por isso, convém estar informado sobre as regras deste acordo.  

Siga o índice com todas as dúvidas que vamos sobre tirar sobre este tema no artigo de hoje:

1. O que é um contrato de promessa compra e venda?  
2. Em que situações devo fazer um CPCV de um imóvel? 
3. Quais são os requisitos deste contrato? 
4. Do que se trata o sinal do CPCV? 
5. O que significa a eficácia real do contrato? 
6. O que acontece em caso de incumprimento do contrato? Posso perder dinheiro? 
7. Já assegurou que o seu banco lhe aprova o crédito habitação? 
8. Quais a vantagem de um contrato de promessa compra e venda? 
9. Que cuidados devo ter antes de assinar o contrato? 
10. O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda? 
11. Posso cancelar o contrato? 
12. No caso de ser comprador, devo pedir um prazo para a escritura? 
13. O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura? 
14. Como posso elaborar a minuta do contrato? 

O que é um contrato de promessa compra e venda? 

Um CPCV (contrato de promessa compra e venda) trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e típico realizado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor. Este contrato, tem como objetivo estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou de um terreno como garantia até à celebração do contrato definitivo. 

Esta pode ser uma das fases que antecedem a escritura de compra e venda entre quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador) 

Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, este acordo vai salvaguardar os direitos dos indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura da compra e venda, devendo assim obedecer a determinadas regras. Isto porque, mesmo não sendo obrigatório, tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes. 

Vejamos dois exemplos. Imagine que pretende fechar negócio com o proprietário de uma casa que visitou, mas como ainda não tem o seu crédito habitação aprovado, gostaria de assegurar não perder o negócio. Para tal, opte por um contrato de promessa compra e venda para garantir que não tem surpresas.  

Este exemplo serve também ao contrário, ou seja, caso seja proprietário de um imóvel e surja um interessado que garanta que vai comprar o mesmo, no entanto, tem que pedir primeiro um crédito habitação. Para garantir que não há uma desistência por parte do interessado e perder a oportunidade de vender a um terceiro, pode sempre optar por salvaguardar-se através de um CPCV.

Em que situações devo fazer um CPCV de um imóvel?

No ponto anterior, exemplificámos dois momentos em pode, e deve, fazer um contrato de promessa compra e venda. Contudo, existem outros momentos em que vale a pena garantir que não sai prejudicado do negócio. Deverá então fazer um CPCV quando:

• Pretende firmar o negócio, afastando assim outros possíveis compradores; 
• O imóvel não dispõe de licença de utilização; 
• A construção do imóvel não está concluída; 
• O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário. 

Quais são os requisitos deste contrato?

Mesmo não sendo um contrato de caráter obrigatório, este tem regras que precisa respeitar. Existe um conjunto de informações que devem constar no contrato, para que produza os efeitos desejados, tais como:

• Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor), contendo, designadamente: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade e número de identificação fiscal (NIF); 
• Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, por exemplo, anexos, garagens, piscinas; 
• Indicação do valor de transação e forma de pagamento; 
• Menção à data de prazo para a realização da escritura, ou se tal não for possível determiná-la, deve indicar o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda; 
• Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada; 
• O montante do sinal dado pelo potencial comprador ao vendedor; 
• Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás e funcionar nas suas normais condições.  
• Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras). 

Ao CPCV deverá ainda juntar a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá então juntar a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, anexe uma declaração que a substitua. 

Do que se trata o sinal num CPCV?

Este trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o promitente-comprador entrega ao promitente-vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa e também é prova da seriedade da intenção contratual.

Num CPCV é muito comum existir um valor envolvido. A quantia dada como sinal, normalmente, varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido.

Atenção! Não entregue nenhuma quantia sem a contrapartida de um recibo, ou então certifique-se de que o contrato refere o valor avançado.

O que significa a eficácia real do contrato? 

A lei permite que, mediante o preenchimento de determinados requisitos, possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, ganhando assim força jurídica que abrange também terceiros. A esta “eficácia acrescida” chamamos eficácia real.  Ambas as partes podem atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e escrita na escritura pública e ser também ela registada. 

Uma vez atribuída a eficácia real a um CPCV, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de que este se encontre na posse ou detenção de um terceiro.  

No entanto, o direito do promitente comprador pode ser tutelado ou protegido de outras formas, designadamente através do registo provisório de aquisição. 

O que acontece em caso de incumprimento do contrato? Posso perder dinheiro? 

Sim, num CPCV pode perder dinheiro no caso de incumprimento do contrato. Se for o promitente vendedor a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá que devolver ao promitente comprador o valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do contrato promessa) em dobro. 

Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do promitente comprador, o promitente vendedor pode ficar com o valor do sinal. 

A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda. 

Já se assegurou que o banco aprova o seu crédito habitação?

Para evitar perder dinheiro, deve antes se assegurar que tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação de um crédito habitação. No entanto, caso ambas as partes estejam de acordo, é possível adicionar uma cláusula que anule o contrato caso lhe seja negado o crédito por parte do banco. Isto permite salvaguardar-se e reaver o dinheiro do sinal entregue ao promitente vendedor.

Existem serviços de intermediação financeira que negociam com os bancos por si e que tratam de toda a burocracia. Pode contar com a ajuda (totalmente gratuita) do Doutor Finanças para procurar por si as melhores condições de crédito habitação. Não só vai poupar tempo e (muito) dinheiro, como também vai tirar partido do elevado poder negocial que temos junto das entidades bancárias.  

Quais as vantagens de um contrato de promessa compra e venda? 

Um contrato de promessa compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:  

• A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.  
• Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;  
• Caso o imóvel não disponha de licença de utilização; 
• Quando a construção do imóvel não estiver concluída; 
• Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra; 
• O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário. 

Que cuidados devo ter antes de assinar o contrato? 

Tal como já referimos, mesmo este não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que este é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deverá ter os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV:

• Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos; 
• Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos); 
• Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas; 
• Assegure-se que o seu crédito habitação é aprovado (no caso de o necessitar, claro);  
• Na existência de um condomínio, peça antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;  
• Verifique antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.

O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?

Segundo o art.410º, nº3, do Código Civil, para que este documento tenha valor jurídico, deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes. 

Caso contrário, e em termos práticos, não é válido nem produz efeitos. Contudo, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerida por quem provocou a situação, isto é, por quem não assinou o documento. Por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte. 

Posso cancelar o contrato?

Sim, pode cancelar o contrato. Contudo, pode implicar o incumprimento do mesmo que, tal como já referimos, leva a que no caso do vendedor tenha que pagar o dobro da quantia dada como sinal e, no caso do comprador, a perder o sinal.

Para evitar surpresas, garanta que existe uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. Essa cláusula deverá descrever como deve rescindir o contrato e em que período de tempo.

Mas, como a falar é que nos entendemos, pode sempre tentar expressar a sua vontade de cancelar o contrato ao outro envolvido e, caso concorde, negociar um encerramento do contrato e em que condições.

Para se salvaguardar, consulte um advogado antes de tomar qualquer decisão que possa afetar os seus direitos e deveres legais. 

No caso de ser comprador, devo pedir um prazo para a escritura? 

Confirme se está determinado no contrato o prazo para a celebração da escritura. Se não estiver, solicite que essa informação seja acrescentada. A data deverá garantir uma margem de segurança, para evitar que o comprador perca o sinal. 

O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura? 

Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil. 

Tal como já referimos, e aplicável também ao não cumprimento do prazo da escritura, se for o vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal. 

No entanto, poderá acrescentar no seu CPCV uma alínea de extensão da escritura, para evitar que saia prejudicado.  

Como posso elaborar a minuta do contrato? 

Para que possa ser mais fácil a elaboração da minuta de um contrato de compra e venda, poderá descarregar aqui uma minuta modelo e adaptá-la às suas condições.

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