A compra da primeira casa: Que cuidados deve ter

Comprar a primeira casa é um passo importante na vida de qualquer pessoa. O processo pode ser demorado e requer preparação financeira. Há várias questões a ter em conta, assim como cuidados a ter na hora de avançar com a compra da primeira casa.  

Em primeiro lugar deve avaliar quais são as suas necessidades para definir que tipo de imóvel procura. Dimensão, localização, serviços e acessos são detalhes que deve ter em conta para escolher a sua casa. Depois, deve perceber se a sua disponibilidade financeira se adequa à sua escolha ou se tem de fazer ajustes.

Confira neste artigo o que dever ter em conta quando decidir comprar a sua primeira casa.

Quanto posso pagar para comprar a primeira casa? 

Partindo do pressuposto que vai recorrer a financiamento para comprar casa, é essencial saber até quanto pode pagar pela prestação mensal. Para o saber, deve calcular a sua taxa de esforço. Os encargos com um crédito habitação não devem ultrapassar os 30% da totalidade dos seus rendimentos.  

A taxa de esforço é a relação entre os rendimentos mensais líquidos de um agregado familiar e as despesas do mesmo. A fórmula de cálculo é relativamente simples: 

Taxa de esforço = [Total de prestações financeiras/Rendimento mensal líquido] x 100  

Imaginando, por exemplo, que o rendimento mensal líquido do seu agregado familiar é de 1.500 euros, isto quer dizer que a sua prestação não deve ser superior a 450 euros. Isto para uma taxa de esforço saudável e um orçamento mais desafogado.  

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Quais são os documentos necessários para pedir um crédito habitação?  

Ao decidir recorrer ao crédito habitação, há vários documentos que o banco lhe vai pedir. Estes documentos vão servir para as entidades perceberem qual é o seu perfil enquanto cliente e avaliarem o risco do financiamento.  

Por norma, são solicitados os seguintes documentos: 

• Documento de Identificação; 
• Última Declaração de IRS; 
• Declaração de Rendimentos; 
• Declaração de ví­nculo contratual (emitida pela entidade patronal); 
• Recibos verdes (últimos 6 meses); 
• Recibos de Vencimento (últimos 3 meses); 
• Nota de Liquidação de IRS do ano anterior; 
• Extratos bancários (últimos 3 meses); 
• Declaração de Início de Atividade (se aplicável); 
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal; 
• Comprovativo de IBAN; 
• Comprovativo de morada; 
• Último extrato de cada um dos seus Cartões de Crédito.  

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De quanto dinheiro preciso para pedir um crédito habitação? 

A primeira ideia que deve ter em mente é que os bancos não financiam a totalidade do valor do imóvel. O Banco de Portugal impõe um limite máximo de 90%. Assim, para poder avançar com um pedido de crédito habitação deve ter um pé-de-meia que, no mínimo, corresponda a 10% do valor da casa. Ou seja, se o imóvel custar 200.000 euros, deve ter, pelo menos, 20.000 euros para dar de entrada. 

É até aconselhável que a sua poupança seja um pouco maior. Isto porque, para além do valor da entrada, tem de contabilizar os custos da avaliação, os impostos e todos os custos processuais, nomeadamente, no ato da escritura.  

No ato da escritura têm lugar dois momentos. Por um lado, a assinatura do contrato de compra e venda, que estabelece que o comprador passa a ser o proprietário legal do imóvel. Por outro, no caso de o comprador ter recorrido a crédito habitação para a compra da casa, realiza-se também o contrato de mútuo com hipoteca no qual é estipulado tudo o que se relaciona com o financiamento (plano financeiro, taxas de juro, etc.). É mediante a celebração deste contrato que o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao vendedor. 

É neste momento que também são pagos dois impostos: o IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) e o imposto de selo sobre o valor da compra e sobre o valor do financiamento. 

Além dos impostos a pagar durante a escritura, pode contar também com despesas notarias e de registo.   

Pode optar pelo Balcão Casa Pronta, um serviço que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa. Nesta opção, os valores podem ir dos 375 euros, caso não tenha precisado de financiamento, aos 700 euros, se tiver recorrido ao crédito habitação.  

Também pode recorrer a um notário ou conservatória de registo predial para o fazer. Neste caso, cada gabinete tem as suas tabelas de preços, sendo que os custos podem variar consoante o valor da transação. Ainda assim, de acordo com o Portal da Justiça, pode contar com o valor da certidão (cerca de 20 euros), o valor do registo da escritura (225 euros) e ainda o IVA.  

Outra das alternativas que tem ao seu dispor é a de recorrer a um advogado ou solicitador, sendo que se tiver recorrido a crédito à habitação, geralmente os bancos têm acordos com conservatórias e costumam indicar o seu próprio advogado. Neste caso, vai precisar de pelo menos dois registos (500 euros). 

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Qual o valor dos impostos a pagar na escritura? 

No ato da escritura vai deparar-se com dois impostos: o IMT e o imposto de selo. E ao recorrer a financiamento, paga imposto de selo não só sobre o valor da casa como também sobre o crédito habitação. 

No caso do IMT, o imposto é variável e pode ir de 0% a 8%, dependendo de algumas variáveis como: o valor da transação (o mais alto entre o valor patrimonial e o valor de venda), a localização da casa (Continente ou Regiões Autónomas), o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (primeira ou segunda habitação). 

Em alguns casos, pode até haver isenção do pagamento deste imposto. Pode beneficiar da isenção desde que o valor declarado na escritura não ultrapasse os 92.407 euros e a casa se destine a habitação própria e permanente. Mas, atenção, este valor refere-se apenas a Portugal Continental. Nas regiões autónomas, o limite sobe para 115.508 euros.  

Ao contrário do que acontece com o IMT, o imposto de selo está fixado em 0,8% do valor do negócio e em 0,6% sobre o valor financiado.  

Para ter uma ideia, uma casa de 150 mil euros, no Continente, representa mais de três mil euros de impostos (1.859,77 euros de IMT mais 1.200 euros pelo imposto de selo referente à aquisição do imóvel).

Para saber exatamente com o que contar no seu caso, pode fazer as contas através do Simulador de IMT do Doutor Finanças. 

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Que taxa de juro devo escolher: variável, fixa ou mista? 

Na hora de escolher um crédito habitação, vai ter de escolher que tipo de taxa de juro pretende. Existem três opções: variável, fixa ou mista. A escolha vai depender daquilo que cada um pretende. Menos encargos imediatos? Maior tranquilidade? 

A taxa de juro variável, tal com o nome indica, varia ao longo do prazo do contrato do crédito habitação. Neste caso, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o spread – que é definido pelo banco, tendo em conta fatores como o risco do cliente e as garantias do empréstimo – e o indexante ou taxa de referência, mais conhecida por Euribor.  

De acordo com o prazo da Euribor - três, seis ou 12 meses -, a prestação do crédito habitação é sujeita a revisão. Assim, a taxa de juro vai subir ou descer, refletindo as alterações da Euribor, e consequentemente o mesmo acontece com a prestação a pagar.   

Nos últimos anos, as taxas Euribor têm negociado em valores negativos, na sequência dos cortes de juros realizados pelo BCE, após a crise financeira que assolou o mundo. Porém, este cenário está a mudar. As taxas Euribor já começaram a subir e, apesar de o aumento estar a ser ligeiro, a tendência é de aumentos. Pode usar o Simulador da variação da Euribor no Crédito Habitação para perceber qual o impacto da subida da Euribor na prestação.

É importante salvaguardar que não se preveem subidas acentuadas das taxas de juro no curto prazo, mas é determinante que perceba o que aconteceria à sua prestação de crédito caso as taxas Euribor subissem, por exemplo, para 2%. Um empréstimo de 100 mil euros, a 25 anos, com um spread de 1% e indexado à Euribor a seis meses, corresponde a uma prestação de 362,96 euros, numa altura em que a média da Euribor ainda está negativa. Uma subida da Euribor para 2% corresponde a um aumento da prestação superior a 100 euros para 474,21 euros.

Se precisar, o Doutor Finanças, pode ajudá-lo a comparar e encontrar o tipo de taxa de juro mais adequado ao seu caso para, conseguir assim, poupar no seu crédito habitação.

No caso dos créditos habitação com taxa de juro fixa, esta mantém-se igual durante todo o prazo. Esta taxa de juro é definida pelo banco ou instituição de crédito, tendo em conta fatores como o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel - designado por loan-to-value (LTV) -, as garantias do cliente e o risco de fixação da taxa de juro durante o prazo estabelecido.  

Regra geral, em condições normais do mercado, a prestação de um crédito a taxa fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. Neste caso, o cliente tem um encargo maior, mas não corre o risco de vir a ter a sua prestação aumentada. Contudo, deve ter em mente que o inverso também não impactará o valor a pagar mensalmente, ou seja, se a Euribor descer, a sua prestação não será reduzida. 

Já a taxa mista, permite uma taxa fixa durante um período inicial - 5, 10 ou 15 anos, a definir com o banco – e, posteriormente, uma taxa variável.  

Este tipo de taxa pode ajudar na previsibilidade do pagamento e na gestão do orçamento familiar nos primeiros anos do contrato de crédito habitação.  

Leia ainda: Taxa fixa, variável ou mista. O que escolher no crédito habitação?

Atenção ao reembolso antecipado 

Uma das questões que deve ter em conta aquando da escolha da taxa prende-se com o reembolso antecipado, ou seja, com a opção de liquidar o crédito antes do final do prazo contratado.  

O reembolso antecipado do crédito habitação pode ser feito a qualquer momento do contrato, sendo apenas necessário avisar a instituição de crédito com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.   

É preciso ter em mente que as instituições de crédito cobram uma comissão pelo reembolso antecipado de um crédito à habitação. E há diferenças no que diz respeito às comissões, consoante o crédito tenha uma taxa de juro variável ou fixa. Assim, num contrato associado a taxa variável, se o cliente quiser fazer terminar o contrato antes do tempo previsto tem de pagar uma comissão de 0,5% do montante em dívida. Já no caso de o contrato estar indexado a uma taxa fixa, a comissão é de 2%. Estes são os limites máximos impostos pelo Banco de Portugal. 

Leia ainda: Reembolso antecipado: O que ganho em pagar um crédito antes?

Há seguros obrigatórios associados ao crédito habitação 

Quando contrata um crédito habitação, deve ter em conta que à prestação mensal que vai ficar a pagar acrescem ainda o valor de dois seguros. Os bancos exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos.  

O seguro de vida serve para que a entidade credora garanta o recebimento do valor do empréstimo, em caso de morte ou invalidez do requerente. Dependendo da cobertura escolhida, a entidade bancária fica como credora hipotecária na apólice.   

O seguro multirriscos tem como objetivo proteger os danos do seu imóvel, assim como o recheio da sua casa. Este tipo de seguro pode incluir também danos que aconteçam no edifício do seu imóvel, como incêndios, catástrofes naturais, furtos, entre outros.   

Estes dois seguros podem ser contratados através do banco que vai financiar o crédito ou pode fazê-los à parte numa seguradora. Regra geral, se fizer os seguros junto do banco que está a financiar a compra da sua casa vai beneficiar de uma redução do spread inicial.   

Mas atenção, nem sempre estas bonificações compensam. Deve fazer as contas para perceber o que é mais vantajoso para o seu caso.  

Leia ainda: Como funciona o seguro de vida num crédito habitação?

Já tem mais de 30 anos? O prazo máximo para pagar o crédito já não é 40 anos 

Os prazos máximos para novos créditos habitação foram revistos em abril de 2022. Isto quer dizer que, se tem mais de 30 anos, já não vai poder fazer um empréstimo a 40 anos.  

De acordo com uma recomendação do Banco de Portugal, o prazo máximo dos créditos à habitação permanece de 40 anos apenas para os mutuários até 30 anos. Para quem tem entre 30 e 35 anos, o prazo máximo recomendado desce para 37 anos. E para quem tem mais de 35 anos, o prazo máximo do contrato recomendado pelo supervisor desce para os 35 anos.   

Ao diminuir o prazo máximo, as prestações mensais vão pesar mais no orçamento, ou seja, a taxa de esforço vai aumentar. Isto porque o capital em dívida tem de ser saldado num período mais curto. Ao capital em dívida acrescem ainda os juros, as comissões e os seguros. 

Não se esqueça de despesas como IMI ou condomínio 

Há outros encargos que deve ter em conta quando compra uma casa. Algumas não são despesas imediatas, mas devem constar no seu orçamento, para que não seja apanhado de surpresa. Falamos por exemplo no Imposto Municipal de Imóveis (IMI) e no condomínio. 

Como é a primeira vez que vai comprar casa, é possível que consiga ficar isento temporariamente do pagamento do IMI, nos primeiros três anos, dependendo do valor da casa. Para estar isento deste imposto, o imóvel não pode ter um Valor Patrimonial Tributário (VPT) superior a 125 mil euros. Este valor pode ser consultado na Caderneta Predial do imóvel. 

Recorra ao Simulador de IMI do Doutor Finanças para perceber qual o valor de imposto que lhe poderá ser cobrado.   

Além deste imposto, que é cobrado anualmente, procure saber se vai pagar condomínio. A não ser que compre uma moradia, por norma, este é um valor com que terá de contar no seu orçamento. O valor e a periodicidade vai depender de caso para caso. É importante que questione o valor do condomínio antes de fechar o negócio. 

Leia ainda: Lei do condomínio mudou em abril. Conheça as novas alterações

O Doutor Finanças pode ajudá-lo neste processo e a esclarecer todas as suas dúvidas

Comprar a primeira casa é um passo importante, pelo que a decisão deve ser ponderada. Deve fazer uma análise minuciosa sobre estes pontos, assim como calcular as despesas que terá de suportar e o impacto que a compra de uma casa terá nas suas finanças pessoais.

O Doutor Finanças pode ajudá-lo, sem qualquer custo associado, a encontrar o melhor crédito habitação para o seu caso.