A minha primeira casa: Devo comprar ou arrendar?

Se faz parte do grupo de pessoas que ambiciona uma resposta à pergunta: "devo comprar ou arrendar a minha primeira casa?", saiba desde já que não existe uma resposta certa ou errada a esta questão.

Na verdade, a resposta a esta pergunta está relacionada com os seus objetivos, a sua situação financeira, profissional e familiar. No entanto, cada uma destas opções tem os seus prós e contras, e é sobre estes que vamos falar de seguida.

Assim, antes de tomar uma decisão estará devidamente informado sobre a diferença entre comprar e arrendar casa, mas também dos custos e riscos de cada opção. Saiba ainda quais são as suas obrigações como inquilino e como proprietário.

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Quais são as diferenças entre comprar ou arrendar a minha primeira casa? 

Sair de casa dos pais: Arrendar ou comprar casa?

Caso esteja a pensar sair de casa dos seus pais, é normal que tenha dúvidas sobre se deve comprar ou arrendar casa. Mas, na realidade, existem diferenças significativas nestas duas opções, principalmente no impacto que têm na sua carteira. No entanto, antes de referirmos os encargos e as suas obrigações nestas duas soluções, vamos enumerar as principais vantagens de comprar casa, mas também de arrendar.

Comprar casa é um grande investimento. Não há como negar. Contudo, estará a investir no seu património, ao contrário do que acontece com uma casa alugada. E tem sempre a probabilidade conseguir valorizar o seu imóvel, caso um dia pretenda vender a sua casa.

Mas as vantagens de comprar um imóvel não terminam por aqui. Quando compra uma casa tem liberdade total para remodelá-la a seu gosto, sem ter de pedir autorizações a terceiros. Pelo menos, para as obras mais comuns. Já numa casa alugada está limitado às obras que poderá fazer, mesmo que sejam intervenções simples. Afinal, a maioria das alterações numa casa alugada carecem da aprovação do senhorio.

Quanto aos valores mensais, por norma, uma prestação de crédito habitação é mais baixa do que uma renda de uma casa alugada. Hoje em dia existe uma oferta reduzida no mercado de arrendamento, e por isso as rendas estão cada vez mais elevadas. E como os juros do crédito habitação ainda se mantêm baixos, num financiamento entre 30 a 35 anos, as prestações acabam por ser mais acessíveis.

Depois entra a questão da estabilidade. Se a sua situação financeira não sofrer alterações e conseguir pagar a tempo e horas as suas prestações de crédito, não terá de preocupar-se constantemente se pode ou não ficar na habitação, ao contrário do que acontece no contrato de arrendamento está próximo de terminar.

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Existem vantagens em alugar a minha primeira casa?

Sim. Embora a casa não seja sua, não precisa de se preocupar com o pagamento de impostos, condomínio e até com a maioria das obras que a casa necessite. Outro ponto muito importante é que para celebrar um contrato de arrendamento não precisa de um valor à cabeça significativo. No pior dos cenários terá de pagar o valor de três ou quatro rendas, mas nos meses seguintes ficará livre desse pagamento.  

Além disso, se a sua vida mudar, tem sempre a liberdade para trocar de casa por uma maior ou noutra localização. Também a nível de estabilidade financeira, os encargos com a sua renda não sofreram grandes oscilações, salvo no final de cada contrato. Nessa altura, o seu senhorio poderá proceder a atualizações de renda. Mas assim que souber o montante da renda atualizado, pode contar com a mesma despesa durante um período de tempo significativo. 

Por fim, arrendar uma casa traz vantagens a nível fiscal. E que vantagens são estas? São as deduções das rendas para efeitos de IRS. Ou seja, os valores das suas rendas entram nas deduções à coleta, e pode deduzir até 15% dos seus gastos com rendas até ao limite máximo de 502 euros. 

É ainda importante referir que existem programas de arrendamento em vigor, como o Porta 65 - Jovem, que se traduz num apoio financeiro ao arrendamento para jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35. Ou seja, se tiver dentro desta faixa etária poderá candidatar-se a este programa e quem sabe beneficiar de uma redução dos encargos com a sua renda. 

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Se optar pelo arrendamento na minha primeira casa, quais são os encargos? 

Arrendar casa, por norma, é a escolha de eleição para quem vai sair de casa dos pais pela primeira vez. Afinal, nesta fase da vida não é fácil ter uma poupança significativa. E como arrendar implica menos custos numa fase inicial em comparação à compra de uma casa, tendecialmente esta é a opção mais comum entre os jovens adultos.  

No entanto, se este é o seu caso, tenha em mente que ao celebrar um contrato de arrendamento não vai apenas pagar o valor de uma renda. Atualmente, é bem provável que o seu futuro senhorio lhe peça uma caução, o pagamento da renda e o pagamento antecipado de uma renda não vencida. Ou seja, esta soma representa o valor de três rendas.  

Contudo, nem todos os senhorios pedem os mesmos requisitos. Na verdade, pode encontrar um senhorio que pretenda apenas o valor de uma renda e da caução, mas também um que solicite o pagamento de três rendas antecipadas, mais o valor da caução.  

Legalmente, os senhorios podem solicitar aos arrendatários a prestação de uma caução. A caução serve para assegurar o cumprimento das obrigações dos arrendatários. Há uns anos atrás, era normal trocar a caução por outro tipo de garantias, como adicionar um fiador ao contrato de arrendamento.  

Mas com o aumento dos preços das casas, os senhorios passaram a exigir mais garantias. Por isso, a maioria dos contratos exige o pagamento da caução e adicionar um fiador ao contrato.  

Quanto ao pagamento antecipado de rendas mensais não vencidas, a lei permite este tipo de mecanismo com algumas limitações. Na prática, isto significa que um senhorio está no seu direito de querer o pagamento adiantado das rendas devidas pelo contrato. Mas nunca poderá exigir mais de três rendas mensais ao seu inquilino.

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Despesas reais de um contrato de arrendamento 

Para perceber melhor os valores que estão em causa no arrendamento da sua primeira casa, vamos a exemplos. Imagine que pretende arrendar um T1 no centro de Lisboa. Sendo uma zona de elevada procura e com um preço bastante elevado por m2, é normal que o contrato de arrendamento implique o pagamento adiantado de uma ou duas rendas.  

Assim, se o T1 que pretende alugar tiver uma renda de 700€, no mínimo precisa de ter em capital próprio 2.100 euros. Ou seja, 700 euros da renda relativa ao primeiro mês, mais 1400 euros referentes a uma caução e uma renda antecipada. Contudo, lembre-se que caso entregue a casa tal e qual como a encontrou no primeiro dia, receberá no fim do contrato a caução ou não pagará o último mês de renda.  

Caso o senhorio pretenda o pagamento antecipado de duas rendas além do mês de entrada, terá de pagar 2.800 euros quando assinar o contrato de arrendamento. 

Não se esqueça que também poderá ter de suportar pequenos arranjos que estejam estipulados no contrato como obrigação do inquilino. Numa casa arrendada, há obras de conservação a cargo do senhorio e outras do inquilino, consoante o que esteja estipulado no contrato.  

De acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), a maioria das obras ou reparações são da responsabilidade do senhorio, pois é este o responsável por obras indispensáveis à sua segurança e conforto.  

Nota: Caso precise de consultar a legislação para fazer valer os seus direitos, saiba que o artigo 1074.º do NRAU estabelece que o senhorio é responsável por executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinário. 

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E se eu comprar a minha primeira casa? 

Se comprar a sua própria casa, saiba que os encargos aumentam consideravelmente. Suponha que em vez de alugar, compra um T1 em Lisboa. Embora os preços variem substancialmente consoante a zona e o tipo de imóvel, imagine que encontra um T1 por 150.000 euros no centro da cidade.

Dado que estamos a falar de valores bastante elevados, este tipo de aquisição raramente é feito através de capitais próprios. Assim, a maioria das pessoas precisa de recorrer a um crédito habitação para comprar uma casa.  

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Entrada 

No topo da lista de encargos relativos à compra de uma casa, está a famosa entrada. Neste caso específico, iria precisar de no mínimo 15 mil euros para dar continuidade ao seu pedido de crédito habitação. E porque é que preciso de ter esta quantia tão elevada? Porque os bancos só emprestam até 90% do valor da casa.  

Na maioria dos casos, os 10% em capitais próprios são dados como sinal à pessoa que pretende comprar o imóvel. Este pagamento é feito no momento em que celebra o contrato de promessa de compra e venda da sua casa. 

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Prestação mensal 

Quanto ao seu crédito, vamos usar o exemplo de um financiamento 135.000 euros, a 35 anos (420 meses), com uma TAN de 1,3% (Spread + Euribor). A sua prestação mensal, sem produtos associados, ficaria em 400,25 euros.

A somar a este valor terá de contar com encargo mensal do seguro de vida do crédito habitação e o seguro multirriscos.  Mas atenção. Poderá ainda ter de pagar outro tipo de despesas, caso tenha optado por subscrever a outros produtos em troca de uma redução no seu spread.

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Encargos com o crédito, registo e impostos 

Para comprar casa, não basta ter o dinheiro contado para a entrada e o pagamento da prestação mensal e dos produtos associados ao seu crédito. Como irá perceber, existem inúmeros tipos de encargos antes de finalizar o processo da compra da sua casa, como por exemplo:

• Abertura do processo de crédito: O valor deste encargo varia consoante a entidade bancária, mas costuma rondar entre os 500 e os 600 euros. 
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - IMT: 1.859,77€ 
• Imposto do Selo (0,8% do valor do imóvel): 1.200€ 
• Imposto do Selo relativo ao crédito habitação (0,6% sobre o valor financiado): 810€ 
• Custos notariais e de registo da escritura do imóvel: Os valores variam de acordo com o local escolhido para proceder a esta obrigação. Se optar pelo Balcão Casa Pronta, um serviço onde consegue realizar todas as formalidades obrigatórias na compra e venda de uma casa, o custo é de 700 euros para quem recorre a um crédito habitação. O valor desce para 375€ se não recorrer a um financiamento.  

Nota: Também pode optar por recorrer a um notário, conservatório do registo predial ou até a um advogado ou solicitador. Por norma, através destas opções o valor total a pagar é ligeiramente menor. 

E isto significa que fora a sua prestação mensal e seguros obrigatórios, os seus encargos iniciais rondariam os 20 mil euros. Caso tenha dificuldades em apurar quanto pagará de IMT e imposto do selo, recorra ao simulador de IMT.

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Há outras despesas após comprar a minha primeira casa? 

Sim. As despesas com a sua primeira casa não terminam por aqui, pois posteriormente terá outros encargos que vão afetar o seu orçamento familiar. Ou seja, a somar à sua prestação mensal e produtos associados ao seu crédito (seguros obrigatórios e outros produtos subscritos), terá de pagar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o condomínio. 

No caso do IMI, se o valor patrimonial do seu imóvel for de 150.000 euros, a localização em Lisboa e não tiver filhos, o encargo relativo a este imposto é de 450 euros. No entanto, poderá pagar esta despesa em duas vezes (225 euros em maio e 225 euros em novembro). 

Atenção que o número de prestações do IMI varia consoante o montante que tem a pagar anualmente. Se o seu IMI for até 100 euros, terá de fazer o pagamento total no mês de maio. Caso o valor do IMI se situe entre os 100 e os 500 euros, pode pagar em duas mensalidades. A primeira é em maio e a segunda em novembro. Por último, no caso do seu IMI ser superior a 500 euros, então poderá fasear o pagamento em três prestações: maio, agosto e novembro.

Nota: Para ter a certeza de quanto pagará por este imposto, utilize o simulador de IMI.  

Contudo, saiba que em alguns casos pode beneficiar da isenção do pagamento de IMI. Esta isenção é aplicada de forma permanente ou temporariamente. Para beneficiar da isenção permanente do IMI, a sua família não pode auferir um rendimento bruto superior a 15.295 euros por ano e o valor patrimonial tributário do imóvel não pode ser superior a 66.500 euros.

Já a isenção temporária do IMI está reservada para as famílias que comprarem um imóvel até 125.000 euros (VPT). Se este for o seu caso ficará isento do pagamento de IMI durante três anos.

Quais são os meus direitos e deveres como inquilino? 

Enquanto inquilino, é verdade que está livre de muitos dos encargos e das responsabilidades que estão a cargo de um proprietário. No entanto, isso não significa que não tenha inúmeros deveres para cumprir, e claro os seus direitos. Em termos de deveres, um inquilino deve:

• Pagar a renda mensalmente estipulada e não explorar o imóvel para outro fim daquele que se destina.
• Facilitar as visitas do senhorio ao imóvel, tendo o dever de tolerar obras e reparações urgentes.
• Avisar e alertar o senhorio para qualquer risco que ameace o imóvel.
• Não subalugar o imóvel. Se o objetivo é subalugar temporariamente o imóvel devido a uma ausência prolongada da sua parte, este tipo de mudança não pode ocorrer sem acordo prévio com o senhorio.
• Restituir o imóvel ao senhorio em condições semelhantes àquelas em que recebeu.

Já em termos de direitos, como inquilino pode:

• Viver na casa arrendada com familiares até terceiro grau e ter um máximo de três hóspedes em casa.
• Fazer pequenas alterações decorativas, como pequenos buracos na parede. No entanto, antes de entregar a casa deve reparar os mesmos.
• Ter direito de preferência na compra da habitação, caso vive naquele imóvel por mais de três anos.
• Realizar reparações urgentes e ser reembolsado pelo seu senhorio. No entanto, deve comunicar ao senhorio e apresentar os comprovativos.
• Ter direito a ser realojado, caso existam obras urgentes que impliquem a saída do imóvel. O realojamento pode ser feito através de indemnização ou num imóvel com condições idênticas.
• Denunciar o contrato, desde que cumpra os prazos legais de pré-aviso. Consoante o tipo de contrato o pré-aviso deve ser feito entre 60 a 120 dias.

Nota: Estes são apenas alguns dos direitos e deveres dos inquilinos. Consulte a legislação para ficar a par da totalidade dos seus direitos.

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Quais são os meus direitos e deveres enquanto proprietário? 

Enquanto proprietário de um imóvel, tem maior liberdade do que pode ou não fazer com este. A nível de obras, pode perfeitamente remodelar a sua cozinha, casa de banho, melhorar a eficiência energética, pintar parede, fazer os furos que quiser e até unir espaços. No entanto, deve sempre consultar os serviços de profissionais especializados para não colocar em risco a estrutura do seu imóvel e consequentemente do edifício.

Contudo, saiba que existem obras que requerem a licença da Câmara Municipal e outras a autorização do condomínio. A maioria destas obras são relativas a projetos que alteram a fachada ou que no caso das moradias que precisem de ser declaradas, pois alteram a área do imóvel ou acrescentam valor. E algumas destas alterações também vão alterar o montante do seu IMI, como é o caso da construção de uma piscina.

Em termos de deveres, como proprietário de um imóvel é responsável pela manutenção deste, de forma a evitar danos em outras frações. Além disso, deve pagar o valor respetivo do condomínio, mas também despesas adicionais relativas à reparação e obras nos espaços e equipamentos comuns, quando o condomínio não consegue fazer face a essas despesas. Claro que apenas será responsável pelo pagamento da sua quota parte.

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Quais são os riscos de alugar a minha primeira casa? 

Independentemente de comprar ou arrendar a sua primeira casa, saiba que em ambos os casos existem riscos associados. E antes de dar este passo é fundamental que esteja a par dos mesmos, pois só assim conseguirá pesar na balança estas duas opções.

Numa casa arrendada, existe um contrato de arrendamento que o protege enquanto inquilino. No entanto, esse contrato não lhe trará uma segurança total. Afinal, está a viver numa casa que não é sua, e o senhorio pode precisar da casa para si. Além disso, os primeiros contratos de arrendamento costumam ter uma duração menor (entre 1 a 3 anos).

Assim, poderá ter de sair da casa onde vive e passar por uma situação bastante desagradável se não estiver preparado para tal. Claro que o senhorio não pode colocá-lo porta fora do dia para a noite, mas poderá rescindir o contrato de forma antecipada ou não renovar o contrato de arrendamento.

Embora a rescisão do contrato de forma antecipada tenha de respeitar algumas regras, como os prazos de pré-aviso e até dar uma justificação com base legal, isso não significa que o seu senhorio esteja impedido de terminar o contrato antes do prazo.

Por exemplo, com o um contrato inferior a 6 meses, o prazo de pré-aviso é de 1/3 do contrato. Já se tiver um contrato de arrendamento de 6 meses a 1 ano, terá de ser avisado com 60 dias de antecedência. Nos contratos de arrendamento mais comuns atualmente (de 1 a 6 anos), o prazo do pré-aviso é de 120 dias. Mas se tiver um contrato mais longo, superior a 6 anos, o senhorio terá de avisá-lo com 240 dias de antecedência.

Dito isto, numa casa alugada, deve ser equacionar o risco do término do contrato. Afinal, mesmo com algum tempo de antecedência, nem sempre é fácil encontrar uma casa nova, principalmente com as caraterísticas e preço que desejamos.

O risco é maior se eu comprar a minha primeira casa? 

Depende da perspetiva. Mas é inegável que o nível de responsabilidade é maior quando se é proprietário. Em primeiro lugar, quando compra uma casa através de um crédito, está a comprometer-se com um empréstimo a longo prazo. Se o seu contrato estiver associado a uma taxa variável, corre o risco de os juros subirem.

Aliás, estamos num período em que as taxas Euribor estão a subir, depois de vários anos em valores negativos. Logo, nos próximos tempos, é normal que veja a sua prestação mensal da casa aumentar quando é revista.

Por isso, antes de comprar a sua casa através de um crédito é fundamental que olhe para a FINE, mais concretamente para as simulações que demonstram cenários de subidas de juros. Assim, poderá avaliar se tem ou não a capacidade de pagar o seu crédito se os juros subirem consideravelmente. Afinal, caso não equacione este tipo de cenário, corre o risco de não conseguir pagar as suas prestações mensais e entrar em incumprimento.

Outro dos riscos associados na compra de um imóvel é a sua possível desvalorização com o passar dos anos. Embora em muitas zonas os preços das casas continuem a aumentar, corre o risco de ver o seu imóvel desvalorizar a longo prazo. E se pretender vender a sua casa daqui a uns anos, corre o risco de perder dinheiro. com a venda.

Por último, sendo proprietário de um imóvel corre sempre o risco de ter de pagar obras com um valor mais significativo. Caso a sua casa precise de uma intervenção na fachada, na canalização ou no sistema elétrico, essa despesa ficará a seu cargo, ao contrário do que aconteceria se estivesse numa casa alugada.

Dito isto, é preciso pesar bem todos os prós e contras antes de tomar uma decisão definitiva. Caso a compra de uma casa seja a sua primeira opção, não se esqueça que deve analisar várias propostas de crédito habitação, de forma a comparar qual é o crédito mais vantajoso para si.

O Doutor Finanças pode ajudá-lo no seu processo de compra da primeira casa, facilitando casa passo e aliviando as dificuldades que podem surgir se fizer esta "missão" sozinho. E isto sem burocracias ou custos associados.

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