Como é calculada a avaliação de um imóvel?

Por que razão duas casas com características semelhantes podem ter valores de mercado diferentes? A resposta está nos fatores de influência e na forma como é calculada a avaliação bancária. "Localização, localização, localização" é o que mais pesa na avaliação de um imóvel, indicam os especialistas, mas não só, naturalmente.

A avaliação bancária pode ser realizada por várias razões: aquando da contratação de um crédito habitação, em caso de transferência do crédito habitação, quando se entrega a casa ao banco para liquidar o empréstimo, numa situação de partilhas, entre outras.

Quando se pede um crédito habitação, é com base nesta avaliação que os bancos ou instituições financeiras decidem até que montante podem emprestar. Por isso, a avaliação bancária é determinante para quem quer comprar casa com recurso ao crédito, uma vez que quanto menor for a avaliação, menor será o valor máximo do empréstimo. 

De realçar que o banco não lhe vai emprestar o valor total do imóvel. Em 2018, o Banco de Portugal impôs limites máximos ao financiamento. No caso do crédito habitação, o banco só pode conceder até 90% do valor da avaliação ou do valor da transação (será sempre o menor dos dois).  Contudo, existem instituições que emprestam menos - até 85% do total.

Contudo, não é o banco que realiza a avaliação bancária. Esta é realizada por uma empresa especializada em avaliações de imóveis que envia um perito de forma independente. Este perito vai analisar o estado do imóvel, fazer medições e tirar fotografias.

Os peritos avaliadores são profissionais certificados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), que disponibiliza uma lista com todos aqueles que estão registados. 

Que fatores influenciam o valor de um imóvel?

Existem vários fatores que influenciam a avaliação bancária. Sendo que o mais relevante é a localização. Mas o valor do imóvel vai depender de variáveis como o ano de construção, a tipologia, as áreas, a exposição solar, os acabamentos, entre outras.

"No mercado imobiliário, em jeito de brincadeira, normalmente respondemos que o primeiro critério é a localização, o segundo a localização e o terceiro a localização", salientou Tiago Ferreira, perito avaliador, ao Doutor Finanças.

A localização é, de facto, o fator mais relevante, segundo os peritos, uma vez que está associado àquilo que mais contribui para o sucesso da venda – a procura.

Há cidades e mesmo bairros ou zonas onde a procura é maior e, naturalmente, nessas geografias o metro quadrado é mais caro, fazendo subir os preços das casas.  

Também o ano de construção é tido em conta aquando da avaliação bancária. Por norma, quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor. Mas há exceções. Nomeadamente em situações em que o imóvel está muito bem conservado, passou por uma renovação ou o seu ex-proprietário tenha sido alguma celebridade.  

A exposição solar é outro aspeto tido em conta. Uma casa com boa exposição solar é, por norma, mais valorizada. A luminosidade da casa também vai depender da arquitetura. A ideia a reter é: quanto mais luz tiver, maior é o seu valor.  

A tipologia do imóvel e as suas áreas também são consideradas no cálculo. Uma casa com três quartos valerá sempre mais do que uma com apenas um. No entanto, aqui as áreas são fundamentais. Se a casa tiver boas áreas, mesmo com poucas divisões, pode haver de imediato uma valorização do preço final no mercado. 

Mas, mais uma vez, a localização do imóvel será chave.

Como se calcula?

O perito efetua um processo de homogeneização das várias características de comparação como a tipologia, a idade, o nível de conservação, as vistas, a exposição solar, os acabamentos, entre outras, e depois é aplicada uma fórmula. O valor de mercado do imóvel é obtido através da multiplicação do índice de valor por metro quadrado por zona pela área de construção da habitação.  

O índice de valor por metro quadrado resulta da análise estatística efetuada sobre uma amostra de valores transacionados na mesma zona e deve considerar imóveis com características similares ao objeto de avaliação, de acordo com Tiago Ribeiro.  

No final, o perito emite um relatório técnico que servirá de garantia ao banco ou instituição financeira. O cliente também deve ter acesso a este documento, pelo que deve receber um duplicado do relatório.

O valor difere muito de avaliador para avaliador?

A avaliação de imóveis não é uma ciência exata, esclarece a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI), uma vez que se “trabalha com estimativas, dados estatísticos e atribuição de ponderação a diversos critérios que muitas vezes estão dependentes da experiência, conhecimentos e sensibilidade do perito avaliador”. 

Tiago Ferreira concorda com a associação e reforça: "As avaliações podem diferir de perito para perito pois dependem do conhecimento individual que cada perito tem dos valores de mercado da zona onde se insere o imóvel. Em zonas onde o mercado se encontra mais ativo as divergências tendem a ser minimizadas e vice-versa".

No entanto, se estivermos perante duas ou mais avaliações ao mesmo imóvel, é necessário haver um grau de convergência no valor. “De forma geral, não são validadas avaliações imobiliárias que divirjam entre si mais do que 20%”, explica a ANAI. A acontecer, a associação indica que deve ser feito um pedido de esclarecimentos, apresentar justificações técnicas ou solicitar novas avaliações.  

Posso pedir uma nova avaliação?

Sim. Nos casos em que seja necessário renegociar os créditos hipotecários e perceber que a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel - Loan to Value (LTV) - possa melhorar.

Mas também, se não concordar com a primeira avaliação, pode apresentar uma reclamação ao banco, devidamente fundamentada, a pedir uma segunda avaliação.

Quanto custa uma avaliação? 

O custo da avaliação depende se esta é solicitada através de uma entidade bancária ou diretamente pelo cliente. Segundo Tiago Ribeiro, o valor depende ainda do tipo de imóvel e da sua localização.

"A avaliação de um imóvel tipo apartamento T2 pode oscilar entre os 120 e os 300 euros", exemplifica o perito, referindo-se a um caso em que o processo é pedido diretamente pelo cliente.

Quando a avaliação é pedida pelo banco - em processos de crédito habitação -, o custo surge em forma que comissão bancária. O valor da comissão é fixado pelo banco. Depois de uma pesquisa pelos preçários dos vários bancos a operar em Portugal, é possível verificar que este custo ronda, atualmente, os 230 euros.   

Se precisa de apoio no processo de crédito habitação, conte com o apoio gratuito do Doutor Finanças, para a intermediação de crédito.

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