Como funciona o crédito para construção de habitação?

A vontade de ter a casa que idealizaram aliada aos preços médios elevados praticados pelo mercado imobiliário, leva a que muitas famílias portuguesas considerem construir a sua própria casa. Até porque, nalguns casos, contas feitas, pode sair ao mesmo preço ou até mesmo mais barata.  

Contudo, e à semelhança da compra tradicional de um imóvel, construir uma casa do zero é igualmente um dos maiores investimentos que se faz na vida e, como tal, pode ser complicado de concretizar sem recorrer a um crédito para esta finalidade. 

Neste caso falamos do crédito para construção. Uma modalidade bancária que dá a oportunidade de escolher o local com maior liberdade, quer na ótica da localização, como na dimensão do que pretende construir e gastar, com a tipologia que pretende e com os acabamentos que mais gosta. 

Até há pouco tempo, a maioria dos bancos só concedia este crédito a quem já tivesse adquirido um terreno com viabilidade para construção, uma vez que não cobriam a compra deste. Uma vez que a garantia dada ao banco, para além do que seria construído, também seria o terreno. No entanto, hoje em dia, já existem várias entidades que facilitam este processo, ao oferecerem crédito para a aquisição de terreno e crédito para construção.

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E o que é o crédito para construção?  

O crédito para construção trata-se igualmente de um crédito habitação, no entanto, com caraterísticas diferentes do crédito tradicional para aquisição.  

Depois de aprovado, o crédito vai ser disponibilizado por tranches (entre três e seis), à medida que a obra for avançando. Durante este processo o perito vai fazendo vistorias à obra, para que o banco possa ir libertando as parcelas do seu financiamento.  

Vai poder ainda beneficiar de um período de carência de capital cujo prazo máximo pode variar entre os 24 e os 36 meses, ou seja, durante este período, vai só pagar os juros, o que permite algum alívio financeiro no momento inicial do processo. 

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Qual a diferença entre o crédito habitação tradicional e o crédito habitação para construção? 

Embora ambos se possam destinar ao financiamento de uma habitação própria e permanente, existem diferenças entre estas duas modalidades. Uma delas, e tal como referimos no ponto anterior, é que enquanto no crédito tradicional o montante total solicitado é disponibilizado no momento da escritura, no crédito para construção, o financiamento é feito por parcelas. 

Outra diferença trata-se das garantias para o banco. Enquanto no crédito habitação a garantia é o imóvel financiado pelo banco, no crédito para construção, a garantia é dada através do terreno e tudo o que nele seja construído.  

Por sua vez, o processo de aprovação de um crédito para construção, comparativamente ao tradicional, é mais moroso e exigente.  

Mas se no crédito tradicional o financiamento máximo vai ter por base a avaliação do imóvel, no outro caso, o montante máximo disponibilizado vai ter por base a avaliação da obra, ou seja, do projeto de arquitetura.  

Já no que toca às condições de financiamento, o prazo máximo de pagamento pode ser superior no crédito para construção, bem como taxa de juro menor. No entanto, estas condições vão sempre variar de banco para banco e do perfil do cliente.  

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O financiamento é a 100%? 

À semelhança do crédito habitação, no crédito para construção também não existe nenhuma entidade que financie este crédito a 100%. Alguns bancos vão emprestar no máximo 90% da avaliação do terreno e do projeto. Mas se solicitar um crédito para aquisição de terreno e um crédito para construção, pode conseguir, por exemplo, 80% para o terreno e chegar aos 100% no da construção.

Já se pretender pedir um empréstimo apenas para construir a sua casa, deve ter em conta que, para além da anterior aquisição do terreno, deve entrar com, pelo menos, 10% de capitais próprios do custo total da construção, uma vez que o montante disponibilizado é sempre com base na obra já feita. 

Mas atenção: as percentagens mencionadas podem ser superiores, uma vez que vai depender do banco, do seu perfil enquanto cliente e da avaliação feita ao projeto da casa.  

Tal como já mencionámos, no caso do crédito para construção, o pagamento é feito em tranches, onde a primeira pode ser feita para iniciar a obra. No entanto, nalguns casos, a primeira tranche só é libertada quando já existe alguma obra feita, isto é, terá de disponibilizar de mais esse capital próprio para iniciar a obra.  

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É obrigatório ter terreno com projeto e viabilidade para construção?

Para além de ser avaliado o seu perfil de cliente e o terreno, vai também ser avaliado o terreno e o projeto da casa (se este existir). Um dos requisitos para conseguir a aprovação de um crédito para construção, é que o terreno deve ter viabilidade para construção. E se existir um projeto aprovado pela câmara municipal, melhor.

Por norma, este é um processo burocrático mais lento. Embora seja possível solicitar um crédito para construção sem projeto, é aconselhável tratar primeiro da aprovação de construção do terreno, junto da Câmara Municipal. Se pretender que este seja mais rápido, pode sempre procurar um terreno que já tenha estes elementos tratados, sujeitando-se assim a um projeto desenhado por terceiros. 

É importante que tenha em conta que o projeto tem custos associados. Portanto, se não tem dinheiro para o mesmo, e precisar de solicitar um crédito para avançar, deve primeiramente fazer contas e priorizar as licenças e a execução do projeto antes de assumir com outros compromissos financeiros.  

E se não tiver capital suficiente para comprar o terreno? 

Ser proprietário de um terreno é meio caminho andando para conseguir construir a casa dos seus sonhos. A questão é que nem sempre é possível ter esse montante disponível para investir.  

A boa noticia é que existem outras soluções bancárias adaptadas para estes casos. Pode, por exemplo, procurar entidades que lhe permitam solicitar um crédito para aquisição de terreno e outro crédito para construção (ambas com a mesma taxa de juro).

Pode ainda encontrar entidades que aceitem financiar parte do terreno desde que apresente outro imóvel como garantia. 

Tem ainda outras modalidades de crédito que o podem ajudar a conseguir o financiamento para o terreno. Por um lado, tem a possibilidade de recorrer ao crédito pessoal que, em caso de aprovação, tem acesso ao total do montante solicitado. Por outro lado, os bancos disponibilizam ainda a modalidade de crédito habitação multiopções, também conhecido por multifunções ou multiusos, que se trata de um crédito paralelo concedido sob as mesmas regras do crédito à habitação, e que permite solicitar mais dinheiro, fora o valor que precisa para a habitação.  

Atenção: Antes de solicitar um crédito, seja ele pessoal, para construção, ou ambos, é importante analisar as suas finanças, bem como a sua taxa de esforço e garantir que não vai ficar sobre-endividado.  

A família que conseguiu financiamento para o terreno e para a construção

A família Costa (nome fictício) procurou o Doutor Finanças porque pretendia encontrar uma solução para conseguir construir a sua casa. No entanto, para além de necessitarem de financiamento para a construção, esta família também precisava de capital para comprar o terreno.

O terreno que escolheram já tinha licença de construção e projeto de arquitetura aprovados. Tanto o terreno como o projeto foram avaliados em 290.000,00 euros. No entanto, a família Costa apenas precisava de 44.500,00 euros para o terreno e 188.190,00 euros para a construção. O que perfez um valor total de 232.690,00 euros nestes dois créditos.

À semelhança do crédito tradicional, também conseguiram um prazo de 35 anos (420 meses) e um spread na casa de 1%, uma TAN de 0,499% e uma taxa de Euribor média a 12 meses. Estas condições resultaram numa prestação mensal de 637,46 euros (crédito do terreno + crédito para construção).

Uma vez que não é obrigatório fazer a contratação de seguros junto da entidade bancária onde são contratados os créditos, a família Costa optou por contratar apenas o seguro multirriscos no banco (12,77 euros) , fazendo o seguro de vida junto de outra entidade (44,04 euros).

Por isso, considerando os seguros, estas família vai conseguir construir uma casa, pagando ao banco uma prestação de 697,27 euros por mês.

Quais as vantagens do crédito para construção? 

Como pôde comprovar ao longo do texto, e como este crédito não é exceção, existem vantagens e desvantagens. É importante que as analise para que esteja bem informado e não seja apanhado de surpresa.  

Comecemos pelas vantagens. Primeiro que tudo, este crédito vai dar-lhe a oportunidade de contruir uma casa ao seu gosto. Para além disso, esta modalidade pode ter prazos mais alargados, o que leva a ter prestações mais baixas. De salientar ainda que tem a possibilidade de ter carência de capital, que varia entre os 24 e os 36 meses. Isto é, durante este período e já com a obra a decorrer, apenas vai pagar os juros do empréstimo.  

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) para construção também é menor face à compra de uma casa (nova ou usada), uma vez que vai apenas pagar o imposto sobre o terreno que é escriturado primeiro. Ou seja, dado que se trata de uma construção e não de uma compra, não tem de pagar o IMT da casa, apenas do seu terreno, o que leva a custos inferiores. No entanto, saiba que se pretender vender a casa posteriormente, o seu valor de aquisição vai ser estipulado consoante o valor pelo qual foi registado aquando da conclusão da sua construção. 

E as suas desvantagens? 

Este é um processo mais burocrático e lento, relativamente à compra de uma casa logo construída. Precisa ainda de ter capital próprio, uma vez que pode apenas contar com o financiamento do banco para, no máximo, 90% da construção. No entanto, o mesmo acontece no crédito habitação tradicional.  

Outra desvantagem que pode existir é que, nalguns casos, a tranche só é libertada se existir já alguma obra feita, o que leva a precisar de mais esse dinheiro inicial. E uma vez que o dinheiro é libertado em parcelas, vão ser necessárias visitas por parte do banco à obra, o que representa custos extra.  

De reforçar ainda que, como vai ter carência de capital, também não vai existir amortização da dívida. Por isso, quanto mais tempo demorar a construir, mais juros terá de pagar. Para reduzi-los, construa o imóvel tão rápido quanto possível. Para protegê-lo nesta situação, e se possível, no contrato de empreitada, acorde com o construtor uma data para a conclusão e defina as penalizações que este terá de pagar por dia, caso a obra se atrase. 

As vistorias à obra são obrigatórias? Têm algum custo associado?  

Sim. Para serem libertadas as parcelas do empréstimo, e até à conclusão do projeto, o banco tem que ir acompanhando a obra para verificar se está a ser tudo cumprido como acordado.  

As vistorias têm um custo, que acrescem à comissão da avaliação. O valor depende de banco para banco e é cobrado sempre que houver uma vistoria. Depois de uma pesquisa pelos preçários dos bancos a operar em Portugal, é possível perceber que o custo pode superar os 200 euros por cada vistoria. 

O número de vistorias necessárias também depende da entidade onde contratou o crédito e do tipo de projeto de obra. 

De forma a reduzir os custos com as visitas, é aconselhável que faça um esforço para reduzir o número de vezes que solicita a libertação de tranches. 

Quais as condições necessárias para conseguir ver o meu crédito de construção aprovado? 

O crédito para construção é um processo mais complexo e demorado que o crédito habitação tradicional. E neste, tal como em todos os créditos, existem algumas condições base para que o mesmo possa ser aprovado, e são elas:  

• Possuir um terreno com viabilidade de construção; 
• Apresentação de orçamentos detalhados e licenças camarárias; 
• Deter de toda a documentação pessoal necessária; 
• Ter uma taxa de esforço baixa; 
• Estabilidade profissional e financeira; 
• Possuir um histórico limpo no Banco de Portugal; 
• Ter um montante disponível para a entrada. 

Estas são algumas das condições que, à partida, vai precisar para aumentar a possibilidade de ver o seu crédito aprovado. No entanto, estas também podem diferir de banco para banco e variar de acordo com o seu perfil. Por exemplo, nalguns casos a entidade bancária pode exigir um fiador para prosseguir com o processo.  

É obrigatória a contratação de seguros? 

Sim, tal como acontece no crédito habitação tradicional, aqui também ser-lhe-á exigido pela entidade bancária o seguro de vida e multirriscos. No entanto, não tem porque contratá-los junto do banco onde está a contratar o crédito. Pode sempre optar por outras entidades com melhores condições e preços mais baixos. 

Mesmo que o banco lhe ofereça bonificações na taxa do crédito habitação caso faça os seguros junto do mesmo, analise sempre outras propostas, pois pode conseguir obter mais poupança através dos seguros do que propriamente da taxa de juro. Por exemplo, se tem um crédito habitação com um spread de 1,5%, ao realizar o seguro multirriscos, é-lhe atribuída uma bonificação de 0,1% no spread. No entanto, geralmente, os seguros nos bancos são mais caros e a bonificação não compensa financeiramente. 

Como conseguir a melhor proposta?  

Primeiro que tudo, deve tomar consciência que não há apenas um banco ideal para todos os casos. O importante é simular, informar-se, negociar e conseguir ter várias propostas para comparar e fazer o processo com prudência. E, como cada caso é um caso, deve basear-se no seu enquadramento específico e, a partir daí, escolher. Nesta escolha, deverá ter em consideração:   

• A TAEG / MTIC;  
• Se vai optar por taxa fixa ou taxa variável;   
• Os produtos obrigatórios associados ao crédito habitação;   
• Qual o prazo da Euribor que deve escolher;   
• O arredondamento da Euribor;   
• Os seguros associados;   
• As despesas associadas cobradas pelo banco.  

No final de contas, a opção certa para o seu caso vai permitir-lhe poupar dezenas de euros por mês. Procure a opção que melhor se adequa ao seu caso ou peça ajuda a um especialista, como o Doutor Finanças.

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